北京房产律师——借名买房出名人名下房屋可否作为其财产偿还债务

北京房地产专业律师姚鑫（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某光上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持孙某光一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李某林负担。

事实和理由：一审判决事实认定错误，本案符合债权人撤销权构成要件，孙某光有权行使债权人撤销权，法院应依法撤销李某林将北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）转让给李某华的行为。一、李某林、李某华之间不构成借名买房法律关系，李某华的抗辩理由没有事实与法律依据。李某华主张李某林及李某华之间是借名买房关系，但李某华提供的现有证据，从借名买房构成要件上看，不能证明李某林及李某华是借名买房关系，李某华应当承担举证不能的后果。具体分析如下：（一）成立借名买房关系需要借名人与名义人签订购房协议，明确约定借名人借用名义人的身份购买涉案房屋。在李某华提供的证据中，李某林、李某华及案外人张某霞、张某兰互相之间存在利害关系，协议书真实性无法确定，一审判决也未将该证据作为认定案件事实的根据。（二）在借名买房关系中，实际购房人一般会要求在满足过户条件时过户到实际购房人名下。实际上，李某林及李某华早在2018年3月6日就已经结清了涉案房屋的贷款，即早在2018年3月6日，李某华即可以要求李某林配合过户，但是直到2019年9月5日，在孙某光向李某林发送律师函准备起诉后，李某林与李某华才立即匆匆过户，很明显具有恶意转让财产的故意。

（三）成立借名买房关系，还需要实际购买人实际占有使用该房屋，孙某光认为，一审判决认可的李某华提供的证据不足以证明其对涉案房屋实际占有、使用，理由如下：1.两份分别于2017年10月29日、30日购买家具建材的购销合同。李某华只提供了合同，没有出示银行付款凭证，合同真实性无法认定，出资人无法认定。此外，张某霞与李某华早在2017年离婚，张某霞不能代表李某华。2.2017年12月购买电器的合同、发票。李某华只提供了合同与发票，没有出示银行付款凭证，出资人无法认定。如实际购买人为张某霞，张某霞的行为不能代表李某华。另外，李某华提供的发票均有涂改，与常理不符。3.2017年11月28日有线电视客户确认单。该确认单没有销售方的印章，真实性存疑；该证据只能证明李某华办理有线电视迁入，并不能直接证明涉案房屋的居住使用情况。综上，以上证据均不能直接证明李某华为涉案房屋的实际占有使用人，同时不能证明李某林没有占有使用涉案房屋；

退一步讲，即使对以上证据予以认定，但也只能间接证明2017年的房屋占有使用情况，2018年及2019年的情况李某林与李某华未提供任何有效证据。在本案中，基于对李某林的信任，孙某光在李某林担保及承诺下，未及时有效地采取措施维护自己的债权，导致450万元巨额本金无法收回，如仅仅依据上述3份证据即认定李某华实际占有使用涉案房屋，涉案房屋归属于李某华，则大大伤害了孙某光作为债权人的基本利益。（四）李某华未对借名买房作出合理解释且未提供证据证明。依据李某华就涉案房屋于2017年4月18日签订房屋买卖合同，2018年3月6日即可直接转账497000元，可见李某华有资金能力支付全部购房款，以50万元需要贷款而需借名买房的理由解释过于牵强。

此外，李某林未提供照顾老人证据、卖老房子钱款收入证据、银行不能贷款证据、自有资金不足证据、名下无可抵押财产的证据，应承担举证不利的后果。（五）因李某林与李某华、张某霞系父子、母子关系，双方之间存在财产赠与或出借行为符合风俗习惯，故无法从购房款的支付账目上确认实际购房人，且李某华在一审答辩状中已承认与李某林系房屋买卖合同关系，支付了合理对价，其又主张借名买房未支付任何对价，显然逻辑上冲突，前后矛盾。（六）在一审庭审中，李某林对涉案房屋的各种细节过于了解，不符合常理。按照李某林所说，其与李某华为借名买房关系，李某林既未出资购房，也未实际在涉案房屋居住，又长期在天津工作，则李某林应该对涉案房屋的相关细节并不清楚。但是在一审庭审中，关于涉案房屋相关细节问题，李某华都回答不出，李某林却能够快速且详细说出，如李某林非常了解涉案房屋问题；解释购买电器时合同的销售方与发票联的销售方不一致等各种细节，可以合理推测李某林为涉案房屋的实际产权人及使用人。二、不论本案李某林与李某华是何种法律关系，借名买房行为不受法律保护，不能对抗善意债权人。父母为子女购买房产符合中国国情，在实际中大量存在父母为自己购买房产的事例。

法律推定在一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形下，该房屋应当视为是对子女的赠与。退一步讲，即使法庭认定本案李某华与李某林并非赠与法律关系，但无论是赠与、借贷还是借名买房，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的实际所有权人。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，由此产生的风险应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗善意的债权人。综上，李某林与李某华之间并非借名买房关系，李某林将涉案房屋转让给李某华的行为系为使其财产减少而损害债权人利益的行为，侵害了孙某光的合法权益。为维护自身的合法权益，孙某光特向本院提起上诉，望本院判如所请。

被告辩称

李某林辩称，不同意孙某光的上诉请求。同意一审判决。

李某华述称，不同意孙某光的上诉请求，李某华认为一审法院审理事实清楚，适用法律正确。孙某光的上诉状归纳起来主要有两点：第1点列举李某林与李某华之间不构成借名买房的法律关系，第2点是说借名买房不受法律保护，不能对抗善意债权的善意第三人。李某华针对孙某光主张的这两个观点进行逐一答辩。首先针对第1点，借名买房这个概念，李某华在一审中以及一审法官在一审判决书中都不曾提及这个概念。孙某光在二审中提及的这个借名买房概念并不是一个传统的法律概念，在中国现行法律中没有明确规定其定义及构成要件。本案中，孙某光与李某华之间对于借名买房不存在争议，上述规定并不能适用于本案。故从法律规定的角度来看，孙某光列举的3点关于借名买房的构成要件完全是孙某光的主观臆断，没有法律依据。从事实的角度来看，本案中，最开始李某华就提交了李某林与李某华及案外人张某霞的内部协议。该协议对借用李某林名义购买房屋的原因，以及房屋产权的归属于李某华，李某林应无条件配合过户，都做了明确的约定。后来协议各方也是严格按照该协议在履行，从最开始，房屋中介费就是由张某霞支付的，房屋贷款是每个月由张某霞先转账给李某林，然后再由李某林支付给银行，到最后的清贷，也是由张某霞先转给李某林，李某林再支付给银行。从而可以体现出李某林在购买涉案房屋的过程中没有出过一分钱。一审法院也在一审判决对于该部分事实进行了客观的评析，李某华认为公正、合理。此外，孙某光在上诉状中列举的大量情况都系孙某光的主观推测，李某华认为缺乏客观合理性。针对第2点说借名买房不受法律保护，李某华认为因为没有法律规定，还是根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，该意见表示，在借名购买经济适用房等保障性住房违反国家相关法律法规的情况下，借名买房人要求过户，一般不予支持。本案中不存在上述情况，未违反国家法律的规定。故孙某光的主张没有法律依据。综上，请求本院依法驳回孙某光的诉请，依法维持原判。

法院查明

孙某光向一审法院起诉请求：1.依法撤销李某林将涉案房屋转让给李某华的行为；2.本案全部诉讼费用由李某林承担。

一审法院认定事实：一、关于债权人孙某光享有的债权情况

1.孙某光以A公司（以下简称A公司）、李某林为被告起诉至天津市武清区人民法院，要求：判令A公司向孙某光偿还借款本金1500000元及剩余未支付利息暂计240000元；判令李某林对A公司应付本息承担连带还款责任；判令A公司承担律师费16700元；诉讼费用由A公司和李某林承担。天津市武清区人民法院经过审理，于2019年12月1判决：“判决如下：一、A公司于判决生效之日起十日内归还孙某光借款本金1500000元，并按每月20000元的利息标准偿付孙某光自2018年9月至实际还清借款本金之日止的利息；二、李某林对上述第一项A公司的给付义务承担连带责任，李某林承担保证责任后，有权向A公司追偿……”。A公司提起上诉，天津市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，经孙某光申请，天津市武清区人民法院出具执行裁定书，载明：“执行中查明，被执行人A公司名下无证券、保险、不动产、车辆等财产登记信息，被执行人李某林名下无证券、保险、不动产、天津市住房公积金等财产登记信息。现申请执行人书面申请本案终结本次执行程序……裁定如下：终结本次执行程序。”

2.孙某光以B公司（以下简称B公司）、李某林为被告起诉至天津市武清区人民法院，要求：判令B公司向孙某光偿还借款本金3000000元及剩余未支付利息；判令李某林对B公司应付本息承担连带还款责任；判令B公司承担律师费33330元；诉讼费用由B公司和李某林承担。天津市武清区人民法院经过审理，于2019年判决：“判决如下：一、B公司于判决生效之日起十日内归还孙某光借款本金300万元，并按每月4万元的利息标准偿付孙某光自2018年9月至实际还清借款本金之日止的利息；二、李某林对上述第一项B公司的给付义务承担连带责任，李某林承担保证责任后，有权向B公司追偿……”。B公司提起上诉，天津市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，经孙某光申请，天津市武清区人民法院出具执行裁定书，载明：裁定如下：终结本次执行程序。”

一审庭审中，就上述两个执行案件，李某林认可其名下车辆被查封，但是没有执行，其在执行阶段未主动履行义务。

二、关于涉案房屋

坐落于北京市丰台区一号房屋于2017年7月13日登记所有权人为李某林，登记原因是已购公有住房买卖；于2019年9月5日转移登记至李某华名下，登记原因是存量房屋买卖。李某林与李某华就涉案房屋买卖签署的《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格是170万元，买受人应当于2019年8月30日前向出卖人支付。一审庭审中，李某林与李某华一致认可，涉案房屋170万元的房款未支付过。

2017年4月18日，买受方李某林与出售方蔡某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交总价613万元，李某林应于当日支付定金5万元，于2017年5月20日前交付人民币300万元，于产权过户前3日交付108万元，于产权过户前3日交付150万元，另拟贷款金额50万元。

2017年4月18日，乙方李某林与甲方蔡某、丙方中介公司签署《居间服务合同》，约定就涉案房屋买卖，乙方向丙方支付居间服务费。

中介公司消费记录显示，张某霞支付了中介费。

张某霞通过其名下银行账户分别于2017年4月18日、2017年5月17日、2017年7月13日向蔡某名下银行账户转账5万元，295万元、49900元。

张某霞通过其名下银行账户分别于2017年7月12日向资金监管账户转账150万元，于2017年7月13日向中介公司名下账户转账108万元，张某霞称，上述均系向蔡某支付涉案房款。另有100元系现金交付。

2017年7月27日李某林与某银行签署《个人购房借款及担保合同》，约定李某林从蔡某处购买涉案房屋，向招商银行办理二手房抵押贷款50万元，贷款期限300个月，李某林还款的扣款账号尾号9399，第一期2017年11月1日应还合计3593.26元，第二期2017年12月1日应还合计3184.93元等。

之后张某霞多次向李某林名下账户转账。2018年3月13日，某银行出具的《个人贷款结清证明书》，载明贷款客户办理的金额为人民币50万元的个人贷款业务，抵押物为：丰台区一号房屋，现该笔贷款已还清本息。

张某霞购买涉案房屋家电和交付有线电视费用。

一审法院另查，李某华系李某林之父，张某霞系李某林之母，曾系李某华之妻。李某华与张某霞的户口簿显示，李某华与张某霞两人于2017年4月17日就离婚进行户籍登记事项变更。

一审庭审中，孙某光认可发生涉案债权时李某林未对其提及过涉案房屋。

一审法院认为，《民法典》规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”

本案中，李某林对孙某光负有债务的事实已经有民事判决书予以确认，孙某光有权依照生效判决向李某林主张权利。孙某光以李某林以不合理低价转让涉案房屋的行为损害了其债权为由诉至法院，李某林与李某华一致认可就涉案房屋转让未支付费用，故本案实际是债权人请求人民法院撤销李某林将涉案房屋无偿转让给李某华的行为。债权人撤销权制度的立法目的在于通过赋予债权人对债务人损害债权行为的撤销权，恢复债务人的责任财产。本案争议焦点即李某林将涉案房屋转让给李某华的行为是否为无偿性质。对此，综合双方诉辩称及在案证据，一审法院评析如下：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。李某林与李某华辩称涉案房屋系以李某林名义购买，并非李某林名下财产，应当提交证据佐证。李某华和李某林提交了李某林购买涉案房屋的合同、付款凭证、银行转账记录等。根据在案证据，购买涉案房屋的房屋中介费、涉案房屋首付款均系李某林母亲张某霞银行账户支付，房屋中介费收据上亦载明张某霞系付款人。且涉案房屋抵押贷款扣款及还清贷款期间，张某霞均通过其银行账户向李某林名下用于偿还涉案房屋抵押贷款的扣款账户转入相应的款项，金额和时间与抵押贷款的还款相近，涉案证据足以证明涉案房屋抵押贷款的本息亦系张某霞将款项汇入李某林还款账户后归还涉案房屋贷款。李某华亦提交了购入涉案房屋时张某霞购买家具家电的合同，载明的收货地址亦系涉案房屋。

《北京有线电视网络股份有限公司客户确认单》亦显示客户名称李某华和地址系涉案房屋。上述证据足以认定李某林与蔡某签署涉案房屋买卖合同时，实际支出购房款和该房屋的实际使用人均不是李某林。孙某光亦认可发生债权时李某林未提及过涉案房屋，其亦未将该涉案房屋作为其债权实现的合理信赖，比较两方证据，李某华的证据更优势，故李某林将涉案房屋转让给李某华行为并非系为使其财产减少而损害债权人利益的行为，一审法院不认定该行为系李某林无偿转让其财产，故对孙某光的诉讼请求，一审法院不予支持。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

裁判结果

一审判决：驳回孙某光的全部诉讼请求。

二审判决

一、撤销北京市西城区人民法院民事判决。

二、撤销李某林将坐落于北京市丰台区一号房产转让给李某华的行为

房产律师姚鑫点评

本案的争议焦点为涉案房屋是否为李某林的责任财产。李某林称涉案房屋实际为李某华购买并登记在李某林名下，并非李某林的财产，该行为实际为父母以子女名义购买房屋的行为。对此法院认为，涉案房屋登记在李某林名下时，李某林已是具有完全民事行为能力的自然人，李某林所称的父母以成年子女名义购房的行为系借名买房行为的一种类型，其中李某华为借名人而李某林仅是出名人。根据我国法律关于物权法定的原则，不仅物权的种类和内容由法律规定，物权的真实性判断标准也由法律规定，故借名人不能据此而享有房屋所有权。借名人与出名人之间关于物权归属的约定并不产生物权变动的效力，故在借名行为及房屋买卖行为有效的前提下，房屋所有权应归属出名人。

借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。借名买房的情形下，出名人取得了法律认可的房屋所有权，房屋原则上就系出名人的责任财产。基于物权公示的基本效力，非进行登记的隐形权利原则上不得对抗执行债权人，借名人因此而承担了丧失其借名所购房屋权利的风险。据此，李某林关于涉案房屋并非其责任财产的意见，法院不予采纳。根据已经查明的事实，李某林作为连带责任担保人对孙某光负有未履行的到期债务。在上述债务未履行的情况下，李某林将其名下的涉案房屋过户给李某华，且李某林和李某华均认可该房产的过户转让行为未有实际对价。李某林的行为已经对孙某光的债权造成了损害，故孙某光有权要求撤销李某林将涉案房屋无偿转让给李某华的行为。一审法院对此适用法律错误，法院予以纠正。

综上所述，孙某光的上诉请求成立，应予支持。