(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件情况

 （一）原告诉求

原告齐某龙向法院提出以下诉讼请求：

1. 确认孙某芳与齐某慧签订的《房地产转让合同书》无效。

2. 判令齐某慧配合将北京市通州区一号房屋过户至齐某龙、齐某慧、齐某德名下。

3. 要求被告承担本案的诉讼费用。

 （二）事实与理由

孙某芳与齐某刚是夫妻关系，二人育有齐某龙、齐某慧、齐某德三个子女。齐某刚于 2001 年 4 月 7 日去世，孙某芳于 2020 年 12 月 13 日去世，二人均未留下遗嘱。

1984 年 6 月，孙某芳通过法定继承取得位于北京市通州区 S 号北房两间，并于当年办理了这两间房屋的产权登记手续，1990 年 7 月取得所有权证。由于涉案房屋是在孙某芳与齐某刚婚姻存续期间继承所得，原告认为该房屋属于夫妻共同财产。齐某刚去世后，涉案房屋应属孙某芳、齐某龙、齐某慧、齐某德共同共有。

2010 年 3 月，孙某芳和被告齐某慧在未告知并取得原告齐某龙同意的情况下，擅自签订《房地产转让合同书》，将其中一间房（北京市通州区一号房屋）过户至齐某慧名下。原告齐某龙认为，孙某芳与齐某慧的这种房屋过户行为属于无权处分，且二人明知此行为会侵犯其他家庭成员权益，恶意办理房屋过户手续，应当认定为无效。

 （三）被告答辩

被告齐某慧辩称：不同意原告的诉讼请求。我对一号房屋享有的单独所有权是经善意取得获得的，是合法有效的，《房地产转让合同书》不存在法律规定的无效情形。该合同已经履行了 11 年，期间无人提出异议。关于房屋共有的问题，一号房屋只有一间，我拥有大部分份额，退一步讲，我主张一号房屋整体所有权归我，由我给原告和第三人房屋折价款。

 （四）第三人陈述

第三人齐某德述称：不同意原告的诉讼请求，认为房子是母亲婚前个人财产。

 二、法院查明事实

齐某刚与孙某芳是夫妻关系，育有长子齐某龙、女儿齐某慧、次子齐某德。齐某刚于 2001 年 4 月 7 日死亡，孙某芳于 2020 年 12 月 13 日死亡。

1984 年 6 月，孙某芳通过继承取得位于北京市通州区 S 号北房 2 间，即北京市通州区一号房屋和二号房屋，并于当年申请办理产权登记手续。1990 年 7 月，孙某芳取得这 2 间房屋的所有权证。2010 年 3 月 22 日，孙某芳与齐某慧签订《房地产转让合同书》，孙某芳将上述 2 间平房中的 1 间（北京市通州区一号房屋）转让给齐某慧，并于 2010 年 3 月 29 日为齐某慧办理了房屋所有权转移登记手续。

庭审中，齐某龙称一号房屋是孙某芳和齐某刚的夫妻共同财产，齐某刚死亡后，一号房屋应属于孙某芳、齐某龙、齐某慧、齐某德共同共有，因此主张孙某芳在未取得共有人之一齐某龙同意的情况下，擅自签订《房地产转让合同书》并办理房屋过户手续的行为属于无权处分，并提交北京市朝阳区人民法院生效证明书佐证。齐某慧则主张其对一号房屋的单独所有权是经善意取得获得的，是合法有效的。

此外，之前的判决书认定北京市朝阳区 C 号房屋和二号房屋是孙某芳和齐某刚的夫妻共同财产，并对这两处房屋依法进行了分割继承。在该案审理过程中，齐某龙曾要求继承一号房屋，但因当时一号房屋未登记在被继承人齐某刚名下，故该案未对此进行处理。

 三、裁判结果

驳回原告齐某龙的诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）继承与财产所有权相关法律规定

根据我国法律规定，继承从被继承人死亡时开始。在没有遗嘱、遗赠和遗赠抚养协议的情况下，应按照法定继承办理，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。同时，对于夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，如果分割遗产，应当先将共同所有财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。在处理遗产分割时，应有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用，对于不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。

此外，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，其财产权利受法律平等保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，标的物的所有权自标的物交付时起转移（法律另有规定或当事人另有约定除外）。

在不动产物权方面，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定除外）。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

 （二）本案具体情况分析

在本案中，2001 年被继承人齐某刚去世时，其继承人仅有配偶孙某芳、子女齐某龙、齐某慧、齐某德。当时齐某刚与孙某芳的夫妻共同财产包括登记在齐某刚名下位于北京市朝阳区 C 号的楼房和孙某芳在婚姻期间继承取得的登记在孙某芳名下的位于北京市通州区的北房 2 间（即后来的北京市通州区一号、二号房屋）。

按照法律规定，继承开始后，应先依法析产。将夫妻共同所有财产的一半分割出来作为孙某芳的个人财产，另一半作为齐某刚的遗产。因此，在齐某刚死亡时，孙某芳依法享有上述房产二分之一的个人所有权。孙某芳将属于自己合法所有的部分（未超过夫妻共同财产二分之一的部分，即北京市通州区一号房屋）通过买卖方式转让给齐某慧，这是作为具有民事权利能力和民事行为能力的自然人对自己合法房屋财产物权的有效处分行为，依法应受到法律保护。

齐某慧通过合法的买卖合同行为取得北京市通州区一号房屋，并已在不动产登记部门获得产权登记证书，其对该房屋依法取得的物权所有权同样受到法律保护，他人不得侵犯。

 （三）原告诉求的不合理性

基于上述分析，原告齐某龙提出的要求确认《房地产转让合同书》无效、将房屋过户至齐某龙、齐某慧、齐某德名下以及要求被告承担诉讼费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持是合理的。

 五、办案心得

 （一）扎实的法律知识储备是基础

在处理此类复杂的家庭财产纠纷案件时，对各种相关法律规定的深入理解和准确运用至关重要。从继承法律规定到物权法律规定，每一个细节都可能影响案件的走向。需要律师对这些法律条文有清晰的认识，能够在复杂的案件事实中迅速找到适用的法律依据。例如，在本案中准确判断遗产的范围、继承的方式以及不动产物权的变动规则等，都是基于扎实的法律知识储备，这为案件的分析和处理提供了坚实的理论支持。

 （二）深入剖析案件事实是关键

梳理清楚案件事实是制定有效诉讼策略的关键步骤。在本案中，涉及多代人的家庭关系、多处房产的来源和权属变化以及复杂的继承和转让情况。需要耐心细致地分析每一个细节，明确各个财产的性质和流转过程。通过对案件事实的深入剖析，能够准确把握案件的争议焦点，如本案中房屋是孙某芳个人有权处分的财产还是家庭共有财产这一关键问题。只有准确把握案件事实，才能有针对性地运用法律知识为当事人争取有利的结果。

 （三）善于运用证据和法律逻辑是保障

在诉讼过程中，要善于运用证据来支持自己的观点，并依据法律逻辑进行严密的论证。对于被告而言，通过证明合同签订和履行的合法性、房屋产权登记的有效性等证据，结合法律关于物权取得和合同效力的规定，构建起完整的逻辑链条，有力地反驳了原告的主张。这要求律师在处理案件时，不仅要收集和整理证据，还要深入分析证据与法律规定之间的内在联系，使整个诉讼过程有理有据，让法官能够清晰地理解和接受自己的观点，从而保障当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！