(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告主张

原告张某芬向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令被告偿还原告借款本金 764000 元，并支付利息。

2. 请求确认原告对位于密云县 X 号房屋享有优先受偿权。

3. 判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由：案外人李某莉与案外人陈某海于 2013 年 1 月 16 日签订《房地产抵押借款合同》，约定陈某海用位于密云县 X 号房屋抵押向李某莉借款 80 万元，并约定相应利息。李某莉通过张某芬账户将款项打入陈某海指定的账户，陈某海开具收据。此后陈某海未归还本金和利息。

2018 年 11 月 29 日，李某莉、陈某海和韩某岑在北京市丰台区签订《债务转让协议》，约定将陈某海抵押的房产及房产所担保债务一并转让给韩某岑，约定合同纠纷由合同签订地北京市丰台区人民法院管辖。《债务转让协议》签订当日，李某莉协助韩某岑办理了房屋过户登记，应登记机关要求签订了《房屋及债权转让协议》交由登记机关存档。合同签订后，韩某岑未按约定归还任何款项。

2021 年 6 月 15 日，李某莉将上述债权及抵押权一并转让给张某芬。此后，张某芬多次联系韩某岑催款，韩某岑至今未归还任何款项。为维护自身合法权益，张某芬诉至法院。

 （二）被告辩称

韩某岑辩称：不同意原告的诉讼请求。称欠款和自己无关，不清楚欠款事情，对于相关证据上是否是自己签字记不清楚了。

 （三）法院查明事实

2013 年 1 月 16 日，李某莉（贷款人、甲方）与陈某海（借款人、乙方）签订《房地产抵押借款合同》，约定：借款金额 80 万元，借款期限自 2013 年 1 月 16 日至 2013 年 3 月 15 日。抵押物地址：密云县 X 号。借款月利率 20‰，如需延期还款，延期前应先结清前期借款利息及延期期间的总和费用后再办理延期手续。合同项下借款的实际放款日、金额、利率、综合费率及借款期限以借款人亲自签订的借款借据、收条为准。合同期届满，乙方应按时、如数偿还全部借款本金和利息及综合费用。本合同项下借款本金、利息及综合费用和可能发生的违约金、实现债权的费用（包含但不限于诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、公证费、评估费、鉴定费、交通费、通讯费等）由担保人同时向甲方提供抵押担保。

同日，陈某海出具《付款指示书》。2013 年 1 月 17 日，张某芬向《付款指示书》中指定的账户内汇入 764000 元。陈某海出具《收据》，载明：今收到李某莉交来借款人民币：大写捌拾万元整，小写：￥800000 元。李某莉于 2013 年 1 月 21 日取得《中华人民共和国房屋他项权证》，载明：房屋他项权利人：李某莉，房屋所有权人：陈某海，房屋坐落：密云县 X 号，房屋他项权利种类：一般抵押，债权数额：人民币 800000 元。

2018 年 11 月 29 日，李某莉（债权人、甲方），陈某海（债务转让人、乙方），韩某岑（债务受让人、丙方）共同签署《债务转让协议》，约定：为妥善解决甲、乙双方间的债权债务问题，经协商达成如下协议。甲、乙双方于 2013 年 1 月 16 日签订的《房地产抵押借款合同》，乙方尚未履行全部义务，即本金 800000 元和 2013 年 1 月 16 日至 2018 年 11 月 19 日利息 1120000 元，本息合计 1920000 元。如丙方能在签订本协议之日起 15 天内向甲方一次性付清人民币 120 万元整，甲方与丙方债权债务关系消灭。如丙方未能在签订本协议之日起 15 天内向甲方一次性付清人民币 120 万元，甲方有权以甲、乙双方于 2013 年 1 月 16 日签订的《房地产抵押借款合同》中借款本金 80 万元为基数，从 2013 年 1 月 16 日起月利率 2%向丙方主张债权。

甲、乙、丙三方同意乙方将其对甲方的上述债务转让由丙方承担。丙方已确知乙方在该等合同下所应承担的所有债务及其尚未履行的债务，并自愿承受乙方在该合同项下尚未履行的全部债务，丙方据此成为《房地产抵押借款合同》的债务人。丙方与甲方或任何第三方之间的其他协议或债权债务关系，均不影响丙方根据本协议向甲方履行义务。丙方不得以甲方与乙方签订的《房地产抵押借款合同》无关的任何过错为由，拒绝履行本协议约定的义务。

同日，李某莉、陈某海、韩某岑作为共同申请人向密云县不动产登记事务中心出具《房屋及债权转移协议》，载明抵押权人（李某莉）同意出卖人（陈某海抵押人）将密云县 X 号房屋买卖过户给买受人韩某岑，债权债务关系随上述房屋转移至买受人韩某岑名下，抵押权人不变，抵押人变更为买受人，韩某岑权利价值及权利内容不变。如上述行为产生的一切法律责任，由三人自行承担。韩某岑于 2018 年 11 月 30 日取得上述房屋的所有权。

2021 年 6 月 15 日，李某莉将涉案债权及抵押权转让给张某芬，并出具书面材料，载明：本人李某莉将 2013 年 1 月 16 日与陈某海签订的《房地产抵押借款合同》及 2018 年 11 月 29 日与陈某海、韩某岑签订的《债务转让协议》、《房屋及债权转移协议》项下的债权及其抵押权等一切从权利转让给张某芬（身份证号略）。自今日起张某芬独立行使、处分上述债权及一切与该债权相关的权利。

庭审中，张某芬申请李某莉作为证人出庭，韩某岑申请韩某龙、陈某海作为证人出庭。李某莉到庭表示张某芬是其老板，出借的钱是张某芬出的，陈某海借钱时，因张某芬不在北京，故以其名义签订合同，之后通过张某芬的账户出借款项，债务转让时陈某海、韩某岑及李某莉均在现场，在密云房管局签订了协议，陈某海将房屋过户给韩某岑，房管部门称所有权变更为韩某岑，抵押权人仍是李某莉，之后就将所有债权都转让给张某芬，其本人不会再向韩某岑主张权利。

韩某龙到庭表示韩某岑是其堂弟，涉案抵押房屋的实际所有权人是韩某龙。这件事和韩某岑无关。陈某海因欠韩某龙 100 多万元，故以房屋抵偿欠款，但陈某海又欠李某莉的钱，房屋在李某莉处抵押，因此陈某海将房屋转让给韩某龙，并将债务一并转让，因为韩某龙没有购房资格，故用韩某岑的名义交易。债务转让合同是韩某龙带着韩某岑签署的。房屋中有案外人居住，所以房屋无法变现，就一直没还钱。陈某海到庭表示不认识原告及李某莉，因案外人吴某杰借款，故用其房屋进行抵押。借款合同和付款指示书都是按吴某杰的要求签署的，其欠韩某龙百八十万，要用抵押房屋抵偿借款，韩某龙要求将房屋转给韩某岑。

 （四）裁判结果

1. 被告韩某岑于本判决生效后七日内，给付原告张某芬借款本金 764000 元。

2. 被告韩某岑于本判决生效后七日内，给付原告张某芬借款利息。

3. 若被告韩某岑未能按期支付上述款项，原告张某芬对被告韩某岑名下坐落于北京市密云区 X 号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

 二、案件分析

 （一）借贷关系的真实性与借款金额认定

1. 借贷关系的真实性

在判断李某莉与陈某海的借贷关系时，尽管陈某海出庭称实际借款人为案外人吴某杰，但其说法存在诸多疑点。从证据链来看，借款抵押合同、房屋他项权证以及债务转让协议等重要文件均未提及吴某杰。而且，陈某海指定了收款人及账户，张某芬按照该指定完成转账，履行了出借义务。之后，陈某海还将自己名下房屋抵押给李某莉，并在债务转让协议中再次确认借款事实和欠款情况。综合这些情况，陈某海的证言缺乏证据支持，与现有证据所反映的内容严重不符，因此法院对其证人证言不予采信。可以认定李某莉与陈某海之间的借贷关系真实有效。

2. 借款金额的确定

虽然收条显示收到借款 80 万元，但实际打入指定账户的款项为 764000 元。根据法律规定和实际情况，应以实际出借款项作为借款本金，原告将借款本金调整为 764000 元是合理的，法院对此予以确认。

 （二）债务转让行为的合法性与债务承接人认定

1. 债务转让行为的合法性

根据原告提供的证据以及证人李某莉和韩某龙的证言，《债务转让协议》是在李某莉、陈某海、韩某岑均在场的情况下签订的。债务转移需要得到债权人的同意，在本案中，李某莉认可韩某岑代替陈某海承担债务，且韩某岑在债务转让协议中签字确认愿意承受陈某海的所有债务。因此，从法律程序和各方行为来看，债务转让行为是合法有效的。

2. 债务承接人的确定

即使韩某龙声称自己是实际的债务承受人，但由于李某莉不同意其作为债务承受人，根据债务转让的法律规定，这种情况下不发生债务转让给韩某龙的效果。所以，韩某岑作为在债务转让协议中明确的债务承接人，应当承担偿还借款本金和利息的责任，法院对韩某岑的答辩意见以及韩某龙的证人证言不予采信是正确的。

 （三）债权转让的效力与抵押权的一并转让问题

1. 债权转让的效力

根据法律规定，债权人有权将自己的债权转让给他人，且不需要得到债务人的同意。在本案中，李某莉作为债权人，通过书面形式将其债权转让给张某芬，这种转让行为是合法有效的。

2. 抵押权的一并转让

李某莉不仅转让了债权，还将对涉案房屋享有的抵押权一并转让给了张某芬。并且，张某芬通过诉讼方式通知了债务人韩某岑，这种通知方式并无不当，符合法律规定和司法实践，法院对此予以确认是合理的。

 三、办案心得

 （一）证据收集与审查是关键

在处理本案过程中，深刻体会到证据收集和审查的重要性。从最初的《房地产抵押借款合同》、《付款指示书》、转账记录、《收据》、《房屋他项权证》，到后续的《债务转让协议》、《房屋及债权转移协议》以及债权转让书面材料等，这些证据形成了完整的证据链，有力地支撑了原告的主张。对于对方提出的相反证据和证人证言，需要仔细审查其真实性、关联性和合法性。在面对陈某海和韩某龙的证人证言时，通过与已有证据的对比分析，发现其中的矛盾和不合理之处，从而说服法院不采信这些对我方不利的证言。这提醒我们在办理类似案件时，一定要注重证据的收集和整理，不放过任何一个可能影响案件结果的细节，同时要善于对对方的证据进行质证，找出破绽。

 （二）法律关系的准确分析与把握

本案涉及到复杂的借贷关系、债务转让和债权转让等法律关系。准确分析和把握这些法律关系是胜诉的基础。在分析借贷关系时，要依据合同约定和实际履行情况来确定其真实性和有效性，特别是对于借款金额的认定，不能仅仅依据收据，还要结合实际转账情况。对于债务转让，要明确债务转让的条件（如债权人同意等）以及各当事人在转让过程中的权利和义务，确保我方当事人的主张符合法律规定。在债权转让方面，要注意转让的程序和对债务人的通知方式，保障债权转让的合法性和有效性。只有对这些法律关系有深入的理解和准确的把握，才能在诉讼中制定出正确的策略，有效地维护当事人的合法权益。

 （三）对庭审过程的把控和应变能力

庭审过程是整个案件的关键环节，需要对庭审过程有良好的把控能力和应变能力。在本案中，面对被告的辩称和证人的出庭，需要及时调整应对策略。例如，当被告对证据上的签字表示记不清楚，以及韩某龙提出新的说法时，要通过引导证人（如李某莉）详细陈述事实经过，强调我方证据的关联性和证明力，使法官能够清晰地理解案件事实。同时，对于庭审中出现的新情况（如可能影响案件走向的新的证人证言或证据），要能够迅速分析其对案件的影响，并及时提出反驳意见。这种在庭审中的把控和应变能力需要在长期的实践中不断积累和提高，是胜诉不可或缺的因素之一。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！