(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

李某鹏、李某刚向本院提出诉讼请求：请求依法确认二被告就北京市东城区 E 室所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

事实与理由：李某辉与孙某静是夫妻，李某芳、李某刚、李某莉、李某鹏是二人子女。李某辉生于 1917 年，是某单位离休干部。1960 年左右，单位分给李某辉一套位于西城区的房屋，李某辉夫妇和四个子女都住在那里。1970 年 4 月，因孙某静上班路途远，经李某辉申请，单位将住房调整至东城区 E 室（以下简称涉案房产），面积 85.07 平方米。按照相关住房面积核定标准，李某辉职级对应的住房核定面积应为 105 平方米，当时家庭人口 6 人，住房面积不足。1989 年单位再次核定住房情况时，经李某鹏反映，又给李某辉家在 B 号提供了一处 15 平方米的平房，李某鹏装修后在此居住至 1992 年，后又换成 C 号，面积不变。1993 年李某辉去世，遗产包括存款、房产等都未分配。

1994 年，C 号房屋拆迁，置换到海淀区 H 室（以下简称 H 室房屋），面积 63.1 平方米。2000 年房改，孙某静按李某辉的职级标准购买了涉案房产和 H 室房屋，购房款是夫妻共同财产。2008 年，经家庭协商卖掉 H 室房屋，因面积超标需补缴 6 万元差价。H 室房屋卖了 68 万元，6 万元用于补缴差价，剩下的钱经家庭成员协商分配。

2018 年 5 月，孙某静召集家庭会议，决定将涉案房产挂牌出售，所得款项孙某静拿 50%，剩下 50%由李某鹏、李某刚、李某莉平分。李某刚当时想签书面协议，但孙某静承诺按口头约定办，就没签。2021 年 7 月，李某鹏、李某刚起诉孙某静、李某莉等法定继承纠纷，诉讼中孙某静拿出她和李某莉就涉案房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》，显示交易价格 100 万元，还有涉案房产新房产证，显示 2018 年 9 月 19 日过户。2019 年 9 月 15 日李某莉给孙某静转账 100 万元，备注是购房款。

原告认为，涉案房产原是李某辉、孙某静婚后单位分配的公房，李某辉去世后，孙某静虽买下并登记在自己名下，但购房用了李某辉未分割的遗产和其工龄价值，而且房产是按李某辉干部标准分配的，更多享受了他的福利待遇，应是夫妻共同财产，家庭成员对此也没争议。现在孙某静没经其他家庭成员同意，擅自把房过户给李某莉，且 100 万元的交易价格过低，属于恶意串通，合同应无效。李某芳去世，其子齐某昊曾表示对本案没意见。为维护权益，原告起诉。

 二、被告辩称

 （一）孙某静辩称

原告说的亲属关系属实，房屋情况基本属实。涉案房产是孙某静单位 W 单位分配给她的，但由李某辉承租。李某辉去世没留遗产，孙某静自己出资买房，虽用了李某辉的工龄，但房子应归她一人所有。她自愿把房卖给李某莉，也收了 100 万元购房款，没侵犯他人权利，合法有效，不同意原告请求。

 （二）李某莉辩称

同意孙某静的意见。

 （三）齐某昊在庭前询问中称

自己是李某芳之子，李某芳已故，不清楚法律规定，请法院依法裁决。

 三、法院查明

李某辉与孙某静是夫妻，李某刚、李某莉、李某鹏是二人子女。李某辉于 1993 年 10 月 15 日因死亡注销户口，各方都认可李某辉和孙某静还有个孩子李某芳（已故），齐某昊是李某芳之子。

2001 年 11 月 29 日，孙某静（买方）与 W 单位（卖方）就涉案房产签订《房屋买卖契约》，单位出售公有住房房价计算表显示房价计算考虑了男方工龄 45 年、女方工龄 43 年，经询问，各方都认可计算房价用了李某辉的工龄，之后涉案房产登记在孙某静名下。

2018 年 9 月，孙某静（出卖人）与李某莉（买受人）签订北京市存量房买卖合同，孙某静以 100 万元将涉案房产卖给李某莉，房产过户到李某莉名下。2019 年 9 月 15 日，李某莉给孙某静转账 100 万元，备注购房款。经法院反复询问，二被告称过户是真实的买卖合同关系。

另外，各方都认可涉案房产现在李某鹏居住。

 四、裁判结果

驳回原告李某鹏、李某刚的全部诉讼请求。

 案件分析

 （一）房屋产权性质的认定

在这个案件中，关键在于涉案房产的产权性质。该房产是在李某辉去世后，孙某静参加房改售房购买的，并取得了房屋所有权证。虽然购房时使用了李某辉的工龄，但这是在配偶已经死亡的情况下，所以从时间节点上看，它不属于夫妻关系存续期间所得，不能简单认定为夫妻共同财产。

 （二）工龄优惠与房屋产权的关系

按政策购买公房时使用已死亡配偶工龄获得政策性福利的情况，这里的政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为遗产继承，不过这种价值是以货币形式存在的，要根据死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值及房屋现值来确定，而不是直接等同于房屋产权份额。在本案中，虽然购买诉争房屋用了李某辉的工龄，减少了购房款，但这并不影响房屋产权的判定。

 （三）原告主张合同无效的依据分析

原告以涉案房产是夫妻共同财产，二被告恶意串通为由要求确认合同无效，这种主张缺乏事实和法律依据。从现有证据和法律规定来看，不能认定房屋是夫妻共同财产，同时仅以较低的交易价格和未经过其他家庭成员同意这两点，不足以证明被告之间存在恶意串通的行为。

办案心得

 （一）准确把握法律规定是核心

在这类复杂的房产纠纷案件中，法律规定是最重要的依据。对于房改房购买过程中涉及的工龄优惠、夫妻共同财产认定以及合同效力等相关法律规定，必须有深入透彻的理解。比如本案中关于使用已故配偶工龄购房的产权认定问题，如果对相关法律政策解读不准确，就无法准确判断案件走向，更无法为当事人提供正确的法律建议和有效的辩护。

 （二）证据收集与分析是关键环节

无论是证明房屋来源、购买过程还是合同交易情况，证据都至关重要。在这个案件中，房屋买卖契约、房价计算表、转账记录等都是关键证据。对于这些证据，要仔细分析其内容和关联性，比如通过分析房价计算表中工龄因素对购房款的影响，来确定工龄优惠在整个案件中的法律意义，同时通过转账记录等证据来判断交易的真实性，以此反驳对方的不合理主张，增强己方观点的可信度。

 （三）应对复杂家庭关系和争议焦点的策略

此类案件往往伴随着复杂的家庭关系和多个争议焦点，像本案中的家庭成员众多、涉及继承和房屋买卖等问题。在处理过程中，要梳理清楚各方关系和每个争议点，制定清晰的应对策略。对于家庭会议口头约定等难以证明的情况，要引导法官关注有证据支持的事实，如房屋购买和过户的合法性等方面，避免陷入无根据的争论，确保案件在法律的框架内朝着有利于己方的方向发展。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！