(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某雯、孙某莉、孙某丹向本院提出诉讼请求：

1. 确认二被告于 2020 年签订的《离婚协议书》中关于北京市昌平区×1 楼房、北京市昌平区×2 楼房的分割约定无效；

2. 本案诉讼费由二被告承担。

事实及理由：孙某辉、刘某柔系夫妻关系，共育有子女三人，长子孙某耀、次子孙某莉、女儿孙某雯。孙某辉于 1987 年 8 月病故，刘某柔于 1996 年 1 月病故，孙某耀于 2017 年 10 月 29 日死亡。孙某耀、秦某溪系夫妻关系，育有子女三人，长子孙某聪、次子孙某平、女儿孙某丹。秦某溪于 2011 年 6 月 30 日死亡，孙某聪于 2010 年 11 月 1 日死亡。秦某鑫、吴某爽系秦某溪之父母，二人分别于 1992 年 1 月 11 日和 1994 年 6 月 21 日去世。孙某平与钱某燕原系夫妻关系，二人于 2020 年 7 月 29 日协议离婚。

在离婚协议中，二被告约定北京市昌平区×1 的楼房归孙某平，北京市昌平区×2 楼房归钱某燕。北京市昌平区×1 的楼房的权利人为孙某耀，应为孙某耀、秦某溪夫妻共同财产，二被告无权私自分割。北京市昌平区×2 楼房产权归孙某辉，产权性质为军队经济适用房，产权证正在办理中，故二被告无权私自分割。三原告认为，二被告在离婚协议书中对上述房产分割侵害了三原告合法权益，故诉至本院，请求如上。

二、被告辩称

被告孙某平辩称：同意原告的诉讼请求。

被告钱某燕辩称：《离婚协议书》是当事人双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，当事人双方亦具有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故《离婚协议书》是有效的，且没有侵犯原告的任何权益。具体理由如下：

1. 关于《离婚协议书》涉及的两套房屋的性质。

 2009 年 12 月，孙某平与钱某燕登记结婚时，孙某平的父母多次提及×1 房屋（以下简称一号房屋），以及×2 房屋（以下简称二号房屋）属于孙某平的个人房产。

 2015 年孙某丹在购买南房屋时，从孙某平父亲处借了 7 万元，2017 年，孙某平父亲去世前又让孙某平从银行取款 5 万元，并对孙某丹讲明合计 12 万元全部归其所有，涉诉的两套房屋全部归孙某平所有，与孙某丹无关，三方均表示认可。

 2009 年 5 月 9 日，孙某平父亲孙某耀与孙某莉签订书面协议，约定父母遗产房屋归孙某耀所有，孙某莉补给弟弟 5 万元，补给妹妹 1 万元，以后再不提遗产的事，口说无凭，立字为据。由此可见，涉诉的两套房屋的产权均与原告无关。

 钱某燕结婚后，孙某平及其父母、钱某燕及其父母、孙某平与钱某燕生育的女儿共同在一起居住生活。期间，孙某平与钱某燕共同支付了二号房屋的超面积房款以及超面积装修款 11 万元，本案各原告从未提出过任何异议。该房属于部队的产权，目前还没有办理个人产权证，由钱某燕及其女儿，以及钱某燕的父母共同居住使用。

 一号房屋一直对外出租收取租金，孙某平的父母去世后，孙某平与钱某燕实际管理该房，对外出租，收取租金，孙某丹也从未提出过异议。继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有。因此，一号房屋属于孙某平与钱某燕的夫妻共同财产，目前，该房还是登记在孙某平父亲孙某耀名下，没有办理变更登记。

2. 原告诉状中称《离婚协议书》约定二号房屋归钱某燕所有，这是错误的，与事实不符。

 首先，钱某燕及其女儿、父母离婚前一直居住在该房屋，且钱某燕对该房有出资行为，《离婚协议书》只是约定上述人员享有该房的居住权，孙某平也享有该房屋中一间房屋的居住权。

 其次，孙某平、钱某燕约定该房能够办理产权证时，共同出资协助将该房登记在女儿孙某菲名下，这是夫妻双方对子女的一种赠与行为，是有效的。而且，根据北京市高院出台的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第 45 条的规定，夫妻双方离婚时协议约定将夫妻个人财产或共有财产赠与第三人，在变更登记之前，任何一方是不能请求撤销赠与的。故，其他无关人员更无权要求法院确认约定无效。

综上，《离婚协议书》并没有约定二号房屋归钱某燕所有。钱某燕同孙某平结婚 11 年，双方自愿离婚，是净身出户的，并没有分得任何房产。

3. 《离婚协议书》没有侵犯原告的合法权益，原告不是约定房屋的所有权人，其要求确认离婚协议书中的约定无效，无法律依据，不具备主体资格。离婚协议书对男女双方具有法律约束力，它是对内有效，对外无效，具有相对性。而且，离婚协议书中有关一号房屋归孙某平的约定不会直接引起物权变动，该房目前还是登记在孙某平父亲孙某耀名下，根据《民法典》第 209 条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。

实际上，没有孙某丹的同意，也是无法过户到孙某平名下，若其对于该房归孙某平个人所有有异议，完全可以提起继承纠纷之诉来维护自己的权益，但是，目前孙某丹并不是一号房屋的所有权人，其无权要求法院确认离婚协议中的约定无效。同理，若孙某雯、孙某莉认为二号房屋是其父亲的遗产，也应当提起继承纠纷之诉来维护自己的权益，目前，二原告也不是二号房屋的所有权人，其无权提起确认合同无效之诉。

综上，离婚协议书对于房屋居住使用的约定，实质上是一种负担行为，是在所有权的基础上为所有权人设定了允许第三人居住使用的行为，并非是对房屋的处分行为，不构成无权处分，离婚协议书是一个有效的合同。对于离婚协议中的约定，所有权人不能主张自己享有追认权，而不追认合同效力，以此请求确定约定无效。

三、法院查明情况

孙某辉、刘某柔系夫妻关系，孙某耀、孙某莉、孙某雯系二人子女，孙某辉于 1987 年 8 月去世，刘某柔于 1996 年 1 月去世。位于北京市昌平区×1 房屋产权性质为军队经济适用住房，归孙某辉所有，产权证正在办理中。

孙某耀、秦某溪系夫妻关系，孙某聪、孙某平、孙某丹系二人子女。孙某耀于 2017 年 10 月 29 日去世，秦某溪于 2011 年 6 月去世，孙某聪于 2010 年 11 月去世。秦某鑫、吴某爽系秦某溪之父母，分别于 1992 年 1 月和 1994 年 6 月去世。位于北京市昌平区×2 房屋登记在孙某耀名下。

孙某平与钱某燕原系夫妻关系，二人于 2020 年 7 月 29 日协议离婚。《离婚协议书》中二、财产处理约定：婚后共同财产归男方孙某平所有的：位于北京市昌平区×1 楼房，登记在男方父亲孙某耀（2017 年 10 月去世）名下，归男方一人所有。归女方居住使用的房产：位于北京市昌平区×2 的楼房，该房屋属于男方爷爷孙某辉（1986 年病故）所在单位分配的房屋，住房性质为经济适用房，入住时间为 2010 年 12 月 1 日。入住后，男方与女方共同交纳预收超面积房款、超面积装修款合计十一万元，该出资为夫妻共同财产。现因该房没有办理房产证，女方、双方的女儿、女方的父母享有该房的居住权，男方个人对该房中的一间房屋有居住权。

男方、女方各自再婚后，其再婚配偶及子女（包括再婚后生育子女）等其他亲属，均不得在该房内居住。若日后该房能够办理产权证，余款部分男女双方共同出资协助将该房产权登记在女儿孙某菲名下，作为孙某菲的个人房产（孙某菲若出售该房产，应当征得父母的一致同意）。

庭审中，钱某燕主张，二号房屋应归孙某耀所有，并向本院提供字据为证，载明：“经咱们三人商量，父母遗产房屋归我居所有，我补偿给弟弟伍万元人民币，补给妹妹壹万元人民币，以后再不提遗产的事，口说无评立字为证。立证人签字孙某耀、孙某莉，2009.5.9 日”。孙某莉主张，当时我在一张空白纸上签的字，签字的同时，孙某耀给我 5 万元。孙某雯主张，不清楚字据的事情，自己没有收到 1 万元，但知道孙某耀给付孙某莉 5 万元。

四、裁判结果

确认孙某平与钱某燕签订的《离婚协议书》中就坐落于北京市昌平区×1 房屋、北京市昌平区×2 房屋所有权及使用权的约定无效。

五、案件分析

1. 离婚协议的性质与效力：

 离婚协议是综合性的一揽子约定，既有普通的民事协议内容，也有涉及身份关系的协议内容。但关于财产分割等约定与普通民事协议无异，如果违反强制性规定，仍可能被认定无效。

 本案中，二被告在离婚协议中对涉案房屋的所有权及使用权进行约定，需考虑该约定是否符合法律规定。

2. 涉案房屋的产权归属：

 登记在孙某耀名下的北京市昌平区一号楼房，属于孙某耀的遗产，应由其继承人继承。孙某平、孙某丹作为孙某耀的合法继承人，有权继承遗留的遗产。

 位于北京市昌平区×2 的楼房，属于孙某辉的遗产，应由其继承人继承。作为孙某辉的合法继承人，孙某莉、孙某雯有权继承遗留的遗产。

3. 原告的主体资格及利益保护：

 三原告作为涉案房屋的合法继承人，与本案有直接利害关系。二被告在离婚协议中的约定侵犯了三原告的合法利益。

 虽然涉案房屋目前的登记状况可能存在一定的复杂性，但这并不影响三原告作为继承人维护自己的合法权益。

六、办案心得

1. 准确把握法律关系：在处理此类案件时，律师需要准确把握离婚协议的性质以及其中涉及的财产分割与继承法律关系。明确离婚协议中关于财产分割的约定不能损害第三人的合法权益，否则可能被认定无效。

2. 深入分析产权归属：对涉案房屋的产权归属进行深入分析，确定其属于遗产范围，应由合法继承人继承。通过梳理各继承人的权利，为原告的主张提供坚实的法律依据。

3. 强调原告主体资格：证明三原告作为涉案房屋的合法继承人，与本案有直接利害关系，具备提起诉讼维护自身合法权益的主体资格。在诉讼过程中，要充分阐述原告的利益受到侵害的情况，增强法院对原告主张的认可度。

4. 反驳被告辩称：针对被告的辩称，逐一进行有力反驳。如被告主张离婚协议有效且未侵犯原告权益，律师需要指出被告的错误认识，强调离婚协议中对涉案房屋的约定违反了强制性规定，侵犯了原告的合法利益。

5. 运用法律依据：在诉讼过程中，充分运用相关法律规定，如《民法典》中关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的规定，以及关于民事行为不得损害第三人利益的规定。使法院能够依据明确的法律依据作出公正的判决。

总之，在处理确认离婚案件中，律师需要准确把握法律关系，深入分析产权归属，并运用恰当的法律依据，为当事人提供专业、有力的法律服务，以维护当事人的合法权益。