(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告起诉内容

我的当事人钱某杰、钱某鹏、孙某芳向本院提出以下诉讼请求：

1. 请求判令解除被告与钱某贵签订的房屋买卖协议。

2. 请求判令被告承担本案诉讼费。

原告方陈述如下事实和理由：2007 年 5 月 21 日，钱某贵与被告签订了《房屋买卖协议书》，将其位于北京市丰台区 B 号房屋及配套地下室等作价 23 万元出售给被告。自协议签订后，被告一直居住在该房屋。然而，钱某贵的父母以及钱某杰对此次房屋买卖并不知情。后来钱某贵去世，该房产经法定继承程序由钱某杰依法继承，并办理了房产证。

需要强调的是，本案涉及的诉争房产是央产房。根据央产房管理部门的相关规定和规章制度，此房产是不允许上市交易的。而且目前该房产已经依法过户至孙某峰名下。基于这些情况，钱某贵与被告所签订的《房屋买卖协议书》在客观上已经无法继续履行。依据相关法律规定，钱某贵生前与被告签订的《房屋买卖协议书》的合同目的无法实现，所以应当解除。因此，原告特向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。

 （二）被告答辩内容

被告陈某鑫辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告行使解除权已经超过诉讼时效，诉讼时效为一年，这属于除斥期间。其次，在签订合同的时候，钱某贵对房屋性质和合同性质是明确知晓的，所以原告不应该行使所谓的解除权。此外，陈某鑫认为孙某峰应该作为本案当事人参加诉讼。钱某贵和陈某鑫签订合同的时候明确表示，等房屋可以上市时协助陈某鑫办理过户手续。

 （三）法院查明情况

钱某鹏、孙某芳系夫妻，二人的婚生子是钱某贵。钱某贵与杨某玲原系夫妻，二人婚内育有一子钱某杰。1991 年 8 月 14 日，钱某贵与杨某玲协议离婚。此后，钱某贵未再婚，并于 2012 年 10 月 17 日去世，未留下遗嘱。

2007 年 4 月 24 日，钱某贵（甲方）与陈某鑫（乙方）签订《房屋订金协议书》，约定：陈某鑫购买钱某贵位于丰台区二号房屋，总价 23 万元，陈某鑫先付订金 2 万元，剩余房款 21 万元需在 2007 年 4 月 24 号至 2007 年 5 月 24 号内全部付清，并签署房屋买卖协议。

2007 年 5 月 21 日，钱某贵（甲方）与陈某鑫（乙方）签订《房屋买卖协议书》，具体约定如下：甲方将北京市丰台区二号楼房及配套地下室的所有权及使用权卖给乙方，价格共计 23 万元；待房屋办理过户手续时，甲方应无条件协助乙方办理过户手续，将房屋过户到乙方名下；无论何种原因，若甲方所在单位回购或回收该房屋时，甲方应退还乙方全额房款的四倍，并承担相应的银行利息；甲方与乙方签订协议之日起，甲方向乙方交付合法的房屋手续，乙方向甲方付清全部房款。

2018 年 1 月 23 日，钱某杰以法定继承纠纷向本院起诉孙某芳、钱某鹏，要求继承涉案房屋。本院经审理确认位于北京市丰台区二号房屋由钱某杰继承所有。2019 年 1 月 24 日，钱某杰与孙某峰登记结婚。同日，钱某杰向涉案房屋登记管理机关申请夫妻间房屋转移登记，孙某峰取得位于北京市丰台区二号不动产权证书，证书附记显示该房屋为央产房。

 （四）裁判结果

确认钱某贵与陈某鑫于 2007 年 5 月 21 日签订的《房屋买卖协议书》于 2022 年 4 月 29 日解除。

 二、案件分析

 （一）合同效力问题

从法律角度审视，钱某贵与陈某鑫于 2007 年 5 月 21 日签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示。在当时的情境下，只要未违反法律、行政法规的强制性规定，此协议就是合法有效的。这一点在判断整个案件走向中至关重要，因为合同的效力是后续分析合同履行情况和处理纠纷的基础。

 （二）合同履行障碍分析

本案的核心问题在于合同履行出现了障碍。涉案房屋属于央产房，且目前仍然处于央产房管理范围之内，现行政策明确禁止其上市交易。在此期间，钱某杰、孙某峰因继承变更登记和夫妻间转移登记先后合法取得了涉案房屋的不动产权证，并且这些登记行为均经过了相关部门的审核与准许。这种情况下，陈某鑫与钱某贵所签订的房屋买卖协议在现实层面已经无法继续履行。因为政策限制导致房屋无法按照原协议完成过户等交易行为，这是合同目的无法实现的关键因素。

 （三）解除权时效问题

针对被告陈某鑫提出的原告行使解除权超过诉讼时效这一观点，需要从法律规定和案件事实两方面进行分析。从法律规定来看，在这种因客观不能履行导致合同目的无法实现的情形下，并不适用被告所主张的一般解除权诉讼时效规定。从案件事实角度，原告提出解除合同是基于房屋性质和当前产权状况所导致的合同无法履行，与一般的解除权行使情形有所区别，因此，被告的这一辩称无事实与法律依据，法院不予采纳。

 三、办案心得

 （一）深入研究法律法规和政策

在处理这类涉及特殊房产性质（如央产房）的案件时，深入研究相关法律法规和政策是至关重要的。对于央产房的交易限制规定，要做到详细了解和准确把握。只有这样，才能在案件分析中明确合同履行的法律障碍，为诉讼请求提供坚实的法律依据。例如，在本案中，通过对央产房上市交易政策的研究，确定了涉案房屋因政策原因无法继续履行买卖协议，这成为整个案件胜诉的关键法律支撑点。

 （二）全面梳理案件事实和证据

仔细梳理案件事实和收集相关证据是胜诉的基础工作。在这个案件中，需要清晰地梳理出房屋买卖协议的签订过程、各方当事人的关系、房屋产权变更的历史脉络等信息。比如，收集到钱某贵与被告签订的《房屋订金协议书》和《房屋买卖协议书》等原始文件，这些都是证明合同内容和交易过程的关键证据。同时，对于继承相关的证据，如钱某杰继承房屋的判决书等，也要进行系统整理，以完整呈现案件发展过程，让法官能够清晰地看到整个事实全貌，增强法官对我方主张的认可度。

 （三）精准的诉讼策略与论证

制定精准的诉讼策略并在庭审中进行有力论证是胜诉的关键环节。在诉讼请求的提出上，明确请求解除合同这一核心诉求，并围绕合同无法履行这一关键问题展开论述。在庭审过程中，针对被告可能提出的反驳观点（如解除权时效问题），提前做好充分准备，从法律原理和具体规定两方面进行反驳。例如，通过详细阐述本案与一般解除权时效适用情形的区别，清晰地向法官表明被告观点的错误，使法官能够理解并接受我方的诉讼主张，最终实现胜诉的目标。总之，在处理复杂房产纠纷案件时，需要综合运用法律知识、证据分析和庭审技巧，才能更好地维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！