北京房产律师——父母出资大部分登记在子女房屋产权发生纠纷

北京房地产专业律师姚鑫（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某华、周某仁共同上诉请求：撤销一审判决,改判支持我们的诉讼请求。

事实和理由：1、一号房屋(以下简称涉案房屋)的签约、贷款和所有权登记均发生在张某昊与孙某丽婚前，购房款全部由我二人支付，且选择全部商业贷款没有使用张某昊的公积金贷款，故我们仅仅是表面上借用张某昊的名义购买房屋，周某仁与银行签订的《保证合同》也正说明我们与张某昊之间达成借名买房合意。一审法院认定张某昊自认交房款前不知道父母买房，直到办理贷款才知道的事实，再次证明实际购房人为我二人，也证明张某昊在办理贷款时已经知道我们要借其名义购房，此时双方合意已经达成，再结合首付款及偿还贷款均为我们支付，装修款系张某昊爷爷支付的事实，张某昊仅系房屋的出名人，我们才是房屋的真正所有权人。

2、一审法院简单以张某昊和孙某丽婚后居住在诉争房屋内，且掌握该房屋购房文件及部分购房发票即否定我们为房屋实际购买人，是事实认定不清。张某昊和孙某丽作为我们的儿子和儿媳，经我们允许居住在我们所有的房屋内符合人之常情。孙某丽为了达到侵占财产的目的，与张某昊经常吵闹，而张某昊为了避免矛盾不惜侵犯父母的财产权益，将购房手续交给孙某丽并私自处置了该房屋，这一情况是我们事实上无法控制的。3、张某昊表示在我们购买房屋时不知情，但同时也认可是我们借他的名义购房，并认可所有房款和还贷均是我们出资，故一审法院仅以“不知情”就认定我们与张某昊之间没有借名购房合意是错误的。4、张某昊和孙某丽对诉争房屋系我们出资购买没有异议，房屋又已经出售，法院简单依据不能证明借名买房为由即驳回我们的诉讼请求也是错误的。

被告辩称

张某昊辩称，同意张某华、周某仁的上诉请求，他们陈述的都是事实。我原说不知道父母购买房屋是指知道他们在看房子，但具体位置还没有确定，他们看好房屋后因考虑贷款问题借用我名义购买，我也表示同意配合。我提议让他们用我的公积金贷款，他们怕影响我以后购房没有同意，而是全部使用了商业贷款。

孙某丽辩称，同意一审判决，不同意张某华、周某仁的上诉请求。张某华、周某仁与张某昊之间没有借名买房的事实。

法院查明

张某华、周某仁共同向一审法院起诉请求：请求判令张某昊、孙某丽共同支付我们卖房款324.52万元。

一审法院认定事实：2012年3月3日，北京A公司（出卖人）与张某昊（买受人）签订《北京市商品房认购书》，约定认购商品房为出卖人开发的位于一号房屋，房屋用途为住宅，按套内建筑面积计价，每平方米18393.63元，总房价款1233293元，认购人应当自签订本认购书当日向出卖人支付认购定金10000元。

同日，周某仁向北京A公司支付认购定金10000元。

2012年3月11日，北京A公司（出卖人）与张某昊（买受人）签订合同《北京市商品房预售合同（住宅类）》总价款1182962元。”

2012年11月30日，银行（贷款人、抵押权人）、张某昊（借款人、抵押人）与北京A公司（保证人、开发商）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定张某昊向银行借款820000元用于购买上述房屋。同日，周某仁（保证人）与银行（债权人）签订《保证合同》，约定周某仁对张某昊在上述按揭贷款合同中的债务承担保证责任。同日，银行发放个人一手房按揭贷款820000元。

2013年12月16日，北京A公司向张某昊出具《入住通知书》，并与张某昊签订结算协议

2015年4月13日，诉争房屋登记在张某昊名下。

2017年6月2日，张某昊与孙某丽登记结婚，并居住在诉争房屋。

2020年11月，张某昊（出卖人）与赵某湘（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将诉争房屋出售给赵某湘，约定房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计3850000元。2020年11月2日至12月13日，张某昊陆续收到赵某湘支付的购房款共计3850000元。张某华、周某仁表示其对张某昊出售房屋事宜并不知情。

2020年11月17日，张某昊与案外人签订存量房屋买卖合同，购买位于二号房屋。2020年12月4日，孙某丽与案外人签订存量房屋买卖合同，购买位于二号房屋，后，该房屋登记在孙某丽名下。

2021年1月6日，张某华、周某仁与张某昊签订《家庭协议》，内容有张某华、周某仁因贷款原因借用张某昊名义购买诉争房屋，实际所有权人为张某华、周某仁，张某昊同意将售房款385万元扣除归还银行贷款后剩余部分归张某华、周某仁所有。

现张某华、周某仁主张其因其年纪大无法办理贷款，故借用张某昊名义购买诉争房屋，其与张某昊之间存在借名买房关系，并基于该理由要求张某昊、孙某丽返还购房款。张某昊认可张某华、周某仁的主张，表示父母购买诉争房屋时其并不知情，除贷款合同外，其他相关购房文件均是由父母代签。孙某丽对此不予认可。

另查：

一、张某华、周某仁提交了支票存根复印件、银行对账单、购房款发票等，证明其支付了诉争房屋的首付款和贷款。张某昊认可该组证据的真实性和证明目的。孙某丽对支票存根复印件的真实性不予认可，对银行转账单的真实性予以认可，但表示转账记录显示的周某仁向张某昊转账金额与张某昊还贷金额并不对应，对证明目的不予认可。

二、孙某丽提交了其与张某昊于2017年4月至7月与案外人签订的家庭居室装饰装修施工合同、家具建材销售合同、支付凭证等，证明其与张某昊出资对诉争房屋进行装修。张某华、周某仁对该组证据的真实性不予认可，并表示诉争房屋装修款均来源于其与张某华父亲沈克敏，并提交了2017年3月至7月向张某昊的转账记录予以证明。孙某丽认可转账记录的真实性，但不认可证明目的。张某昊认可诉争房屋装修款来源于张某华、周某仁。

三、张某华、周某仁提交了与购房相关的产权代办委托协议、前期物业费委托收款协议书、产权代办费收据、产权登记费、印花税收据、有线电视初装费收据、部分供暖费物业费收据及缴纳记录，证明相关费用由其交纳、票据由其持有。孙某丽认可该组证据的真实性，但表示仅能证明张某华、周某仁代张某昊交纳相关费用。孙某丽向法院提交了诉争房屋的商品房预售合同、按揭贷款合同、保证合同、一张购房发票、2017年至2018年物业费、供暖费发票及部分费用支付记录，证明其持有诉争房屋购房文件并交纳了居住使用期间诉争房屋的相关费用。张某华、周某仁认可该组证据的真实性，但表示相关购房文件系诉争房屋装修时交付给孙某丽。

一审法院审理认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

双方争议焦点为张某华、周某仁与张某昊之间是否形成借名买房合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，张某华、周某仁与张某昊虽于诉争房屋出售后签订家庭协议，确认双方的借名买房关系，但张某昊自认诉争房屋购买时其并不知情，故张某华、周某仁与张某昊未在购房时形成借名的合意；其次，张某华、周某仁提交的证据能够证明其支付了大部分购房款并参与了诉争房屋买卖的缔约过程，但基于双方的父母子女关系，无法就此得出张某华、周某仁系基于自己取得房屋所有权的意思表示而购买涉案房屋；

再次，张某昊、孙某丽结婚后，诉争房屋由二人居住使用，诉争房屋的相关购房文件及部分购房款发票亦由孙某丽持有，张某华、周某仁所称的房屋借用关系，孙某丽不予认可，且张某华、周某仁未能提交证据予以证明；最后，张某昊自认在出售诉争房屋时未询问张某华、周某仁意见，亦与张某昊关于其对诉争房屋仅系出名人的陈述相矛盾。

综上所述，根据双方当事人陈述结合在案证据，法院无法认定张某华、周某仁与张某昊之间存在借名买房关系，张某华、周某仁依据借名买房法律关系主张张某昊、孙某丽返还售房款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，关于张某华、周某仁的出资债权问题，因案件审查重点系张某华、周某仁与张某昊之间是否存在借名买房关系，故法院对于张某华、周某仁出资的性质不予进一步审查，张某华、周某仁可根据出资性质依照相关法律规定另行主张。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。

裁判结果

一审裁判结果

驳回张某华、周某仁的诉讼请求。

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

房产律师姚鑫点评

根据当事人的诉辩意见，二审中的争议焦点为张某华、周某仁与张某昊之间是否就购买涉案房屋形成借名登记的约定。根据在案书证显示涉案房屋系张某昊购买于2012年，其在2017年与孙某丽婚后居住在该房屋，并偿还贷款，后持全部房屋手续将该房屋出售，利用售房款另行购置其他房屋，其中一套房屋登记在孙某丽名下。依据上述事实，涉案房屋是否在张某华、周某仁与张某昊之间形成借名登记事实，涉及孙某丽的权益，故该事实在孙某丽不予确认的情况下，不能仅以张某华、周某仁与张某昊之间的自认做为认定依据。

张某华、周某仁实际寻找并操办购买涉案房屋，支付购房款的事实可以确认，但因其与张某昊为父母与儿子的关系，故上述行为尚不能当然排除代为办理、借贷或赠与等等法律关系，亦不能当然推定为借名登记关系成立。据此，张某华、周某仁关于其与张某昊之间形成借名购买涉案房屋关系缺乏证据证实，一审法院驳回其该项主张正确，法院不持异议。

另，张某华、周某仁关于其与张某昊之间存在借名登记关系的主张法院不予支持，则其依据该法律关系主张返还购房款的诉讼请求亦应予驳回，一审判决正确，法院予以维持。关于其二人上诉所述因出资购买涉案房屋而享有购房款返还请求权的问题，可根据出资性质依照相关法律规定另行主张。