(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告主张

原告张某杰向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院依法判决被告履行《北京市存量房屋买卖三方合同》义务，协助原告办理位于北京市大兴区二号房屋不动产登记变更手续。

2. 判决被告支付违约金 10 万元。

3. 本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：2013 年 10 月 25 日，原告父亲张某鹏与被告签订《三方定金收付书》，原告支付给被告购房定金人民币 1 万元用于购买位于北京经济技术开发区二号房屋。

2013 年 11 月 8 日，原告与被告签订了关于上述房屋的《北京市存量房屋买卖三方合同》和《补充协议》，现该房屋《不动产权证书》登记地址为：北京经济技术开发区二号，被告将上述房屋以 156 万元的价格出售给原告。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了首笔购房款人民币 99 万元，于 2013 年 11 月 17 日支付尾款人民币 56 万元。

双方约定，被告在取得房屋产权证后 5 日内通知原告办理房屋所有权转移登记手续。现被告已领取《不动产权证书》，却迟迟不履行房屋过户义务，已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法院依法判决被告按照合同履行相应义务，协助原告办理诉争房屋不动产登记变更手续，以维护原告的合法权益。

 （二）被告辩称

赵某祥辩称：不同意原告的诉讼请求。我的房产家里姐妹间有房产纠纷，我家住房紧张，我现在不想卖了，希望和原告解除合同，在我合理承受范围内可以赔偿他的损失。

 （三）法院查明事实

关于办理房产证的问题，被告称 2021 年 12 月房产证下来以后通知了中介，原告亦称通过中介知道了可以办理房产证一事，因为双方存在物业费争议，所以被告不同意卖房了。此外，双方均认可房屋交付后一直由原告居住使用，且产权人为被告单独所有。

双方在签订合同时，被告还出具了家庭声明一份，声明愿意出售上述房产，并有家庭成员签字确认；双方对违约金的约定情况为：被告在取得房屋产权证后 5 日内应通知原告办理房屋所有权转移登记手续，逾期 30 日内每逾期 1 日支付房款总价的万分之五作为违约金。

 （四）裁判结果

1. 赵某祥于本判决生效后七日内协助张某杰办理位于北京经济技术开发区二号房屋的不动产登记变更手续。

2. 驳回张某杰的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同效力与双方权利义务依据

原、被告签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》及其补充协议等，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此合同合法有效。这是整个案件分析的基础，依据合同约定，双方应履行各自义务。对于原告而言，其主要义务是支付房款，而被告的主要义务包括交付房屋和协助办理房屋所有权转移登记手续等。

 （二）双方履行情况与违约判断

1. 原告履行情况

原告已经按照合同约定全面履行了自己的义务，包括按时支付定金、首笔购房款和尾款，共计 156 万元，充分履行了合同约定的付款义务。

2. 被告履行情况与违约分析

被告将涉案房屋交付原告居住使用，这在一定程度上履行了部分合同义务。然而，在取得房屋产权证后，被告却因家庭内部房产纠纷以及与原告的物业费争议等原因，未按照合同约定在 5 日内通知原告办理房屋所有权转移登记手续，这种行为构成了履行合同义务不符合约定的情形。

 （三）违约金请求与法院判定理由

虽然合同中明确约定了违约金条款，但法院考虑到双方均认可被告履行了通知义务，且在争议尚未解决的情况下，被告迟延履行过户义务事出有因，故对于原告要求违约金的诉讼请求不予支持。这里法院综合考虑了案件的实际情况，权衡了双方的利益和纠纷产生的背景。

 （四）被告解除合同主张的分析

被告主张因家庭内部争议解除合同，从法律角度来看，这种主张是不成立的。因为合同是双方当事人之间的法律关系，外部的家庭纠纷不能成为解除合同的合法事由，除非合同中有特殊约定或者法律另有规定，否则被告应当按照合同约定履行协助过户的义务。

 三、办案心得

 （一）合同审查与证据收集是基础

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件时，首先要对合同进行详细审查，明确双方的权利义务条款以及违约责任条款等关键内容。本案中，《北京市存量房屋买卖三方合同》及其补充协议的条款是确定双方主张是否合理的依据。在审查合同的基础上，全面收集证据至关重要。例如，定金收付书、付款凭证等证据能够清晰地证明原告履行了付款义务，这些证据是构建诉讼请求的基石。同时，对于被告提出的各种抗辩理由，如家庭纠纷等，也需要通过证据来分析其是否对合同履行产生实质性影响。

 （二）准确把握案件焦点与法律适用

本案的焦点在于被告是否应当履行协助过户义务以及违约金是否应当支付。围绕这两个焦点，需要准确适用相关法律规定。根据《民法典》中关于合同履行和违约责任的规定，判断被告的行为是否构成违约以及原告的请求是否合理。在法律适用过程中，要注意具体条款与案件事实的契合度，避免机械地套用法律条文。

 （三）应对被告抗辩的策略与庭审技巧

在庭审过程中，针对被告的抗辩理由需要有有效的应对策略。对于被告提出的家庭纠纷和住房紧张等理由，我们要从合同的相对性和法律效力的角度进行反驳，强调合同的约束力和履行的必要性。对于被告提出的解除合同赔偿损失的主张，要依据法律规定和合同约定分析其不合理性。在阐述观点时，要注意语言表达的逻辑性和条理性，向法官清晰地呈现案件事实和法律依据，使法官能够理解和认同我们的观点。同时，要善于利用证据来支持自己的主张，通过对证据的解读和分析，增强说服力，确保案件朝着有利于原告的方向发展。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！