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一、原告诉称

原告张某军向房山法院起诉请求：确认原告与被告王某芹、张某民就房山区某两居室房屋的借名买房合同无效，二被告返还原告购房款 55 万元，赔偿升值损失 180 万元。

原告称，被告张某民、王某芹系其儿子、儿媳，二被告于 2012 年结婚。现二被告离婚诉讼正在房山法院另案审理，原告提起本次借名买房诉讼。2017 年，二被告与开发商签订限价商品房买卖合同，约定二被告购买涉案房屋，价款为 92 万，其中首付 55 万，贷款为 37 万，与银行签有借款合同。房屋于 2020 年登记在二被告名下，共同共有，房屋交付后一直对外出租。

原告提交银行单据证明分三次向儿子转账支付首付款，第一次 5 万、第二次 50 万、第三次 3 万，后儿子向开发商支付首付款 55 万元。原告每月向儿子名下转账进行还贷。后提前还贷，原告又分三次向儿子转账，第一次 5 万、第二次 4 万、第三次 0.27 万。

原告主张与二被告系借名合同关系，因儿媳说没能力买房，但不想浪费购房指标，原告又不具备购买限价房的资格，所以借二被告名买房，双方达成口头协议，房款均系原告支付，贷款均系原告偿还，未与二被告财产混同，且房屋所有权证、购房合同等材料原件由原告持有，交付后原告装修并出租。但因涉案房屋性质属于限价商品房，属于政策性保障住房，借名购买限价商品房合同，违反相关政策、法规的规定应属于无效，因此，请求法院依法支持原告的请求。

二、被告辩称

二被告认可房屋首付款系原告出资，认可原告按月还贷。儿子张某民认可与父亲原告存在借名买房合同，并认为应属于无效。

儿媳王某芹对此不予认可，主张双方不存在借名买房合同关系，购房之前原告表示“你们去买房吧，你们出不起，我帮你们出，什么时候我出不起了，你们再自己出”，因此原告对于房屋的出资系对二被告的赠与；房产证及相关材料确由原告控制，系因婚后原告与二被告一直居住在一起，原告管理也很正常；贷款账户中还有至少 1 笔系被告张某民存入的款项，3 笔用于购买意外健康保险，2 笔是意外健康险投资收益，属于夫妻共同财产，并非仅仅用于偿还银行贷款，与二被告的夫妻共同财产存在混同，无法判断哪笔是用于还贷的。

三、法院判决

判决：驳回张某军的全部诉讼请求。

四、律师分析与办案心得

（一）律师分析

1. 借名买房的认定标准：借名买房通常发生在亲属或有信任基础的朋友之间，有书面协议时，在协议内容合法、不违背公序良俗的情况下认定为有效，各方应按协议履行义务。无书面协议时，主张借名买房的一方需承担举证责任。

2. 本案证据分析：在本案中，原告主张与二被告存在口头借名买房合同关系，但被告王某芹不认可。虽然双方认可首付款及贷款系原告出资，房屋所有权证及相关材料原件由原告持有，但被告提出原告的出资系赠与，且还贷账户中有二被告夫妻共同财产部分，财产发生混同。此外，双方的近亲属、姻亲关系及共同生活的情况，使得这些证据显得不够充分。

3. 法律适用：根据婚姻法司法解释三第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与。而涉案房屋登记在二被告夫妻名下，与该规定不符，法律上认定为对夫妻双方的赠与。本案中，原告主张借名买房，负有举证义务，但原告未能提供充分证据证明其主张，且儿子张某民虽认可原告主张，但因其立场问题，其表态不足为信。另，本案购买房屋及主张借名买房的事实发生在民法典通过之前，适用当时的法律，合同法及婚姻法司法解释三是法院审查的法律依据。

（二）办案心得

1. 证据的重要性：在借名买房纠纷中，证据的充分性至关重要。本案中，原告虽然提供了部分出资和持有相关材料的证据，但这些证据在没有形成切实可靠的证据链条。律师在处理类似案件时，应指导当事人全面收集证据，包括书面协议、沟通记录、出资凭证等，以增强主张的可信度。

2. 法律适用的复杂性：借名买房涉及到多个法律问题，如合同效力、赠与认定、物权归属等。不同的法律规定在不同的情况下适用，律师需要准确把握法律适用的条件和范围，为当事人提供专业的法律分析。在本案中，法律适用的复杂性增加了案件的处理难度，也提醒律师要深入研究法律条文，结合具体案件事实进行综合判断。

3. 当事人关系的影响：借名买房往往发生在亲属之间，当事人之间的关系会对案件的处理产生影响。在本案中，原告与二被告的近亲属、姻亲关系以及共同生活的情况，使得证据的认定更加复杂。律师在处理此类案件时，要充分考虑当事人之间的关系，分析其对证据的影响，制定合理的诉讼策略。

4. 举证责任的分配：在借名买房纠纷中，主张借名买房的一方负有举证责任。律师应明确告知当事人举证责任的重要性，并指导当事人积极收集证据，以满足举证责任的要求。如果当事人无法提供充分证据，可能会面临败诉的风险。

5. 风险防范意识：借名买房存在一定的法律风险，如合同无效、物权纠纷等。律师在为当事人提供法律服务时，应充分提示风险，建议当事人谨慎选择借名买房的方式。如果必须借名买房，应签订书面协议，明确双方的权利义务，以减少纠纷的发生。

总之，在处理借名买房纠纷案件时，律师需要充分认识到证据的重要性、法律适用的复杂性、当事人关系的影响以及举证责任的分配等问题。通过专业的法律分析和合理的诉讼策略，为当事人争取最大的利益，同时也要提醒当事人增强风险防范意识，避免陷入不必要的法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！