(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

在北京市平谷区，一起围绕房屋买卖协议有效性的纠纷引起了法律争议。原告是陈某豪，被告则为张某虎，争议焦点集中在位于北京市平谷区××号房屋的相关权益上。

时间回溯到 2003 年 9 月 2 日，当时陈某豪从被告张某虎的父亲手中购买了这处位于平谷区××号的房屋。然而，在 2012 年被告父亲去世后，张某虎将此事诉至法院，试图要回房屋。不过，经法院审理过程中，张某虎又撤回了起诉。如今，陈某豪为维护自身合法权益，向法院提出诉讼请求，希望能够确认自己与张某虎父亲（张某峰）签订的房屋买卖合同有效。

 二、原告诉求及理由

（一）陈某豪的诉讼请求

1. 依法确认陈某豪与张某峰的房屋买卖合同有效；

2. 诉讼费用由被告承担。

（二）原告主张的事实及理由

陈某豪称，早在 2003 年 9 月 2 日就已经从被告父亲手中购得位于北京市平谷区××号房屋。但在 2012 年被告父亲离世后，却遭遇了被告想要回房屋并起诉的情况。好在当时经过法院审理告知后，被告张某虎撤诉了。基于这样的经历，陈某豪认为自身的合法权益需要得到明确保障，所以请求法院确认其与张某峰所签订的买卖合同是有效的。

 三、被告辩称及反诉请求

（一）张某虎辩称

1. 房屋归属及前期情况

张某虎陈述，其父亲张某峰与母亲刘某兰共育有三子两女，分别是长子张某新、次子张某达、三子张某虎、姐姐张某霞以及小妹张某丽。在 1984 年 7 月 6 日，父亲张某峰邀请同村的吴某贵、陈某旭作为见证人，孙某扬作为代笔人，出具了一份《分家单》，通过这份《分家单》，位于北京市平谷区××号的南宅院正房三间半的房屋及附属设施被分给了张某虎。此后将近 20 年的时间里，父亲张某峰及其子女们都陆续在该房屋居住过。

到了 2003 年，张某虎因工作需要迁往县城居住，之后父亲张某峰便一直在这处房屋居住。而就在 2003 年 9 月 2 日，父亲张某峰在张某虎完全不知情的情况下，与陈某豪签署了《房屋过户使用协议书》，将房屋的使用权出售给了并非本村户籍居民的陈某豪。事后，张某虎虽多次对此表示反对，但出于对父亲的孝心，不愿让父亲不顺心，所以这件事就一直搁置着，没能得到妥善解决。

2. 关于无权处分房屋使用权方面

张某虎认为，早在 1984 年 7 月 6 日分家单出具之时，××号房屋就已经归属于自己了，从那时起父亲张某峰就已经失去了对该房屋的所有权，自然也就无权对房屋的所有权进行处分了。而且，仔细查看《房屋过户使用协议书》会发现，通篇都没有提及房屋的所有权问题，反而在文件名称以及正文中多次出现“使用”“管理”等字样，这足以表明双方当时交易的标的其实就是房屋的使用权，而非所有权。即便交易标的只是房屋的使用权，父亲张某峰同样无权将全部、永久的使用权出售给陈某豪。按照分家单的约定，父亲张某峰仅仅在生前对××号房屋拥有部分的使用权，如果他想要转让部分房屋的使用权，也应当事先征得房屋所有权人也就是张某虎的同意才行。可实际上，父亲张某峰却将××号房屋全部、永远的使用权出售给了陈某豪，这种行为明显属于无权处分，所以《房屋过户使用协议书》应当被认定为无效。

3. 关于无权处分房屋所有权方面

张某虎强调，从 1984 年 7 月 6 日分家单出具之时起，父亲张某峰就已经把××号房屋的所有权转移给了自己。倘若父亲张某峰在未取得自己同意的情况下，将原本不属于他的房屋所有权出售给陈某豪，那么从法律角度来讲，这属于无权处分行为。既然父亲张某峰不是适格的卖方，那么他与陈某豪基于房屋所有权所形成的买卖关系自然就是无效的。

4. 关于陈某豪购房资格方面

依据 1999 年实施的《土地管理法》第 43 条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。）以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第 19 条规定（在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。）在 2003 年 9 月 2 日的时候，陈某豪的户籍并不在该房屋所属的××村，不属于这个集体经济组织的成员，所以陈某豪根本就不具备购买××村宅基地房屋的主体资格，由此可见，父亲张某峰与陈某豪之间基于房屋所有权的买卖关系应当被认定为无效。

5. 关于违反“一户只能拥有一处宅基地”规定方面

按照《土地管理法》第 62 条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。虽然《房屋过户使用协议书》表面上并没有涉及宅基地的相关内容，但是考虑到房屋与土地实际上是一体的情况，这种名为买卖房屋使用权，实则变相买卖宅基地的行为，明显违反了法律规定。而且，陈某豪的丈夫作为××村的村民，在本村已经拥有了宅基地，如果再让陈某豪取得××号房屋的宅基地，那就违反了“一户只能拥有一处宅基地”的法律规定了。这样一来，张某虎作为北城子村的村民，就失去了自己唯一的宅基地，并且日后也没办法再申请新的宅基地，这对张某虎来说是极不公平的。

基于以上种种理由，张某虎请求法院驳回陈某豪的诉讼请求。

（二）张某虎的反诉请求

1. 确认陈某豪与张某峰《房屋过户使用协议书》无效；

2. 要求陈某豪腾退北京市平谷区××号房屋，并将其返还给张某虎；

3. 本案诉讼费由陈某豪负担。

 四、陈某豪针对反诉的答辩意见

陈某豪明确表示不同意张某虎的全部反诉请求，理由如下：

1. 不认可房屋归张某虎所有的说法

陈某豪指出，首先，涉案房屋一直以来都是张某峰在居住使用，自己在购买房屋时，张某峰还保证过房屋他能够自行处分，不存在任何纠纷。其次，这房子是在 2003 年就进行买卖交易了，可张某虎直到 2012 年才起诉称房子是自己的，在起诉之前也从来没有找过自己提及房子的事情。在这将近 10 年的时间里，涉案房屋一直都是由自己一家居住，张某虎明显知晓卖房这件事，却不主张自己的权利，这显然不符合常理。

2. 关于诉讼时效和除斥期间问题

在 2012 年那次原告提出的确认合同无效的案件中，张某虎意识到案件结果可能对自己不利就主动提出了撤诉，然而从撤诉至今已经过去了 8 年之久，在这么长的时间里，张某虎并未再次提出诉讼，主张张某峰无权处分以及涉案房屋归自己所有等相关事宜，所以陈某豪认为张某虎的相关反诉请求已经超过了诉讼时效和除斥期间。

3. 关于默许和追认卖房行为的问题

张某虎自己在庭审中都承认父亲在世时，他知道父亲卖房给陈某豪这件事，只是不敢说父亲无权卖房而已，而且也未曾找过陈某豪说过卖房的事情。从这些情况来看，即使房屋真的是张某虎的，那实际上也等于是他默许和追认了父亲张某峰的卖房行为。

4. 关于善意取得问题

即使涉案房屋真的属于张某虎，但是陈某豪在购买涉案房屋之前，该房屋一直是由张某峰居住并使用的，自己支付了合理的对价，并且实际取得了房屋，至今也一直在该房屋内居住，所以陈某豪认为自己已经善意取得了涉案房屋。在这种情况下，张某虎只能要求其父亲张某峰承担相应的赔偿责任。

5. 关于购房资格问题

陈某豪表示，首先，虽然自己在买房时户口不在本村，但是结婚满三年后，户口早已迁入本村，现在自己也是村集体经济组织成员，已经具备了使用本村宅基地的资格。其次，“一户一宅”并非确认合同无效的法定理由，所以张某虎的反诉请求毫无依据和理由，希望法院能够驳回张某虎的全部反诉请求。

 五、法院查明情况

1. 陈某豪与秦某君于 2001 年 11 月 14 日结婚，秦某君为平谷区××村农业户口，陈某豪于 2005 年 4 月 8 日将户口迁入平谷区××村，成为农业户口，目前陈某豪、秦某君均为××村集体组织成员。

2. 张某峰系张某虎之父，张某峰于 2011 年去世，张某峰之妻刘某兰后于张某峰去世，刘某兰的父母先于刘某兰去世。张某峰的其他子女张某新、张某达、张某霞均表示涉案房屋已经通过分家分给了张某虎，与自己并无关联。

3. 1984 年 7 月 6 日，张某峰的子女进行分家时，张某虎确实分得涉案房屋。

4. 2003 年 9 月 2 日，陈某豪与张某峰签订了《房屋过户使用协议书》，协议中约定：“1. 买房主陈某豪付现金陆仟元交付给卖房主张某峰，由此接管此座房屋院落的管理使用权。2. 卖房主张某峰依据此条款将房屋宅院交付给买主陈某豪接管使用，永远为止……”陈某豪表示，当时自己还询问过张某峰是否是房主，张某峰明确表示自己就是房主。

5. 在本案中，张某虎表示父亲张某峰在世时，自己知道张某峰卖房给陈某豪的事，但是出于对父亲的敬畏，不敢说父亲无权卖房这件事，也未曾找过陈某豪说过卖房的相关事宜。

6. 此前，张某虎曾就陈某豪与张某峰房屋买卖合同纠纷一案诉至法院，要求确认二者之间的房屋买卖合同无效，并要求陈某豪限期腾退××号房屋，不过后来张某虎撤回了起诉。

 六、裁判结果

1. 确认张某峰与陈某豪签订的《房屋过户使用协议书》有效；

2. 驳回张某虎的全部反诉请求。

 案件分析

从律师专业角度深入剖析这起案件，核心要点在于对《房屋过户使用协议书》的效力认定，需要综合考量多方面的因素，包括无权处分、善意取得、购房资格以及诉讼时效等相关法律规定及具体案件事实情况。

首先，关于无权处分与合同效力的关系。张某虎虽提交了分家单用以证明涉案房屋早在 1984 年就已经分给了自己，进而主张其父亲张某峰卖房的行为属于无权处分。然而，在我国的法律实践中，无权处分并非是确认合同无效的法定条件。合同的效力更多地是要从合同本身是否符合法律规定的生效要件来判断，比如双方是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实以及是否违反法律法规的强制性规定等。

其次，善意取得制度在本案中的影响。陈某豪对涉案房屋曾分给张某虎这一情况并不知情，而且他支付了合理的对价，涉案房屋也已经实际交付给了陈某豪使用，更为关键的是，目前陈某豪已经成为了该村集体组织成员，具备了购买位于该村房屋的资格。根据善意取得的构成要件来看，在无权处分的情况下，受让人如果符合善意、支付合理对价以及实际取得标的物等条件，是可以取得标的物所有权的，从这个角度来讲，也支持了陈某豪所主张的合同有效的观点。

再者，购房资格问题。虽然在 2003 年签订协议时陈某豪的户籍不在本村，按照当时相关规定似乎不具备购买宅基地房屋的主体资格，但后来陈某豪通过婚姻关系，在结婚满三年后将户口迁入了本村，成为了村集体经济组织成员，也就具备了相应的购房资格，这使得当初可能影响合同效力的因素发生了变化，不能再单纯以当时不符合购房资格为由认定合同无效。

最后，诉讼时效及张某虎的行为表现方面。张某峰在 2003 年就将房屋出售了，张某虎对这一卖房行为其实是明知的，除了在 2013 年向陈某豪主张过权利并且之后又撤诉外，这么多年来一直未曾再次向陈某豪主张权利。从诉讼时效以及对自身权利的行使角度来看，张某虎的行为也在一定程度上削弱了其反诉主张合同无效以及要求腾退房屋的合理性。

综合以上各方面因素分析，原告陈某豪要求确认张某峰与自己签订的《房屋过户使用协议书》有效，是于法有据的，所以法院予以了支持；而对于被告张某虎的反诉请求，由于缺乏足够的法律依据以及不符合相关法律规定和案件事实情况，法院不予支持，这样的裁判结果是在遵循法律规定、权衡各方证据及事实情况基础上作出的公正判定，旨在维护当事人的合法权益以及法律关系的稳定性。

办案心得

其一，扎实掌握合同效力及相关法律制度是基础支撑。在接手涉及房屋买卖合同纠纷的案件时，必须对《民法典》以及各类相关司法解释中关于合同成立、生效、无效、可撤销、善意取得等诸多方面的法律条文做到深入理解、准确运用。只有对这些法律规定了如指掌，才能在面对复杂的案件事实时，迅速梳理出案件涉及的核心法律问题，判断合同的效力状态，进而为制定科学合理的诉讼策略筑牢坚实的法律理论根基。例如在本案中，准确把握无权处分与合同效力的关系以及善意取得制度的构成要件等规定，是分析案件走向、维护当事人权益的关键所在。

其二，全面细致梳理案件事实与证据是关键环节。此类案件往往涉及众多家庭关系、过往交易细节、各方沟通情况以及各类书证等多方面的内容，每一个细节都可能成为影响案件结果的关键因素。所以需要引导当事人全面回顾并详细提供与案件有关的所有事实情况，同时要严谨地收集、整理和分析各类证据，像本案中的《分家单》《房屋过户使用协议书》、当事人的户籍变动情况、各方对卖房知晓及态度情况等证据，都需要深入挖掘和精准把握。通过对这些事实与证据的全方位把控，提前预判对方可能提出的抗辩思路和反驳观点，以便在庭审中能够运用充分且有力的证据来支持我方主张，让法官全面、清晰地了解案件全貌，增强我方观点的可信度，提高胜诉的概率。

其三，精准剖析争议焦点并有效应对抗辩理由是核心要点。在案件审理过程中，要善于准确提炼出双方争议的核心焦点，比如本案中《房屋过户使用协议书》的效力问题就是整个案件的关键所在。围绕这一焦点，对方必然会提出各种各样的抗辩理由，这就要求律师凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，对每一个抗辩理由进行深入剖析，判断其合理性以及法律依据是否充分，进而从不同角度制定具有针对性的反驳策略。例如针对张某虎提出的无权处分、购房资格不符以及未超过诉讼时效等抗辩理由，要通过结合具体的事实证据以及准确运用法律规定，有条理地进行回应，使法官能够认可我方对于争议焦点的分析以及所提出的观点主张，这对于争取胜诉起着决定性的作用。

其四，灵活掌控庭审节奏并善于沟通协调是重要策略。庭审过程犹如一场法律的博弈，充满了不确定性和变数，对方可能随时抛出新的证据或新的观点，法官也可能会提出一些针对性的询问，这就要求律师具备良好的应变能力，能够根据庭审现场的实际情况迅速调整应对策略，灵活把握庭审节奏，始终保持清晰的思路和严谨的逻辑，维护我方主张的合理性。同时，在适当的时候，与对方当事人或其代理人进行有效的沟通协调，尝试寻求和解或者达成双方都能接受的解决方案，既能节省司法资源，又有助于化解矛盾，实现当事人利益的最大化。即便无法达成和解，通过庭审表现，让法官采纳我方合理的观点，最终实现胜诉，妥善解决纠纷，维护好当事人的合法权益。

总之，办理这类房屋买卖合同效力纠纷案件，需要从法律知识储备、案件事实梳理、争议应对以及庭审把控等多个维度精心谋划、严谨操作，才能在复杂的法律较量中为当事人争取到公平合理的结果。