(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

原告方思霞向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1. 请求依法确认二被告签订的《不动产赠与合同》无效。

2. 二被告承担本案诉讼费用。

方思霞陈述的事实如下：方思霞和余海英于1994年2月25日登记结婚，二人都是再婚。2021年12月28日，北京市朝阳区人民法院判决二人离婚。余娟是余海英与其前妻郑丽芳所生之女。

方思霞称，其与余海英婚后共同出资购买了北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋），此房屋为夫妻共同财产，登记在余海英名下。2018年，余海英第一次提起离婚诉讼时，方思霞申请调取涉案房屋档案，才得知余海英和余娟于2017年9月25日签订了《不动产赠与合同》，余海英将涉案房屋以无偿赠与形式过户给余娟。之后，余娟于2017年11月8日把涉案房屋出售给案外人王强。

2019年4月，方思霞曾起诉要求确认上述赠与合同无效。在案件审理过程中，余娟提交了一份民事调解书，称是依据该调解书取得涉案房屋所有权。于是，方思霞向北京市丰台区人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销调解书。2021年3月26日，北京市丰台区人民法院作出判决，撤销了该民事调解书，此判决已生效。

方思霞认为，涉案房屋是夫妻共同财产，余海英和余娟作为家庭成员，明知房屋的取得情况，却恶意串通，在隐瞒自己的情况下，通过法院调解、赠与的方式转移房屋所有权，随后又将房屋出售，严重侵害了自己的合法权益，因此提起本次诉讼。

 二、被告辩称

1. 余海英辩称

1979年11月，余海英与郑丽芳登记结婚，婚后育有余娟。1993年6月15日，二人经调解离婚。离婚时，双方商定余娟由郑丽芳抚养，共同承租的房屋由余海英居住，余海英承诺向单位申请住房以解决余娟的住房问题。最后，余海英以郑丽芳、余娟一家三口的名义向单位申请住房。

1994年2月，余海英与方思霞登记结婚，婚后二人居住在朝阳区A号。余海英表示，结婚时方思霞知晓其家庭情况，也理解并支持他负责解决余娟住房问题这一情况。

1996年，余海英所在单位依其申请分配了北京市丰台区B号房屋，当时余海英无力支付购房款，是郑丽芳实际支付的。后因该房屋存在质量问题，单位重新调换至丰台区一号房屋，并计算余海英和郑丽芳的工龄后，以房改成本价购买了此房。

涉案房屋分配后，一直由郑丽芳带着余娟居住。1999年5月18日，郑丽芳支付了第二笔购房款。2014年，单位准备办理涉案房屋产权证，余娟按规定补交了11496元购房款。2014年2月，余海英取得涉案房屋所有权证后，将证交给了郑丽芳。因郑丽芳不同意出过户费，房屋过户一事一直拖延。

余娟起诉余海英后，二人商量将房屋过户给余娟，余娟支付补偿款30万元。为节省过户费，余海英以赠与名义将房屋过户给余娟，并要求法院出具调解书。2017年10月，余娟按调解书要求支付了余海英30万元房屋折价款。

余海英认为，涉案房屋是以余海英、郑丽芳、余娟三口之名向单位申请的住房，购房使用了余海英和郑丽芳的工龄，购房款也都是郑丽芳和余娟支付的，房屋一直由郑丽芳和余娟居住使用，水电燃气等费用也由她们支付，该房屋属于余海英和郑丽芳共有。分房时，方思霞有多间平房，以余海英和方思霞名义无法分房，所以涉案房屋与方思霞无关。房改时，方思霞也知道房屋不属于余海英和她，因此没出购房款。房屋过户给余娟后，余娟支付了补偿款，余海英对房屋的利益已得到补偿。余海英强调，涉案房屋登记在自己一人名下，自己有处分权，故双方签署的《不动产赠与合同》合法有效。基于与余娟的特殊身份关系，将房屋过户给余娟是实现原有约定，不存在恶意串通，请求驳回方思霞的诉讼请求。

2. 余娟辩称

余娟所述涉案房屋的取得过程与余海英基本一致。余娟认为，涉案房屋是余海英、郑丽芳离婚时，余海英为解决自己住房问题，以一家三口名义向单位申请的，房屋分配时计算了郑丽芳和余海英的工龄，购房款是郑丽芳、余娟支付的。房屋分配后，一直由郑丽芳、余娟居住使用，所以该房屋应是余海英和郑丽芳的共有财产。余海英和方思霞是夫妻关系，二人的财产权益是一体的，作为一个共同体和郑丽芳共有。

2017年9月28日，余娟已向余海英支付了房屋折价款30万元，相当于向余海英和方思霞夫妻二人支付。余娟认为，涉案房屋登记在余海英名下，余海英有完全处分权，该房屋是为解决自己住房问题而取得的，余海英和自己签署赠与合同是实现原有约定的行为，不存在恶意串通损害他人利益的情况，故赠与合同有效。

 三、法院查明情况

余海英与郑丽芳（已于2016年2月8日死亡）原系夫妻，余娟是二人之女。1993年6月15日，余海英与郑丽芳经法院调解离婚，调解书明确“二、余娟归郑丽芳抚养……，三、双方财产已经分清……”。1994年2月25日，余海英与方思霞登记结婚，二人都是再婚。

余海英是北京市某单位职工，1994年11月8日取得工作证。1996年2月13日，北京市某单位（卖方、甲方）与余海英（买方、乙方）签订《住宅房屋买卖契约》，将涉案房屋出售给余海英，房价43916元，契约上载明“甲方同意乙方享受以下优惠：1、夫妻双方工龄优惠44年；2、双方工龄优惠率39.6%，每年工龄折扣率0.9%”，首次付款时间为1996年2月13日，付43916元。同日，余海英交纳购房款32420元，收款收据载明“支票30000元”。1999年5月18日，余海英再次交纳购房款4226元，两份收款收据交款人均为余海英。之后房屋产权证下发，登记在余海英名下。

2017年9月8日，蔡淑珍、余娟以分家析产、法定继承纠纷为由将余海英诉至北京市丰台区人民法院，要求判决涉案房屋归余娟所有。当年9月28日，北京市丰台区人民法院依法作出调解书，明确涉案房屋归余娟所有，余海英协助办理所有权变更登记手续，余娟支付余海英房屋折价款30万元。该调解书载明“涉案房屋系余海英于1996年参加房改购买，购买时折抵了余海英与郑丽芳二人的工龄，购房款43916元系郑丽芳出资，尾款11496元由余娟支付。该房屋所有权登记在余海英名下，登记日期为2014年1月10日。庭审中，余娟与余海英均称郑丽芳生前未立遗嘱，未与他人签订遗赠抚养协议。”

在该案审理期间，2017年9月25日，余海英（赠与人）与余娟（受赠人）签订《不动产赠与合同》，将涉案房屋100%份额赠与余娟。涉案房屋所有权于当日转移登记至余娟名下。2017年10月18日，余娟和案外人王耀辉签署《北京市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人王耀辉，2017年11月8日，涉案房屋所有权转移登记至王耀辉名下。

方思霞曾将余海英、余娟以确认合同无效纠纷为由起诉至本院，要求确认《不动产赠与合同》无效。在2019年4月16日的开庭笔录中有如下内容：

“？买房后在涉诉房屋居住过吗，方思霞：涉诉房屋一直出租，居住在原告处。2011左右，被告余海英说余娟要结婚就居住在涉诉房屋内了。2011年以前都是出租。……余海英：涉案房屋是余海英和前妻与女儿共同所有的，是余海英的婚前财产与原告无关，此房屋价款是余海英前妻买断工龄后以现金形式43916元交纳的首付款，以及余娟交付的11496元的房屋尾款，房屋购买的时间是1996年2月13日，当时余海英与方思霞结婚刚刚两年，方思霞包括余海英本人对房屋并未出资。……

余娟：我母亲当年下岗单位给了一笔钱，我父亲买了涉诉房屋后说这套房以后归我一人所有。涉诉房屋装修后一直都在居住……涉诉房屋的来源，如果没有我和母亲是买不了的，原告是农民户口”。

在该案审理中，余海英、余娟提交了民事调解书。之后，方思霞向北京市丰台区人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销调解书。经审理，法院认定根据夫妻财产规则认定涉案房屋性质符合法律规定，余娟与余海英通过调解分割处理涉案房屋，侵害了方思霞的合法权益，判决撤销调解书。余海英等人不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

 四、裁判结果

确认余海英和余娟2017年9月25日签订的《不动产赠与合同》无效。

 案件分析

从律师角度来看，本案的关键在于对涉案房屋的产权认定以及对《不动产赠与合同》效力的判断。

首先，关于涉案房屋的产权性质。根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，一般属于夫妻共同财产。在本案中，涉案房屋的购买和取得时间是在余海英和方思霞的夫妻关系存续期间，且登记在余海英名下。同时，生效文书认定该房屋是余海英单位分配给余海英和方思霞二人的住房，目前并无足够证据推翻这一认定，因此，法院认定涉案房屋是余海英和方思霞的夫妻共同财产是合理的。

其次，对于《不动产赠与合同》的效力问题。根据《民法典》中关于合同无效的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在本案中，余海英、余娟对方思霞享有涉案房屋部分权益这一情况是明知的，但他们在未经方思霞同意的情况下，签署了《不动产赠与合同》，擅自将涉案房屋转移登记至余娟名下，这一行为直接侵害了方思霞的合法权益。而且，余娟在取得房屋产权后不久便将房屋另行出售，结合余娟、余海英试图通过法院调解形式分割涉案房屋以及2018年余海英起诉离婚等情况，可以看出余海英、余娟存在恶意串通的行为。因此，从法律和事实依据来看，余海英与余娟签订的《不动产赠与合同》应被认定为无效。

 办案心得

1. 深入研究产权认定相关法律和证据细节

在处理这类案件时，房屋产权的认定是核心问题。必须深入研究与夫妻共同财产相关的法律规定，明确在婚姻关系存续期间取得财产的归属原则。同时，要对案件中的各种证据进行细致分析，如购房合同、付款凭证、房屋产权证书、法院调解书等，这些证据对于确定房屋产权归属至关重要。在本案中，通过对涉案房屋购买时间、购房款支付情况、产权登记等细节的梳理，并依据夫妻共同财产的法律规定，确立了房屋属于夫妻共同财产这一关键论点，为后续的诉讼策略奠定了基础。

2. 善于挖掘对方行为中的恶意串通线索

证明对方存在恶意串通是此类案件胜诉的关键因素之一。需要从案件事实的各个方面去挖掘线索，包括当事人之间的关系、行为的时间顺序、交易的方式和价格等。例如，在本案中，余海英和余娟在方思霞不知情的情况下进行赠与和房屋转移登记，之后余娟迅速将房屋出售，以及他们之前通过法院调解试图分割房屋等一系列行为，都显示出他们的恶意串通。通过对这些线索的整理和分析，形成有力的证据链，使法官能够清晰地看到对方行为的不正当性，从而支持我们关于合同无效的主张。

3. 有效利用诉讼程序和生效法律文书

在复杂的法律纠纷中，要善于利用诉讼程序来维护当事人的权益。本案中，方思霞通过提起第三人撤销之诉，成功撤销了对其不利的调解书，这为后续确认赠与合同无效的诉讼创造了有利条件。同时，要重视生效法律文书的作用，这些文书所认定的事实可以作为后续诉讼中的有力依据。在庭审过程中，合理运用这些诉讼成果，能够增强我们的诉讼主张的可信度和说服力，使法官更容易接受我们的观点，最终实现胜诉的目标。

4. 充分准备应对复杂的庭审抗辩

此类案件往往伴随着复杂的庭审抗辩，对方可能会提出各种理由来支持其行为的合法性。在准备庭审时，要充分预测对方的抗辩观点，并做好应对准备。例如，在本案中，余海英和余娟提出房屋是余海英与前妻共有、方思霞未出资等抗辩理由，我们需要通过对证据的深入分析和法律规定的准确运用，反驳对方的观点。在庭审过程中，保持冷静、清晰地阐述自己的观点和证据，对对方的抗辩进行有力回应，是确保胜诉的重要环节。