(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告诉称

1. 诉讼请求

原告赵女士向本院提出诉讼请求：

  判决北京市大兴区 A 号房屋（以下简称 A 号房）由原告拥有二分之一的产权份额。

  判决长子周某虎对北正房西屋享有居住使用权，次子周某涛对西厢房享有居住使用权。

  诉讼费被告承担。

2. 事实与理由

原、被告 2016 年 7 月 20 日在大兴民政局协议离婚，离婚协议约定 A 号房归男方所有，离婚后两个孩子跟男方居住，其中长子周某虎结婚居住在北正房西屋，次子周某涛结婚居住在西厢房。

协议第四条约定双方所有财产由长子周某虎和次子周某涛两人共同所有，其他人无权继承。

2019 年 8 月双方共同出资对原来房屋进行翻建，翻建后北房 7 间，西厢房 3 间，原告共出资 9 万元。现在被告要将诉争房屋出售，严重侵犯了原告的合法权益，故请求依法判决。

 （二）被告辩称

1. 不同意原告诉求及理由

被告周先生辩称：不同意原告诉讼请求。双方于 2016 年 7 月协议离婚，离婚协议约定诉争房屋归被告所有，现在已经超过诉讼时效，应该予以驳回。被告是诉争房屋所有权人，原告无权分割涉案房产，离婚协议不存在欺诈胁迫情形。

2. 关于居住权及法律关系的观点

原告事实理由部分说到，次子和长子对北正房和西厢房有居住权，离婚协议只是对居住现状的描述，并不是划分居住使用权，不能作为原告请求分割的一个依据。本案是原告、被告之间离婚后财产纠纷，所以长子、次子不是本案原告，也不是同一法律关系，所以不应该支持第二、第三项诉讼请求。

3. 关于离婚协议第四条的看法

离婚协议第 4 条不属于遗嘱形式，即使是遗嘱，被告也有权随时变更、撤销。从赠与角度看，也属于无效赠与，所以原告诉讼请求没有事实以及法律依据，应该予以驳回。

 （三）法院查明

1. 婚姻及离婚协议情况

原、被告于 1989 年结婚，2016 年双方在民政局协议离婚，离婚协议书约定长子周某虎、次子周某涛均已独立生活，A 号房归周先生所有，离婚后两个孩子跟男方居住，其中长子周某虎结婚居住在北正房西屋，次子周某涛结婚居住在西厢房，双方各自名下的债务归各自偿还。双方的所有财产由长子周某虎和次子周某涛两人共同所有，其他人无权继承。

2. 房屋来源及翻建情况

A 号房原系周先生父母所建，2015 年经村民委员会调解分给周先生所有，含北房 3 间、西厢房 3 间。2019 年周先生申请并经建设规划管理科同意后，对 A 号房进行翻建，翻建后为北房 3 间，西厢房 2 间。

3. 原告出资证据及情况

原告提交短信记录一份，主张 2016 年左右共给付被告 9 万元，后被告将款项用于 2019 年翻建房屋，被告否认收到并用于翻建房屋。另查明在翻建房屋时原告出资购买砖，以做建设房屋之用。

 （四）裁判结果

1. 位于北京市大兴区 A 号房屋（北房 3 间、西房 2 间）中原告有五分之一的份额。

2. 驳回赵女士的其他诉讼请求。

 二、房产律师案件分析

 （一）离婚协议的法律效力及约束力

1. 财产分割条款的效力

离婚协议中关于财产分割的条款对男女双方具有法律约束力。在本案中，原、被告在 2016 年的离婚协议中明确约定了 A 号房归被告周先生所有。这一约定在双方离婚时是具有法律效力的，双方应当遵守。

律师在处理离婚后财产纠纷案件时，首先要审查离婚协议的合法性和有效性。离婚协议是夫妻双方在离婚时对财产等事项的自愿约定，只要不违反法律的强制性规定，一般应被认定为有效。

2. 对房屋所有权的约定及影响

根据离婚协议，A 号房的所有权归被告所有。这意味着在离婚后，原告对该房屋的所有权主张受到了离婚协议的限制。然而，后续房屋的翻建情况可能会对房屋的产权归属产生一定的影响。

虽然离婚时约定了房屋归属，但如果在翻建过程中出现了新的情况，如双方共同出资等，可能会导致房屋产权的重新认定或部分变更。在本案中，原告主张对房屋进行了出资翻建，这就需要进一步审查出资情况对房屋产权的影响。律师要帮助当事人分析离婚协议中关于房屋所有权约定与后续实际情况之间的关系，以及可能的法律后果。对于原告而言，要想推翻离婚协议中关于房屋所有权的约定，必须提供充分的证据证明其在翻建过程中的出资行为对房屋产权产生了实质性的影响。

 （二）居住权的法律性质及处理

1. 离婚协议中居住权约定的性质

离婚协议中对长子周某虎在北正房西屋、次子周某涛在西厢房的居住权进行了约定。但被告认为这只是对居住现状的描述，并非划分居住使用权。从法律角度看，离婚协议中关于居住权的约定需要具体分析其性质和目的。

如果仅仅是对当时居住现状的陈述，而没有明确赋予子女独立的居住权或使用权，那么在后续的法律纠纷中，这种约定可能难以作为原告主张分割居住使用权的依据。律师要向当事人解释清楚居住权约定的法律意义和可能的法律后果。在本案中，被告的观点有一定的合理性，即离婚协议中的居住权约定可能并不具有明确的法律上的居住使用权划分的效力。

2. 居住权纠纷与本案的关系

本案是原告与被告之间的离婚后财产纠纷，而长子、次子的居住权问题与原被告之间的财产纠纷并非同一法律关系。在处理本案时，法院不宜直接对子女的居住使用权进行判决。

律师要帮助当事人明确案件的法律关系和争议焦点。对于与本案无关的其他法律关系，如子女的居住权问题，应当告知当事人通过合适的法律途径另行解决。在本案中，原告要求判决子女的居住使用权，但法院基于法律关系的不同，未予支持。律师要向原告解释清楚法院的处理依据，避免当事人对案件结果产生误解。同时，对于子女的居住权问题，律师可以建议当事人通过协商、调解或另行起诉等方式来解决，以保障子女的合法权益。

 （三）离婚协议第四条的法律解读

1. 遗嘱性质的分析

离婚协议第四条约定双方所有财产由长子周某虎和次子周某涛两人共同所有，其他人无权继承。被告认为该条款不属于遗嘱形式，即使是遗嘱，被告也有权随时变更、撤销。从法律角度看，离婚协议中的这一约定与遗嘱有一定的区别。

遗嘱是指遗嘱人在生前按照法律规定的方式对其个人财产进行处分，并在其死亡时发生效力的法律行为。而离婚协议中的财产约定是在离婚时对夫妻共同财产进行的分割和安排，其目的和生效时间与遗嘱不同。在本案中，被告关于该条款不属于遗嘱形式的观点是正确的。律师要向当事人解释清楚离婚协议中财产约定与遗嘱的区别，以及各自的法律后果。

2. 赠与性质的探讨

从赠与角度看，被告认为该约定属于无效赠与。在赠与法律关系中，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果离婚协议中的财产约定被视为赠与，那么被告可能有权在一定条件下撤销。

然而，在本案中，需要综合考虑离婚协议的整体情况以及双方的真实意愿。离婚协议中的财产分配往往是基于夫妻关系的解除、子女抚养等多种因素综合考虑的结果，不能简单地等同于一般的赠与行为。律师要帮助当事人分析离婚协议中财产约定的性质和效力，以及在法律上是否可以被认定为无效赠与。对于原告而言，要主张该约定的有效性，需要提供证据证明其符合法律规定和双方的真实意思表示。同时，律师要提醒当事人在签订离婚协议时，要明确协议条款的法律性质和后果，避免因条款约定不明确而引发纠纷。

 （四）房屋产权份额的认定及法律依据

1. 共有关系的认定标准

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。在本案中，原、被告在离婚后对 A 号房进行了翻建，对于翻建后的房屋产权归属，需要根据共有关系的认定标准进行判断。

虽然离婚协议约定房屋归被告所有，但在翻建过程中，如果原告有出资行为，可能会导致房屋形成共有关系。律师要帮助当事人分析共有关系的认定条件和法律依据，以及在本案中如何证明共有关系的存在。对于原告来说，要主张对房屋有一定的产权份额，必须提供证据证明其在翻建过程中的出资情况。

2. 出资额与产权份额的确定

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。原告主张给付被告 9 万元用于建房，但被告否认收到并用于翻建房屋，且根据现有证据法院无法确认该款项的真实性和关联性。然而，法院根据现有证据认定 A 号房在翻建时使用了原、被告夫妻存续期间购买的砖，从而认定原、被告对 A 号房现有房屋形成共有关系。

律师在处理此类案件时，要注重证据的收集和整理。对于原告的出资主张，要提供充分的证据来证明，如付款凭证、购买材料的发票等。在本案中，虽然原告主张的 9 万元出资未被完全认定，但法院根据其他证据认定了原告的部分出资行为，从而酌定原告有五分之一的份额。律师要向当事人解释清楚法院认定产权份额的依据和法律规定，以及在证据不足的情况下如何争取最大的合法权益。