(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告李某君向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于 2017 年 11 月 21 日签订的关于北京市丰台区一号房产的不动产赠与合同无效；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：二被告为姐弟，李某君与王某文于 2000 年 12 月 21 日再婚。2001 年 10 月，李某君与王某文贷款购买了位于北京市丰台区一号房屋（以下简称：一号房屋），2018 年底，原告意外获悉，王某文补办了该房房本，将产权过户给王某霞，据悉，一号房屋是 2017 年王某文以赠与的方式过户给王某霞的，该事原告于 2019 年 1 月 28 日在丰台国土资源管理委员会查询证实。

一号房屋为原、被告婚后购买的房产，婚前、婚后均未有任何归属个人的合同、协议。王某文在原告不知情下，将产权转移给王某霞，王某霞在知情的情况下接受房产转移，属于恶意串通转移获取他人财产行为。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。

二、被告辩称

被告王某霞辩称，不同意原告的诉讼请求。一、王某霞当初借用亲弟弟王某文的名义买房，此前王某文只是一号房屋名义上的产权人，房屋的购房款中的首付部分以及历年还贷部分等全部购房款都是由王某霞支付，房屋完全属于王某霞所有。

二、王某文与王某霞双方基于真实的意思表示于 2017 年 11 月 21 日签署了《不动产赠与合同》，双方采用赠与的方式将王某霞此前借用王某文名义所购买的房屋过户到王某霞名下。该合同是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效。

三、李某君与王某文于 2000 年 12 月 21 日再婚，婚后二人曾约定各自财产独立，且李某君还曾对其个人财产进行过公证。一号房屋与其丝毫没有关系。

四、对于王某霞借用其弟弟王某文名义进行买房的事实，李某君始终知悉。李某君十分清楚其丈夫王某文此前只是房屋名义上的产权人，房屋的购房款中的首付部分以及历年的还贷部分等全部购房款都是由王某霞支付的，房屋完全属于王某霞所有。现在李某君起诉至法院主张房屋产权应归其所有明显缺乏事实和法律依据。

综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告所有的诉讼请求，维护被告的合法权益。

被告王某文辩称，不同意原告的诉讼请求，房屋是王某霞借我名义买的，钱都是王某霞交的，还款也是王某霞还的。其他意见同王某霞。

三、法院查明情况

王某文与李某君于 2000 年 12 月 14 日登记结婚。王某文与王某霞为姐弟关系。2001 年 10 月 16 日，北京市 Y 公司（出卖人）与王某文（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王某文以 160658 元购买一号房屋。2002 年 1 月 10 日，王某文作为借款人、担保人签订了《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款 110000 元，贷款期限 2002 年 1 月 10 日至 2020 年 1 月 10 日。2002 年 9 月 23 日，一号房屋登记于王某文名下。

2016 年 3 月 10 日，王某文出具《声明》，内容为：“一号房屋一居室的产权人是我，但我是名义上的产权人，购房款的首付及历年的还贷都是由我的姐姐王某霞偿还，我声明该房完全属于王某霞所有。”2017 年 3 月 28 日，王某文向北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请于 2017 年 4 月 1 日提前全部还清剩余贷款 23393.91 元，次日王某霞向王某文账户转账 24000 元。

2017 年 4 月 11 日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心向王某文出具《住房公积金贷款全部还清贷款证明》，证明其已于 2017 年 4 月 1 日将住房公积金贷款全部偿还。2017 年 11 月 21 日，王某文（赠予人）与王某霞（受赠人）签订《不动产赠与合同》，约定王某文自愿将一号房屋赠与王某霞、王某霞自愿接受该一号房屋。2017 年 11 月 22 日，一号房屋转移登记至王某霞名下，为其单独所有。

庭审中，李某君、王某文认可上述证据真实性，李某君认为《声明》处分了其夫妻共同财产，故其后 2017 年 11 月 21 日所签订的《不动产赠与合同》应为无效；认可剩余贷款是王某霞提前还清的，但认为是其为了转移一号房屋产权才提前还款。

庭审中，李某君出示了《商品房买卖合同》、购房发票、公共维修基金发票、代办产权费收据、物业费发票、银行借款凭证、物业管理合同等证据原件，用以证明一号房屋是婚后夫妻双方共同财产，因原件都在李某君手中，因此不是借名买房的事实。对此二被告认可其真实性，但认为系李某君基于夫妻关系拿走了原件。

同时，李某君出示了居住证明、不动产查询证明、物业费收据、暖气费发票、退休证、王某文内退协议书、退休证、基本养老保险待遇核准表、王某文西城区公有住房租赁合同等证据，用以证明李某君与王某文一直在一号房屋居住，一直由王某文交物业费暖气费等费用。同时证明王某文 2015 年开始才有收入、西城区房屋出租收入可以支付房屋贷款，贷款系李某君支付的事实。二被告认可上述证据的真实性，认可李某君、王某文 2003 年 12 月开始居住在一号房屋至今以及王某文交纳物业费供暖费的事实，但认为李某君已就其婚前个人财产进行了公证、故一号房屋与其无关，既有证据只能证明王某文无经济能力购房，不认可贷款是李某君交纳的事实。

为证明一号房屋为王某霞借王某文购买的房屋，王某霞向本院出示了商品房买卖合同、借款申请表、银行存折、王某文亲笔记录的房屋购房款支付明细等证据，用以证明王某霞合同中多处为王某霞书写，其支付了全部购房款。对此，王某文认可上述证据真实性，李某君认为商品房买卖合同、借款申请表王某霞未持有原件，对王某文手写的支付明细真实性不认可，认可其他证据的真实性。

关于一号房屋房款的支付情况双方意见如下，对于首付款：双方均认可一号房屋首付款系以现金支付，王某霞述称系其、王某文、李某君一起去其单位拿的钱，一起去交的房款，称首付是王某霞出的，王某文认可首付款为王某霞所出。李某君述称向王某霞借过 6 万元支付首付款，但已经现金还清；关于贷款：李某君称前期是用现金还贷，按季度存现金至 2016 年 12 月，之后因王某文生病，王某霞把存折拿走说是代付，且 2016 年 10 月给了王某霞 1 万元用于支付贷款；王某文认可李某君所述支付情况，但认为房屋贷款均为王某霞现金给自己，存入存折后支付。同时不认可李某君支付王某霞 1 万元，2016 年 2 月其将存折给了王某霞处理还贷事宜；王某霞称前期不定期给钱共给了 3.8 万元，后面按季度或半年还贷，2016 年 2 月拿到存折后由其还贷。认可李某君支付其 1 万元的事实，但认为该 1 万元是因其爱人去世李某君给的。

另查，王某文认可办理赠与时仅查询了婚姻状况、未要求提供配偶同意授权材料的事实。王某文、王某霞均认可关于双方赠予一号房屋一事此前未告知李某君。王某霞、王某文述称王某文与李某君曾约定夫妻财产独立，但未提交财产独立相关证据，李某君对此亦不认可。王某霞、王某文述称李某君知道借名买房的事实，但亦未提交证据予以证明，李某君对此亦不认可。

四、裁判结果

确认王某文与王某霞于 2017 年 11 月 21 日签订的不动产赠与合同无效。

五、案件分析

1. 借名买房主张的证据不足：王某霞称系其借用王某文名义购房，但未提交借名协议，且买房手续材料原件不在王某霞处。同时，房屋由李某君与王某文居住至今，物业费供暖费由夫妻交纳，王某霞也未提交充足证据证明涉案房屋房款均由其支付。因此，法院对其借名买房的抗辩意见不予采纳。

2. 房屋产权的认定：王某文与李某君于婚姻存续期间购买了一号房屋并登记在王某文一人名下，应认定该房屋属于夫妻共同财产。处分夫妻共同财产应经过夫妻双方同意。

3. 恶意串通的判定：王某文未经李某君同意，私自与王某霞签订赠与合同，将房屋赠与王某霞并办理不动产登记。王某霞作为王某文之姐，王某文作为李某君之夫，对房屋产权情况应明知。这种行为属于法律意义上的恶意串通，损害了李某君的合法权益。

六、胜诉办案心得

1. 证据的关键作用：在本案中，原告李某君能够胜诉的关键在于提供了一系列证据来证明房屋的产权归属和被告行为的不当性。例如，李某君出示了《商品房买卖合同》等证据原件，证明房屋是婚后夫妻共同财产，且不是借名买房。同时，被告未能提供有力的证据支持其借名买房的主张，这使得法院在判断案件事实时更倾向于原告的观点。律师在处理类似案件时，要充分重视证据的收集和整理，确保当事人的合法权益得到有效维护。

2. 法律规定的准确适用：法院在审理本案时，准确适用了关于夫妻共同财产处分和恶意串通的法律规定。律师要深入研究法律条文，准确把握法律适用的条件和范围，为当事人提供正确的法律依据。在本案中，法院认定王某文未经李某君同意私自赠与房屋的行为属于恶意串通，依据法律规定判决赠与合同无效，体现了法律适用的准确性和公正性。

3. 对对方主张的反驳：被告提出了借名买房、夫妻财产独立以及原告知道借名买房等主张，但均未提供证据予以证明。律师在处理案件时，要善于分析对方的主张，找出其漏洞和不合理之处，通过有力的反驳和证据来维护当事人的合法权益。在本案中，律师通过对被告证据不足的指出和对法律规定的准确运用，成功反驳了被告的主张，为原告赢得了诉讼。

4. 细节的重要性：本案中，法院对房屋的购买过程、居住情况、房款支付情况等细节进行了详细的审查。这些细节对于认定房屋产权和被告行为的性质起到了重要作用。律师在处理案件时，要注重细节，不放过任何一个可能影响案件结果的因素，通过对细节的深入分析和把握，为当事人争取最大的利益。

5. 诉讼策略的制定：在本案中，原告的诉讼策略是明确的，即主张赠与合同无效，理由是被告恶意串通转移夫妻共同财产。律师在处理案件时，要根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略，明确诉讼目标和方向，选择合适的诉讼途径和方法，提高胜诉的几率。同时，要根据案件的进展情况及时调整诉讼策略，以应对各种可能出现的情况。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！