(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、案件情况

 （一）原告诉求

原告周舒霞向本院提出以下诉讼请求：

1. 确认秦永虎赠与北京市大兴区 S 号（以下简称“S 号房屋”）给秦松的赠与合同无效，房屋产权恢复原状。

2. 要求三被告承担诉讼费用。

 （二）事实与理由

周舒霞与秦永虎于 1987 年 10 月 14 日登记结婚，二人是夫妻关系，周舒霞与秦松是继母与继子关系，秦永虎与秦松是父子关系。婚后，夫妻二人用共同财产购买了 S 号房屋，并于 2001 年 7 月 10 日取得该房屋产权证，房屋虽登记在秦永虎名下，但实为夫妻共同共有。

2019 年 3 月 7 日，秦永虎在周舒霞不知情的情况下，将房屋赠与秦松，并办理了过户登记。周舒霞认为秦永虎的行为属于无权处分。之后，因秦松与孙婉涵办理离婚登记，该房屋又转移登记至孙婉涵名下。周舒霞认为三被告的行为严重侵犯了自己的合法权益，遂依据我国相关法律规定提起诉讼。

 （三）被告答辩

1. 秦永虎辩称：与周舒霞结婚多年，赠与房屋的行为已和周舒霞充分沟通并取得同意。自己是单位干部，在分房过程中对房产取得贡献大，可代表周舒霞，也向孩子表明这是夫妻双方意愿，只是没有保留沟通证据。而且，夫妻曾将另一处房产赠与周舒霞和她前夫的孩子吴启森，此次赠与涉案房产给儿子是家庭平衡分配，赠与有效，不侵害周舒霞利益。同时认为周舒霞要求恢复房屋产权原状不应在本案一并审理，本案是确认合同无效纠纷，物权处理不应纳入。

2. 秦松辩称：涉案房产已过户，自己是善意取得。从父亲秦永虎处得知是夫妻共同决定赠与，且相信房产交易机关对赠与过户有充分审核。即便秦永虎侵犯周舒霞权利，也与自己无关，自己不负责退回房屋或承担赔偿责任，认为赠与合同是否成立是周舒霞和秦永虎之间的事。

3. 孙婉涵辩称：和秦松协议离婚是双方自愿。秦松自愿将涉案房产作为补偿给自己，自己是善意取得。离婚协议涉及感情因素，补偿不过分。房产登记在秦松名下，自己不知晓房屋原由，有权取得该房产。房产查封影响自身权利，之后会追究相关权利。自己不存在以离婚转移财产目的，离婚真实，取得房产是根据离婚协议约定，是秦松自愿补偿，房产无法律瑕疵，自己作为前妻可核实产权状态，未发现共有人，是善意取得人。

 二、法院查明事实

 （一）婚姻与房屋购买情况

周舒霞与秦永虎于 1987 年 10 月 14 日登记结婚，婚姻关系存续期间从北京市某单位购买了 S 号房屋。2001 年，S 号房屋取得房屋所有权证，所有权人登记为秦永虎。双方认可秦松是秦永虎之子，周舒霞与秦松是继母子关系。

 （二）赠与合同签订与房屋过户情况

2019 年 3 月 7 日，秦永虎作为赠与人与秦松作为受赠人签订《赠与合同》，内容为：赠与人自愿将大兴区 S 号房屋无偿赠与受赠人，份额为 100%，受赠人愿意接受此项赠与，合同自双方签字后生效。秦永虎、秦松分别在合同上签名。周舒霞向法庭提交北京市规划和国土资源管理委员会盖章的《不动产登记资料查询结果证明》、《个人无偿赠与不动产登记表》、《不动产登记申请书》，证明 S 号房屋产权于 2019 年 3 月 7 日已转移至秦松名下。

 （三）离婚协议与房屋再次过户情况

秦松与孙婉涵于 1995 年登记结婚，2019 年经北京市大兴区民政局协议离婚，双方签订的《离婚协议书》约定男方名下的大兴区 S 号两居室归女方和儿子所有，拿到离婚证后 15 天内房产过户至女方名下。2019 年 6 月 18 日，S 号房屋登记过户至孙婉涵名下。此外，周舒霞在审理过程中向法庭提出财产保全申请，要求对 S 号房屋进行查封。

 三、裁判结果

1. 确认秦永虎赠与北京市大兴区 S 号给秦松的《赠与合同》无效。

2. 驳回周舒霞的其他诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）夫妻共同财产处分与无权处分问题

根据法律规定，财产所有权的取得不得违反法律规定。S 号房屋是周舒霞与秦永虎在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产。在处分共有不动产时，必须经全体共同共有人同意。对于夫妻而言，非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定，应平等协商、取得一致意见。一方擅自处分的，构成无权处分。无处分权人处分他人财产，只有经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权，合同才有效。

本案中，S 号房屋所有权转移属于重大家庭财产处分事项，夫妻间无法定代理权限，秦永虎擅自将房屋赠与秦松属于无权处分。秦永虎虽称周舒霞同意赠与，但周舒霞否认，秦永虎又无证据佐证，法院因此不予采信。

 （二）善意取得制度的分析

依据相关法律，无处分权人将不动产或动产转让给受让人，所有权人有权追回，但符合特定情形的受让人取得所有权，包括：受让时是善意的、以合理价格转让、依照规定应登记的已登记或不需要登记的已交付。

在本案中，秦松作为秦永虎之子，知晓 S 号房屋是父母共有财产，在无周舒霞明确授权情况下签订赠与合同，主观上不具有善意。且秦永虎是无偿赠与，不符合善意取得规定。秦松虽辩称自己是善意第三人，但未提供充分证据证明有理由相信处分房屋是周舒霞的意思表示，因此法院确认赠与合同无效。

 五、办案心得

 （一）准确把握法律条文是基础

在处理此类复杂的房屋赠与纠纷案件时，对法律条文的准确理解和运用是关键。从夫妻共同财产的认定到无权处分的界定，再到善意取得制度的分析，每一个环节都需要依据法律规定进行判断。例如，对夫妻共同财产处分规则的熟悉程度，决定了能否准确识别本案中秦永虎行为的性质。律师要深入研究相关法律条文，包括《民法典》中关于物权、合同等方面的规定，为案件分析和论证提供坚实的法律依据。

 （二）证据收集与反驳策略是关键

证据在案件中起着至关重要的作用。本案中，周舒霞提供的不动产登记相关证明材料为案件胜诉奠定了基础。同时，面对被告的抗辩，需要从证据角度进行有力反驳。对于秦永虎称已与周舒霞沟通同意赠与的说法，因他无法提供证据，我们可以强调“谁主张，谁举证”的证据规则，使其主张无法成立。对于秦松和孙婉涵主张的善意取得，要从他们知晓房屋产权情况、无偿取得等方面，通过分析证据和法律规定，指出其不符合善意取得构成要件，从而打破对方的辩护防线。

 （三）复杂法律关系梳理与逻辑论证是核心

本案涉及夫妻财产关系、赠与合同关系、离婚财产分割关系以及善意取得等多种复杂法律关系。在办理案件过程中，需要清晰梳理这些关系，并进行逻辑严密的论证。比如，在分析秦松是否善意取得房屋时，要从其与赠与人的关系、对房屋产权的认知、取得房屋的方式等多方面入手，结合法律规定进行逻辑推导，向法官清晰呈现整个案件的法律逻辑和事实真相，使法官能够理解和接受我们的观点，最终赢得案件。

总之，处理这类复杂的房屋纠纷案件，律师需要具备扎实的法律知识、敏锐的证据意识和清晰的逻辑思维能力，为当事人的合法权益保驾护航。如果您遇到类似案件，欢迎与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。