(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 

一、案件背景

在北京市，一起围绕房屋执行异议的法律纠纷引起广泛关注。原告是陈婉慧，被告是李涵宇，案件涉及一处位于北京市 A 号房屋（以下简称案涉房屋）。

事情缘起于案外人宋启刚因无力偿还陈婉慧的借款，决定将其继承所得的案涉房屋抵偿给陈婉慧，用以偿还 485.1253 万元的借款。之后，宋启刚将案涉房屋交给陈婉慧使用。为减少税款支出，双方约定 2 年后宋启刚配合陈婉慧办理房屋过户登记手续。然而，当陈婉慧要求宋启刚履行过户手续时，却发现宋启刚已将案涉房屋抵押给了李涵宇，且尚未解除抵押。

尽管宋启刚承诺会尽快解除抵押登记并配合办理过户，但最终并未兑现。2021 年 7 月 12 日，陈婉慧发现案涉房屋门上张贴了公告，房屋即将被拍卖。陈婉慧认为自己是案涉房屋的所有权人，法院无权对该房屋采取强制措施，于是向法院提起诉讼，请求停止对案涉房屋的执行，并解除查封措施。

 二、原告诉求及理由

（一）陈婉慧的诉讼请求

1. 停止对原告享有所有权的位于北京市 A 号房屋的执行，并解除查封措施；

2. 诉讼费由被告承担。

（二）原告主张的事实和理由

陈婉慧称，宋启刚因无法偿还借款，将案涉房屋抵偿给自己。此后，自己一直等待宋启刚解除抵押后办理过户，期间基于对宋启刚的信任，并未强迫其立即解押。但宋启刚最终未能如约履行，导致房屋面临被拍卖的局面。陈婉慧坚信自己作为房屋的实际所有权人，法院不应采取针对该房屋的强制执行措施。

 三、被告辩称

被告李涵宇答辩称，不同意原告的诉讼请求。李涵宇认为，原告所述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条排除强制执行的条件，具体理由如下：

1. 合同形式问题

原告和宋启刚在案涉房屋查封前并未签署正规的房屋买卖合同，仅存在 2018 年 6 月 13 日的欠条，这种形式并非法律规定的合法有效的房屋买卖合同形式。

2. 房屋占有情况

原告并未在案涉房屋查封前合法占有该房屋。原告提交的物业费缴纳记录是 2021 年的，装修合同的签署时间也是 2021 年，这些证据无法证明其在查封前已合法占有房屋。

3. 价款支付问题

原告并未支付全部房屋价款，其提交的欠条、协议书存在倒签的可能性。案涉房屋的市场价格约为 800 万元，但欠款金额明显低于市场价格，这使得交易的真实性存疑。

4. 权利行使与责任问题

李涵宇取得房屋抵押登记时，房屋登记在宋启刚名下，原告存在怠于行使权利的情况，不构成非因原告自身原因导致无法过户的情形，应当自行承担相应的后果。

 四、法院查明情况

1. 债务与抵债协议情况

2016 年 6 月 13 日，宋启刚出具欠条一张，内容显示：截至 2016 年 6 月 13 日，其共欠陈婉慧现金 2133000 元（现金），并承诺在出售继承的父母位于北京×××的两套房屋后，还清全部借款本金及利息，利息按月息 1.5%计算。

2018 年 1 月 1 日，宋启刚与陈婉慧签署协议书一份，明确截至 2017 年 12 月 31 日，宋启刚共欠陈婉慧借款本金 698.4253 万元，利息 57.591 万元。因宋启刚外债过多，无法周转，同意将继承的案涉房屋抵给陈婉慧，抵债金额为 485.1253 万元，剩余 213.3 万元借款本金和 57.591 万元利息在宋启刚出售继承的另一套房屋（A 号房屋）后偿还。在偿还全部借款前，宋启刚继续按照月利率 1.5%向陈婉慧支付利息。同时约定，陈婉慧即日起可使用该房屋，两年后可要求宋启刚配合办理过户登记手续；若陈婉慧自愿承担所有过户税费，也可随时要求办理过户；不过，因宋启刚对房屋有特殊感情，陈婉慧不到万不得已不得将房屋卖给第三人；若宋启刚资金周转开后想办法买回房屋，陈婉慧不得以任何理由拒绝，届时按照市场价值确定房屋买卖价格。

2. 证据提交情况

原告为证明其实际出借款项以及宋启刚还款的事实，向法院提交了银行流水，并表示除银行转账的 500 余万元外，其余部分为现金支付。为证明其实际占有房屋，原告提交了 2021 年 5 月 10 日某项目部出具的证明以及 2021 年 1 月 29 日签署的家庭装修合同。证明内容显示：案涉房屋（房主刘芬，宋启刚母亲）2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日的物业费 3843.15 元，2019 - 2022 年度供暖费 4877.10 元，已于 2021 年 3 月 18 日由陈婉慧缴纳。

3. 抵押与执行相关情况

2018 年 1 月 17 日，不动产登记证明显示李涵宇登记为案涉房屋抵押权人，被担保数额 700 万元。李涵宇向法院提交了宋启刚户口本复印件，显示宋启刚婚姻状态为未婚，同时提交了 2018 年 1 月 15 日中国人民银行征信中心出具的个人信用报告，也显示宋启刚婚姻状况为未婚。

2021 年 4 月 29 日，北京市第二中级人民法院作出判决书，确定了宋启刚欠付李涵宇的款项数额。因宋启刚到期未履行相关义务，李涵宇向法院申请执行，法院立案执行。在上述案件执行过程中，原告陈婉慧向法院提出执行异议，法院作出（裁定书，驳回了陈婉慧的异议请求。陈婉慧据此提起本案诉讼。

 五、裁判结果

驳回原告陈婉慧全部诉讼请求。

 案件分析

从律师专业角度来看，本案的争议焦点主要集中在两个方面：一是案涉以房抵债协议书的性质认定，二是陈婉慧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，关于以房抵债协议的性质。陈婉慧认为在宋启刚未还款的情况下，以房屋抵偿债务，房屋应归自己所有。然而，从法律角度分析，以物抵债的设立目的在于消灭旧的金钱债权，它本质上是作为履行原来金钱之债的一种方法，债权人通过以物抵债享有的仍然是金钱之债。根据物权相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，才发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。因此，即便按照陈婉慧的主张，她也仅仅是对宋启刚享有债权，而并未实际取得案涉房屋的物权。而且，本案的情形不属于房屋买卖合同关系排除执行的范围，也不能随意扩大适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条相关规定。

其次，从债权的对抗性来看。李涵宇对宋启刚享有的债权已经过判决书确认，并且李涵宇对案涉房屋依法办理了抵押登记，在案件审理过程中还对涉案房屋进行了保全查封。相比之下，陈婉慧对宋启刚享有的债权无法对抗李涵宇对宋启刚享有的债权以及李涵宇在案涉房屋上设立的抵押权。

综上所述，陈婉慧对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院驳回其诉讼请求是符合法律规定和案件事实的。

 办案心得

在代理此类涉及房屋执行异议纠纷案件并争取到胜诉结果的过程中，有以下几点深刻的办案心得：

其一，深入理解物权与债权相关法律是关键基础。在处理这类案件时，必须对《民法典》中关于物权变动规则、债权的性质与效力以及两者之间的关系等法律条文有深入透彻的理解。只有准确把握这些法律规定，才能在复杂的案件事实中迅速判断当事人之间的法律关系，为案件分析和策略制定找准方向。例如在本案中，明确以房抵债协议下债权与物权的区别，是判断原告是否享有排除强制执行权益的重要依据。

其二，全面细致审查证据是重中之重。此类案件证据繁多且复杂，涉及欠条、协议书、银行流水、不动产登记证明、各种缴费证明以及与房屋相关的其他文件等。需要仔细审查每一份证据的真实性、关联性和合法性，挖掘证据背后隐藏的信息。比如本案中对原告提交的欠条和协议书的形成时间、内容合理性进行分析，以及对其证明实际占有房屋的物业费和装修合同证据的时间点审查，都是通过证据细节影响案件走向的关键步骤。通过对证据的全面把控，能够准确发现对方证据的漏洞和自身证据的优势，从而在庭审中占据主动。

其三，精准把握法律适用与类推界限是核心要点。在案件审理过程中，涉及到法律规定的具体适用问题，特别是对于一些类似规定（如执行异议和复议相关规定）的理解和运用。要准确判断案件事实是否符合法律规定的具体情形，不能随意类推扩大法律适用范围。像本案中对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关条款的适用分析，需要依据严格的法律解释和类似案例的参考，避免因错误的法律适用导致案件走向不利。

其四，灵活应对庭审变化与有效沟通是重要策略。庭审过程充满变数，对方可能提出新的观点或证据，法官也可能提出针对性的询问。这就要求律师具备良好的应变能力，能够根据庭审实际情况迅速调整应对策略，保持清晰的逻辑和流畅的表达。同时，与法官和对方当事人的有效沟通也至关重要。在庭审中，通过清晰准确地阐述观点和法律依据，使法官理解并认可自己的主张；在适当的时候与对方当事人沟通，了解对方的立场和可能的和解意愿，争取最佳的案件结果。