(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例呈现

 （一）原告诉求

原告陈某红向本院提出诉讼请求：

1. 判决陈某红和四被告继续履行编号为 C 号和 D 号的两份《定向安置房买卖合同》，N 公司向陈某红、陈某莲、陈某旭、陈某涛交付两套涉案房屋，即大兴 X 号、Y 号，并协助办理转移登记手续，陈某红、陈某莲、陈某旭、陈某涛各享有两套涉案房屋 25%的份额。

2. 判决分割两套涉案房屋，分割方案为：X 号归陈某红所有；Y 号归陈某莲、陈某旭、陈某涛所有，房屋差额部分进行货币补齐。

3. 判令四被告承担本案所有诉讼费用。

事实与理由：陈某德和孙某芬夫妇育有二女二子，分别是长女陈某莲、次女陈某红、长子陈某旭、次子陈某涛。孙某芬和陈某德先后于 1981 年和 2011 年去世。陈某德生前承租了自己单位 D 公司的一套公房，位于北京市大兴区 G 号。2016 年此房列入拆迁范围，2016 年 8 月 8 日陈某红、陈某莲、陈某旭、陈某涛书面约定由四人平均分配拆迁利益。2018 年 11 月 24 日陈某红、陈某莲、陈某旭书面委托陈某涛办理拆迁补偿安置之事。

2019 年 4 月 2 日，陈某涛与 N 公司签订《定向安置房买卖合同》，合同编号为 C 号，约定陈某涛购买 Y 号。2019 年 4 月 4 日，陈某涛与 N 公司签订《定向安置房买卖合同》，合同编号为 D 号，约定陈某涛购买 X 号。现在两套房屋均登记在 N 公司名下，具备办理产权登记的条件，尚有 168672 元房款没有交纳，以上事实经之前判决书所查明，同时判决案涉两份《定向安置房买卖合同》记载的权利义务由陈某莲、陈某红、陈某旭、陈某涛各享有 25％的份额，并建议当事人在权利义务确定后另行主张过户问题。

现在该判决书已经生效，陈某红向 N 公司申请继续履行合同，并愿意交纳全部房款，N 公司予以拒绝，陈某红无奈只得起诉，请求法院判如诉请，以保护自身合法权益。

 （二）被告答辩

1. 陈某涛辩称

不同意陈某红的全部诉讼请求。X 号以及 Y 号均有未缴纳的房款需要另行支付，同时房屋现状不符合过户要求，无法办理房产证，因此陈某红的主张不符合法律规定以及房屋过户政策。

不同意陈某红的分割方案，因为两套涉案房屋系陈某红与三被告的父亲生前承租的公租房拆迁所得，父亲早在生前就已经许诺日后房屋归陈某涛一人所有，但出于对父亲以及兄弟姐妹的信任，才未留下书面遗嘱。陈某红的分割方案目的明显，就是将 X 号归自己，自己独立持有一套房产，这样对于房产的处理便于陈某红。然而 Y 号却由三被告共同持有，后续房屋的使用、出租、支出等事宜都将由三被告承担，与陈某红无关。陈某红的行为明显是在推脱责任，这样的分割方案明显不利于三被告。

陈某涛的父亲生前一直由陈某涛照顾，一直居住至拆迁并且养老送终。陈某红在之前诉讼中提交的《承诺书》并非陈某涛本人签字，对于房屋的分配陈某涛并不知情。两套涉案房屋并不符合分割条件，现房屋的房产证无法办理，同时陈某涛及其他人就房屋的价值也未达成一致意见，若房产进行分割势必涉及差额补偿款的问题，房屋价值不确定也无法确定差额补偿款，房屋也就无法进行分割。

另外，关于拆迁安置房的过户政策也需要进行核实，需要确认陈某红及三被告是否符合大兴区关于安置房过户政策，是否存在限购，房屋性质是否符合过户条件等。综上所述，陈某涛认为陈某红的诉讼请求应当依法驳回，两套涉案房屋均不符合过户条件，陈某红的分割方案存在明显瑕疵。

2. 陈某旭辩称

陈某旭同意陈某红的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，两套涉案房屋是遗产，应在四个子女中平均分配。

3. 陈某莲辩称

陈某莲同意陈某红的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，因为该项分配方案中陈某红所占份额太大。

4. N 公司辩称

N 公司对之前判决书没有异议，本案中签订定向安置房买卖合同的是 N 公司和陈某涛，N 公司同意在陈某涛交付剩余购房款后过户给陈某涛。针对判决书中确定的份额一事，N 公司表示同意，但实际过户过程中会涉及交税问题，如果法院判决由 N 公司过户至陈某涛名下，再由陈某涛依据内部协议再次按照份额过户，这样法律关系明确，也符合国家相关规定。针对陈某红的第二项诉讼请求不发表意见，因为与 N 公司无关。

 （三）法院查明事实

陈某德与孙某芬婚后生育四个子女，分别为长女陈某莲、次女陈某红、长子陈某旭、次子陈某涛。陈某德于 2011 年 9 月 7 日去世，孙某芬于 1981 年 12 月去世。

2018 年 12 月 18 日，陈某涛作为被拆迁人（乙方）与 N 公司（拆迁人、甲方）签订《拆迁补偿协议》，该协议约定：乙方所属公房位于大兴区 G 号，被拆迁房屋合法建筑面积为 68.02 平方米（另奖励 15 平方米区位补偿价），按照选房政策确定被拆迁人选房指标为 83.02 平方米（含奖励面积 15 平方米）。若乙方自愿选择房屋定向安置，另行签订《拆迁补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》。

同日，双方签订《＜拆迁补偿协议＞补充协议》，约定：乙方选购安置房 2 套，总建筑面积为 137.95 平方米，购房总价款为 542285 元。乙方同意甲方在其拆迁补偿款中直接扣除用于支付购买定向安置房的购房款，该部分款项不计利息。甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额为 373613 元。经结算购房款和拆迁补偿款，乙方需补缴给甲方购房款 168672 元。乙方需补缴给甲方的购房款应在办理入住结算时一次性补足。

2019 年 4 月 2 日，陈某涛（买受人）与 N 公司（出卖人）签订《定向安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买 Y 号，房屋总价款 416748 元，买受人用拆迁补偿款 248076 元来交纳购房款，不足部分入住结算时一次性补齐，否则出卖人有权拒绝交付买受人所购核心区安置房屋。2019 年 4 月 4 日，双方签订《定向安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买 X 号房屋；房屋总价款 125537 元，买受人用拆迁补偿款 125537 元来交纳购房款，不足部分入住结算时一次性补齐。

陈某红于 2020 年 2 月 12 日将陈某涛、陈某旭、陈某莲、北京 N 公司（以下简称“N 公司”）以分家析产纠纷起诉至本院，请求判决：1. N 公司将两套房屋交付给陈某莲、陈某旭、陈某红、陈某涛，并为其办理转移登记（过户）手续，两套房屋即 Y 号及 X 号；2. 陈某莲、陈某旭、陈某红、陈某涛按份共有上述两套房屋，每人享有 25%的份额；3. 诉讼费用由被告承担。本院判决：1. 陈某涛与 N 公司就 Y 号房屋签订的合同编号为 C 号的《定向安置房买卖合同》中记载的权利义务由陈某莲、陈某红、陈某旭、陈某涛各享有 25%份额；2. 陈某涛与 N 公司就 X 号房屋签订的合同编号为新 D 号的《定向安置房买卖合同》中记载的权利义务由陈某莲、陈某红、陈某旭、陈某涛各享有 25%份额；3. 驳回陈某红的其他诉讼请求。

上述民事判决书已生效，该民事判决书中记载“N 公司 Y 号已由陈某涛办理入住手续，因尚有 168672 元超额房款未交纳，X 号尚未办理入住手续，上述两套房屋均已具备办理产权登记的条件，Y 号现登记在 N 公司名下”，本院认为部分认定“关于交、办理转移登记（过户）手续的问题，与本案依据的法律关系不同，当事人可在权利义务确定后，另行主张权利”。

庭审中，N 公司称 X 号房屋没有办理交付入住，Y 号已经交付给陈某涛并由陈某涛办理入住，两套涉案房屋尚有 168672 元超额房款未交纳；两套涉案房屋现均登记在 N 公司名下，且均已具备办理产权登记的条件。

 （四）裁判结果

1. 陈某红、陈某莲、陈某涛、陈某旭及北京 N 公司继续履行合同编号为 C 号的《定向安置房买卖合同》以及合同编号为 D 号的《定向安置房买卖合同》。

2. 陈某红、陈某莲、陈某涛、陈某旭于本判决生效之日起三十日内支付北京 N 公司位于北京市大兴 X 号及北京市大兴区 Y 号超额房价款 168672 元。

3. 北京 N 公司于本判决生效之日起三十日内向陈某红、陈某莲、陈某涛、陈某旭交付位于北京市大兴区 X 号，并协助办理房屋权属转移登记手续（由陈某莲、陈某红、陈某旭、陈某涛各享有 25%份额）。

4. 北京 N 公司于本判决生效之日起三十日协助陈某红、陈某莲、陈某涛、陈某旭办理位于北京市大兴区 Y 号的房屋权属转移登记手续（由陈某莲、陈某红、陈某旭、陈某涛各享有 25%份额）。

5. 驳回陈某红的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）法律关系与合同履行问题

1. 生效判决的影响

生效法律文书已经明确陈某涛与 N 公司就 Y 号的合同编号为 C 号的《定向安置房买卖合同》以及就 X 号签订的合同编号为 D 号的《定向安置房买卖合同》中记载的权利义务由陈某红、陈某莲、陈某涛及陈某旭各享有 25%份额。这是本案处理的重要依据，确定了各方在合同中的基本权利架构。

2. 合同履行条件

根据两份合同约定，买受人与出卖人协商，买受人用拆迁补偿款来交纳购房款，不足部分入住结算时一次性补齐，否则出卖人有权拒绝交付买受人所购核心区房屋。在本案中，虽然 Y 号和 X 号已具备过户条件，但尚有超额差价款 168672 元未支付，这成为继续履行合同的关键障碍。从法律角度看，支付房款是买受人的主要义务之一，在未履行该义务前，出卖人有权拒绝交付房屋和办理过户。

 （二）房屋交付与权属登记问题

1. 交付与协助登记义务

N 公司在收到陈某红等四人支付的超额房款后，应履行交付和协助办理权属转移登记手续的义务。对于 X 号房屋，N 公司应将其交付给陈某红等四人，并协助办理登记，使四人各享有 25%份额。对于 Y 号房屋，由于已经交付给陈某涛，N 公司应协助其他三人办理权属登记，实现四人按份共有的状态。这里涉及到对合同履行和物权变动的法律理解，交付和登记是物权转移的重要环节，各方都应按照法律规定和合同约定履行相应义务。

2. 对原告部分请求的分析

陈某红要求 M 公司再次交付 X 号房屋给她，但实际上该房屋尚未交付给她是因为整体房款未结清，且之前已经交付给陈某涛办理入住，陈某红的这一请求缺乏事实依据，法院不予支持是合理的。若陈某红因此产生损失，可依据其他法律关系另行主张权利。

 （三）房屋分割方案争议问题

1. 分割方案与本案关系

陈某红提出的第二项诉讼请求，即房屋分割方案，与本案依据的法律关系不同。本案主要围绕《定向安置房买卖合同》的履行和房屋权属转移登记展开，而分割方案涉及到遗产分配、家庭内部协商等更复杂的问题。在本案中，首先要解决的是合同履行和房屋按份共有的问题，对于房屋如何进一步分割，当事人可在权利义务确定后，根据具体情况另行主张权利。

2. 各被告对分割方案的意见分析

陈某涛反对分割方案，理由涉及到父亲生前承诺、对自己不利等因素，但这些理由更多是从家庭情感和个人利益角度出发，在法律上缺乏有力支持。陈某旭和陈某莲同意部分诉讼请求但反对分割方案，认为陈某红所占份额太大，这也反映出家庭内部在遗产分配上的分歧。在处理此类案件时，需要平衡各方利益，但也要依据法律规定，不能单纯以情感因素或个人意愿来决定房屋分配。

 三、办案心得

 （一）证据梳理与法律依据的紧密结合

证据梳理和法律依据相结合的重要性。对于之前生效的判决书，它明确了各方在合同中的权利义务份额，这是整个案件的关键证据之一。围绕这一证据，结合《拆迁补偿协议》、《定向安置房买卖合同》等一系列文件，构建起完整的证据链，清晰地展现出案件事实和法律关系。同时，依据《民法典》中关于合同履行、物权变动等相关法律规定，对证据进行解读和运用。例如，根据合同中关于房款支付与房屋交付的约定，来分析各方在履行过程中的权利和义务，从而为当事人的诉求提供有力的法律支持。在办理类似案件时，一定要仔细梳理每一份证据，深入挖掘其中与法律规定的关联，确保诉讼请求有充分的事实和法律依据。

 （二）对当事人诉求和案件焦点的准确把握

准确把握当事人的诉求和案件焦点是胜诉的关键。在本案中，原告的诉求看似简单，但涉及到合同履行、房屋交付、权属登记和房屋分割等多个复杂问题。通过与当事人的充分沟通和对案件材料的深入分析，确定了案件的焦点在于合同的继续履行和房屋按份共有的实现，同时要考虑房屋分割方案与本案的关系。在庭审过程中，围绕这些焦点问题展开辩论，对于被告提出的各种反驳意见，能够准确判断其对案件结果的影响，并针对性地进行回应。例如，对于陈某涛提出的房屋不符合过户条件、父亲生前承诺等问题，通过对证据和法律规定的分析，指出其不合理之处，引导法官关注案件的核心问题，即依据现有证据和法律规定如何处理合同履行和房屋权属问题。

 （三）庭审策略与应变能力的重要性

庭审过程中的策略和应变能力对案件结果有着重要影响。在本案中，制定了以强调生效判决的法律效力、合同约定的履行条件以及房屋权属转移登记的合法性为核心的庭审策略。在面对被告不同的答辩意见时，能够灵活调整策略。比如，当被告提出关于拆迁安置房过户政策等新问题时，及时准备相关资料和法律依据，说明这些问题并不影响本案基于合同和已有判决的处理结果。同时，对于法官在庭审中关注的重点问题，如房款未支付对房屋交付的影响、房屋分割方案与本案的关联性等，能够清晰、准确地阐述观点，使法官理解和接受我方的主张。这种庭审策略的制定和应变能力需要在长期的实践中不断积累和提高，通过对每一个案件的精心准备和应对，提升在复杂案件中的胜诉几率。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！