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案例详情

 原告诉求

钱某聪向本院提出诉讼请求：

1. 判令解除原告与被告甲公司于2016年签订的“排号单”协议。

2. 判令二被告共同返还原告排号金30万元及利息。

3. 诉讼费由被告负担。

事实和理由：某项目系乙公司开发建设并委托甲公司销售。原告得知该项目期房销售信息后，于2016年4月14日与被告甲公司签订了“排号单”协议。同日，原告向甲公司全额支付了排号金人民币30万元整，甲公司向原告出具了收据一张。协议签订后，工程至今未能动工，原告支付排号金购买楼房的目的无法实现，被告也拒不退还排号金。故原告诉至法院。

 被告辩称

乙公司提交书面答辩意见称，原告所述与事实不符，不同意其诉讼请求。

1. 乙公司委托甲公司销售涉案房屋，但未授权其收取所谓排号金，故甲公司该行为超越了代理权限。

2. 乙公司在得知甲公司收取排号金后，立即与其核实情况，并终止委托销售房屋合同。乙公司主观上并无默许之意思表示，未对甲公司的行为进行追认，故收取排号金所产生的结果应由甲公司承担。

3. 根据合同相对性原则，原告与甲公司之间签订的合同，因此产生的法律后果应由甲公司承担，乙公司不承担法律责任。

甲公司经本院公告送达开庭传票传唤后，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

 法院查明

1. 2016年3月15日，甲公司（乙方）与乙公司（甲方）签订“销售代理合同”，由乙方全权代理销售某项目房产。

 第一条第3项，销售代理服务范围：标的物业为本项目预售许可证经批准的部分可售住宅。

 第4项，销售均价为：28000元／平方米。

 第5项，乙方在销售中，甲方支付乙方所成交的房子实际成交额的2%销售代理费。

 第二条，委托期限，自2016年4月10日起至本项目全部标的物售罄止。

 第三条第2项，2016年5月15日前，乙方为甲方提供人民币1000万元垫资，2016年5月31日前，乙方为甲方提供人民币2000万元垫资，甲方为乙方提供100套房屋，享受九折或九五折优惠。2016年6月15日前乙方为甲方提供人民币3000万元垫资，甲方为乙方提供30套开盘价八折特价房屋，乙方对此30套房屋有自主定价权。

2. 后，双方签订《终止〈销售代理合同〉协议书》，内容为：双方于2016年3月15日签订的“某销售代理合同”，因合同不能履行，经双方协商一致，同意解除此合同，落款日期为2016年3月28日。

3. 甲公司与乙公司于2016年3月15日签订“某销售代理合同”之后，双方再次签订《销售代理合同》，将销售均价28000元／平方米变为以实际开盘价为准，同时取消了垫资享受优惠的约定，落款日期为2016年4月5日。2018年1月10日，双方签订《解除〈销售代理合同〉协议书》，约定：双方于2016年4月5日签订的“某销售代理合同”，经双方协商一致，同意解除此合同。

4. 经生效判决认定，双方实际履行的是2016年3月15日签订的第一份合同，落款日期为2016年4月5日的第二份合同和落款日期为2016年3月28日的《终止〈销售代理合同〉协议书》是后期拟定的，是为了提供给住建委等部门以免被查处和承担相关责任。

5. 2016年4月14日，钱某聪与甲公司签订了“排号单”，该协议约定“买受人所认购的商品房为位于怀柔区某号房屋；……买受人现交排号金30万元可享受（开盘价）95折优惠；房屋预售许可证发放当日，此排号金自动转为定金，以售楼处及受托方公告日期为准十五日内需缴纳首付款并签署北京市商品房现房买卖合同，……。”该“排号单”签订当日，钱某聪向甲公司支付了排号金30万元，甲公司出具了收据。

6. 关于排号金收取和使用的事实，经上述生效判决认定，甲公司收取的排号金分别以房款、借款等名义转账给乙公司及该公司相关人员名下，收取的排号金被乙公司用于某拆迁安置等相关费用。

7. 另查，某项目工程至今未能开工，未取得预售许可。

 裁判结果

1. 确认钱某聪与甲公司于2016年签订的《某房屋排号单》解除。

2. 甲公司、北京乙公司于本判决生效后十日内共同返还钱某聪排号金30万元并给付利息。

3. 驳回钱某聪的其他诉讼请求。

 案件分析

1. 合同效力及解除原因

 合同效力认定：钱某聪与甲公司签订的“排号单”协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在房地产交易中，这种排号单协议通常是买卖双方在房屋正式销售前的一种约定，具有一定的合同约束力。

 解除原因分析：涉案房地产项目至今未能开工建设，且未取得预售许可，这远远超出了钱某聪的合理预期，导致其购买房屋的合同目的难以实现。根据法律规定，当合同目的无法实现时，当事人有权要求解除合同。在本案中，钱某聪以此为由要求解除“排号单”协议，理由正当，符合法律规定和常理。

2. 被告责任认定

 甲公司的责任：甲公司作为与钱某聪签订“排号单”协议的直接相对方，收取了钱某聪的排号金30万元，应当按照合同约定履行相关义务。然而，由于项目未能开工，合同无法继续履行，甲公司理应承担返还排号金及相应利息的责任。甲公司未到庭参加诉讼且未提交书面答辩意见，这在一定程度上放弃了其抗辩的权利，对其不利。

 乙公司的责任：虽然乙公司辩称未授权甲公司收取排号金，且试图以合同相对性原则来推脱责任，但根据生效判决认定的事实，甲公司收取的排号金被用于乙公司的拆迁安置等相关费用，且甲公司与乙公司之间存在复杂的合作、代理等关联利益关系。这表明乙公司实际上从甲公司收取排号金的行为中受益，不能简单地以未授权为由免除责任。乙公司在得知甲公司收取排号金后，仅终止委托销售合同而未采取有效措施追回排号金或妥善处理后续事宜，其行为存在一定过错。因此，法院判决乙公司与甲公司共同承担返还排号金及利息的责任是合理的。

3. 法律适用及证据考量

 法律适用：本案中，法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项关于已生效裁判所确认事实的规定，在认定排号金的流向和使用情况时，直接采用了相关生效判决认定的事实，除非有相反证据足以推翻。这体现了法律对生效裁判权威性的尊重以及在相关案件中对事实认定的连贯性和一致性。

 证据考量：在本案中，生效判决对排号金的相关事实认定起到了关键作用。同时，钱某聪提供的与甲公司签订的“排号单”协议及排号金收据等证据，证明了其与甲公司之间的合同关系和付款事实。而乙公司虽然提出了一些抗辩理由，但未能提供足够有力的证据来支持其主张，如证明其确实未授权甲公司收取排号金且对排号金的使用不知情等。证据的充分性和有效性在案件审理中至关重要，直接影响了法院对事实的认定和判决结果。

4. 案件启示

 对于购房者的启示：购房者在参与房地产项目的排号等前期活动时，要谨慎审查开发商和销售代理公司的资质及相关手续是否齐全，了解项目的实际进展情况。签订协议时，要仔细阅读合同条款，明确双方的权利义务，特别是关于排号金的性质、退还条件等重要内容。同时，要保留好相关的合同、付款凭证等证据，以便在发生纠纷时能够有效维护自己的权益。

 对于开发商和销售代理公司的启示：开发商在委托销售代理公司时，应当明确授权范围，并对代理公司的行为进行监督和管理，避免因代理公司的不当行为导致自身承担法律责任。销售代理公司要严格按照委托合同和法律法规的规定开展业务，不得擅自超越权限行事。在处理与购房者的关系时，要诚实守信，履行合同义务，及时处理可能出现的问题，避免引发不必要的法律纠纷。

 在处理此类房地产纠纷案件时，要全面审查合同的效力、履行情况以及各方的权利义务关系。注重对相关证据的收集和分析，准确适用法律规定。对于涉及多方利益和复杂法律关系的案件，要深入探究事实真相，合理判断各方的责任。同时，要提醒当事人注意法律风险的防范，为当事人提供合理的法律建议和解决方案。