(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告诉称

1. 诉讼请求

原告向本院提出诉讼请求：

 - 判决位于北京市朝阳区 Y 室归原告所有，并判令被告协助原告办理过户手续。

 - 由被告承担本案的诉讼费。

2. 事实和理由

原告、被告于 2006 年登记结婚，2008 年生一子杨某文。2013 年双方因感情不和、家庭破裂等原因协议离婚。协议约定：女方名下位于北京市朝阳区 Y 号（下称 Y 号房屋）的房产，离婚后归男方所有。此后，原告多次要求被告履行离婚协议，办理诉争房屋的过户手续，但均遭被告拒绝。

 （二）被告辩称

1. 离婚协议无效主张

离婚协议不是被告的真实意思表示，实为规避限购、税收政策及享受贷款优惠政策为购买学区房而为，且协议内容恶意侵害被告的权利。

2. 显失公平理由

离婚协议签署时，在杨某文归被告抚养的同时，却约定原告无需支付抚养费，还将被告名下的唯一住房划归原告所有，这样的约定显失公平。

3. 事件经过阐述

原告和被告离婚前拥有两套房产，按照规定无法在北京市购置房产，无法继续给杨某文购置学区房落户。原告于 2013 年 6 月 5 日将 Y 号房屋过户给被告，6 月 19 日与被告协议离婚。2013 年 6 月 26 日原告将其名下的另一套房产出售，然后于 2014 年 1 月 3 日购买了北京市朝阳区 S 号房屋，享受了更为优惠的贷款政策。协议离婚后，双方一直在 Y 号房屋内共同居住生活，抚养杨某文。而 S 号房屋是地下一层，双方均未曾居住。

4. 诉讼时效抗辩

双方于 2013 年 6 月签订协议，原告于 2019 年提起诉讼，超过了诉讼时效。

 （三）法院查明

1. 婚姻及离婚情况

原告和被告于 2006 年登记结婚，2008 年生一子杨某文。2013 年双方登记离婚。

2. 离婚协议内容

2013 年 6 月 9 日双方签订的离婚协议：

 - 男女双方自愿协议离婚。

 - 男女双方婚后有一个男孩，离婚后归女方抚养，男方无需支付抚养费。

 - 男女双方婚后共同财产分配为：女方名下有一处房产，位于北京市朝阳区 Y 号，离婚后归男方所有；其余各自财产归各自所有，债务各自承担。被告称上述协议不是其真实意思表示，已另案处理离婚协议无效。

3. 相关证据

 - 离婚证，证明双方于 2013 年 6 月 9 日登记离婚。

 - 房屋所有权证，北京市朝阳区 Y 号房屋登记在被告名下。

4. 被告举证内容

 - 《房屋所有权转移登记申请书》和《关于房屋归属的约定》，证明被告将房屋过户给原告，再购买学区房时刻享受相应的贷款优惠政策，被告称出售房屋是自愿的，与规避纳税和学区房无关。

 - 涉案房屋于 2005 年 4 月 21 日签署的《商品房买卖合同》，以被告的名义购置的，房屋所有权登记在被告名下。

 - 涉案房屋于 2013 年 6 月 5 日登记至原告名下。

 - 被告于 2014 年 1 月 3 日购买了位于北京市朝阳区 S 号房屋（下称 S 号房屋），该房屋是学区房。

 - 北京市朝阳区学区房划分的相关文件，证明 S 号房屋系学区房。

 - 杨某文的入学证明，证明杨某文因户口在学区内，才被某学校小学部录取。

 - Y 号房屋邻居的证明，证明双方离婚后和复婚前一直在 Y 号房屋内居住。

 - S 号房屋的租赁合同，证明其离婚后仍然共同出租房屋。

5. 原告对被告证据的态度

原告对被告提交证据的证明目的均不认可，称自己名下有两套房，即便出售一套房屋仍具有购房资格。且不认可假离婚的事实。

 （四）裁判结果

1. 位于北京市朝阳区 Y 号房屋归原告所有。

2. 被告于本判决生效后十日内协助原告将过户登记至原告名下。

 二、房产律师案件分析

 （一）离婚协议的效力认定

1. “假离婚”说法的分析

被告主张双方是为购置学区房而假离婚，认为离婚协议不是其真实意思表示。然而，在法律上，离婚是一种严肃的法律行为，一旦办理了离婚登记手续，其产生的法律后果是具有约束力的。双方在离婚后四年才办理复婚手续，这表明在这期间双方的婚姻关系已经解除，不能简单地以存在购房等目的而否定离婚的事实和离婚协议的效力。

律师在处理此类案件时，要明确告知当事人离婚行为的严肃性。从法律角度看，只要离婚协议是双方自愿签订且不存在法定的无效情形，一般应认定为有效。在本案中，被告虽然提出“假离婚”的说法，但没有足够的证据证明其在签订离婚协议时受到了欺诈、胁迫等导致协议无效的情况，所以这种“假离婚”的主张很难得到法院的支持。

2. 显失公平抗辩的审查

被告认为离婚协议中关于财产分配和抚养费的约定显失公平。但从双方协议内容来看，Y 号房屋原本就登记在原告名下，离婚时协议变更登记至原告名下，这种安排有其一定的合理性。而且对于抚养费的约定，也不能仅仅因为一方无需支付就认定显失公平，需要综合考虑双方的经济状况、子女抚养的实际情况等因素。

律师在分析此类抗辩理由时，要深入审查协议签订时的具体情况。对于显失公平的认定，法律有严格的标准，不能仅凭表面现象就认定协议条款不公平。在本案中，被告未能充分证明协议内容在签订时对其造成了重大利益失衡，所以法院未采纳其显失公平的抗辩。

 （二）诉讼时效问题

1. 诉讼时效规定与本案情况

被告提出原告于 2019 年起诉超过了诉讼时效，双方于 2013 年 6 月签订协议。一般情况下，民事纠纷有相应的诉讼时效规定，但对于不动产物权纠纷，尤其是涉及离婚协议中房产分割的请求权，要根据具体情况判断。在本案中，原告请求的是对协议约定房产的所有权确认和过户，这种请求权具有物权性质，不适用一般的债权诉讼时效规定。

律师在处理此类涉及时效问题的案件时，要准确判断请求权的性质。对于具有物权属性的请求权，要向当事人解释清楚其不受一般诉讼时效限制的法律依据。在本案中，原告要求确认房屋所有权并办理过户的诉讼请求，不会因为所谓的“超过诉讼时效”而被驳回。

 （三）证据的分析与采信

1. 双方证据的作用与争议

原告提供了离婚协议等证据支持其诉讼请求，要求被告履行协议办理房屋过户。被告则提供了一系列证据，试图证明离婚协议无效，包括房屋过户过程、购买学区房的情况以及双方离婚后的居住情况等证据。双方对对方证据的证明目的均不认可。

律师在分析证据时，要从证据的关联性、合法性和真实性角度出发。对于原告的证据，离婚协议是双方对财产和子女抚养等问题的约定，具有重要的证明力。对于被告的证据，虽然能够反映出双方在离婚前后的一些行为和房屋交易情况，但这些证据不足以推翻离婚协议的效力。例如，被告提供的邻居证明和房屋租赁合同等，只能说明双方在离婚后的居住状态，但不能直接证明离婚协议是虚假或无效的。

2. 法院对证据的采信及影响

法院最终支持了原告的诉讼请求，说明法院在综合审查双方证据后，更倾向于认定离婚协议的有效性。法院对证据的采信是基于法律规定和案件事实的全面考量。在本案中，原告的证据在证明双方协议内容和履行情况方面更具有说服力，而被告的证据未能达到证明离婚协议无效的证明标准。

律师要向当事人解释清楚法院采信证据的依据和理由，让当事人理解案件结果的公正性。同时，通过这个案例也提醒当事人，在签订重要协议和进行相关行为时，要注意证据的收集和保存，避免在纠纷发生时因证据不足而处于不利地位。