北京房产律师——老人借子女名义购房但折算子女工龄房屋归属纠纷

北京房地产专业律师姚鑫（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某春、李某军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张父的诉讼请求。事实和理由：1.我们自行购房，为改善老人居住环境让老人居住，老人帮忙偿还贷款；2.张父、张母、张某丽、张某湖曾起诉要求确认涉案房屋归四人共有，与本案主张不一致；3.一审法院对偿还贷款事实认定不清；4.张父没有行为能力，现起诉不能证明是张父自己的意思表示；5.本案为合同纠纷，起诉时张母已去世，一审法院追加张母的子女作为本案当事人，程序违法，且判决结果也没有明确张母所分份额。

被告辩称

张父、张某丽、张某湖辩称，同意一审判决，不同意张某春、李某军的上诉请求。

张某清述称，不同意一审判决，同意张某春、李某军的上诉请求。

法院查明

张父、张某丽、张某湖向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令李某军将位于北京市西城区一号房屋所有权过户至张父名下。2.请求法院依法判令本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）由张某春、李某军承担。

一审法院认定事实：张父与张母系夫妻关系，二人生育三女一子，分别是张某春、张某清、张某丽、张某湖。各方均认可张母于2019年已去世，2019年张父因病而被法院宣告为无行为能力人，指定张某丽、张某春为张父的监护人。张某春与李某军系夫妻关系。

2001年11月19日，北京A公司与李某军签订《危旧房改造就地安置协议书》，约定李某军在危改区范围内承租的公房一间，使用面积13.8平方米，建筑面积18.35平方米，应安置人口为3人，分别为李某军、之妻张某春、之女李某莉，李某军同意就地安置，放弃其他安置补偿形式并自行周转。回迁地址为二号二居室1套，建筑面积77.56平方米。李某军享受夫妻双方工龄55年优惠并按成本价1560元/平方米购买部分的建筑面积为18.35平方米，享受优惠后 ，共计应付200177.47元。

2004年10月7日，北京A公司向李某军发送《回迁入住通知书》，回迁房屋地址经审批为二号。各方当事人在庭审中陈述，回迁时间为2004年年底，2005年上半年涉案房屋完成装修，由张父、张母及张某湖之子张某亮实际居住使用至今。

2001年11月24日，李某军交纳涉案房屋首付款50177.47元。张某丽称该首付款为张某丽及张某清各将2万元现金给付李某军，李某军、张某春及张某清对此予以否认。张某丽未出示证据证明首付款出资情况。

2004年11月6日，李某军支付公共维修基金及物业费等回迁入住的各项费用。张某丽亦称该各项费用均由张父、张母支付。因手续需以李某军名义办理，故票据上记载的名字为李某军。

2004、2005、2006年供暖费付款票据显示，张某春支付涉案房屋的供暖费。张某丽称该费用由张父、张母支付，因张某春单位可以报销供暖费，故供暖费发票以张某春名义开具。

2010年3月5日，涉案房屋产权登记办理完毕，登记权利人为李某军。

2016年12月22日，北京住房公积金管理中心贷款中心开具涉案房屋住房公积金贷款还清贷款证明，证明涉案房屋办理的15万元按揭贷款，已经还清。

以上包括回迁协议、付款凭证、房产证等各项证据原件为李某军持有。

庭审中，法院结合张某丽、张某清的陈述并前往银行相应支行调取了按揭贷款还款凭条，结合还款凭条显示的还款时间、还款银行地点，法院确认，2002年涉案房屋办理按揭贷款开始偿还，2002年初至2002年11月，住房公积金按揭贷款由张某丽偿还；2002年12月至2003年10月，由张某清偿还；2003年11月至2004年12月，由张某丽偿还；2005年1月之后的剩余全部贷款由张父、张母偿还。

涉案房屋自入住后，由张父、张母及张某湖之子张某亮居住使用至今。水费、电费、部分年份的物业费及供暖费凭证原件由张父持有。

庭审中，孙某、吴某、蔡某三人先后出庭作证。

孙某陈述：“曾听老人说将房屋给张某亮”。

吴某陈述：“曾听老人说将房屋给张某亮”。

蔡某陈述：“曾听张某春提起房屋是李某军指标，并赠与老人”。

庭审中，法院询问张某春、李某军是否认识证人，张某春、李某军表示确与证人认识，但否认曾与证人说过涉及涉案房屋的言语。

另查，张父曾于早年间承租位于北京市直管公租房三间。2005年4月3日，北京B公司与张父、张某丽、张某春分别签订的《北京市公有住宅租赁合同》，将三间公有住房分户。2017年11月，涉案房产被列入北京市西城区腾退计划，现已完成征收腾退。

庭审中，各方均陈述，自上述房屋2017年底征收补偿后，张父的子女间开始产生矛盾。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

张父、张母及子女间是否存在借名买卖房屋的法律关系系本案的争议焦点，法院结合当事人陈述、证人证言及其他证据材料予以分析确定如下：

第一，涉案房屋的性质：涉案房屋的取得系因李某军名下房屋拆迁而取得的回迁房屋，其在办理初始产权登记时，必须登记在李某军名下，故存在其他亲属借名买房的可能性。

第二，购买涉案房屋的付款情况：依据2001年11月19日北京A公司与李某军签订《危旧房改造就地安置协议书》之约定，涉案房屋购房款共计200177.47元。其中首付款50177.47元，证据显示为李某军支付。张某丽虽称该首付款的出资情况为，张某丽2万元、张某清2万元、张某春及李某军1万元，但未出示证据证明，法院对其意见不予采纳，法院确认该首付款为李某军及张某春支付。对于按揭贷款15万元，张某春虽称其每月给付张母现金，但亦未出示证据，法院对其意见不予采纳。法院结合还款凭条显示的还款时间、还款银行地点后确认，全部按揭购房贷款由张某丽、张某清及张父、张母先后偿还。

按此付款比例，亦存在父母子女共同出资为父母购买房屋的借名买房可能。

第三，涉案房屋的居住使用情况，涉案房屋自交付即由张父夫妻二人及孙子张某亮一直居住使用。

第四，证人证言的证明力问题，三位证人虽与张某丽熟识，但亦与张某春、李某军、张父、张母等其他家庭成员相识，证言中包含大量细节，合乎常理。尤其孙某的证言中提及涉案房屋今后要留给张某亮。张某亮作为张父唯一儿子张某湖之子，且与张父共同居住生活，该细节亦与该年龄段人员的思维方式相契合。故法院对于证人证言的真实性予以认可。

法院还原张父家庭内部就涉案房屋购买的情况：为改善张父及张母的居住条件，张某春、张某清、张某丽、张某湖四个子女与张父及张母进行了口头协商，涉案房屋由张父、张母共同购买，借用李某军购房资格，首付款由张某春家庭支付，贷款由其余子女及张父、张母偿还；张父名下承租的三间公房变更为张父、张某春、张某丽分别承租。但2017年公租房拆迁补偿后，张某春、张某清、张某丽、张某湖四人产生矛盾，因此诉至法院。

综上，法院认为，张父、张母借用了李某军的名义购买了涉案房屋，张父、张母为涉案房屋的实际购买人，在张父、张母与李某军之间形成了借名买卖房屋的合同关系。张母死亡后，其第一顺位继承人为张父、张某春、张某清、张某丽、张某湖，应当继续履行该借名买卖房屋合同。现张父起诉要求将位于北京市西城区房屋所有权过户至张父名下，具有事实及法律依据，法院对其诉讼请求予以支持。

张某春、李某军提交民事起诉状、开庭笔录及谈话笔录，证明张父、张某丽、张某湖在此前诉讼中的陈述与本次不一致。张父、张某丽、张某湖对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。张某清认可该证据。本院认为，上述材料形成于法院诉讼中，本院对当事人的相关陈述予以确认。在2019年12月11日北京市西城区人民法院开庭笔录中，张父、张某丽、张某湖主张各方达成口头协议，以李某军的名义将涉案房屋买下，三人足额支付了购房款首付及银行贷款本息。实际是两位老人来买房，我们（子女）只是在钱上支持一下。为此要求确认该房屋归三人共有（每人占四分之一份额，张母的按照遗嘱继承确认份额）。当事人对于基本事实的陈述与本案不存在矛盾，其基于错误的法律认识所作出的诉讼请求已撤销，法律不禁止其再次起诉。

张某清称“首付款有张某春、李某军交的，有我交的，还有父母交的。我出了2万元，其他人出了多少记不清。”张某清对于其本人出资2万元首付款的事实与张父、张某丽、张某湖的陈述可以相互印证，本院予以确认，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的其他事实予以确认。

裁判结果

一审判决：判决生效后七日内，李某军协助张父将北京市西城区二号房屋办理过户手续至张父名下。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师姚鑫点评

张父已被法院宣告为无民事行为能力人，并指定张某丽、张某春为监护人，现张某丽以张父名义提起诉讼，符合法律规定。张某春、李某军称起诉非张父本意，缺乏依据。李某军与北京A公司签订了旧房改造就地安置协议书，取得涉案房屋。从房款支付来看，虽票据显示首付款由李某军支付，但根据各方陈述，可以认定其中2万元由张某清支付，据此，李某军未支付全部首付款。贷款部分由张父夫妇、张某丽、张某湖、张某清分别支付，张某春、李某军虽称张某清偿还贷款部分为其向张某清的借款且已偿还，但就此未能提交相应证据，法院不予采纳。

根据现有证据不能认定张某春、李某军偿还了银行贷款。从房屋居住情况来看，张某春、李某军从未在涉案房屋居住。综上，法院与一审法院持相同观点，虽张父与张某春、李某军之间不存在书面的借名买房协议，但根据在案证据，可以认定双方曾口头协商以李某军的名义购房，张父及其子女支付了购房款，张父并实际使用房屋至今，现李某军已取得房屋产权，应当协助将权属登记转移至张父名下。张某春、李某军上诉理由，缺乏事实依据，法院不予采纳。综上所述，上诉人张某春、李某军的上诉请求不能成立，应予驳回。