北京房产律师——借名买房没有书面协议法院如何判断房屋归属

北京房地产专业律师姚鑫（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

A公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持A公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由张某承担。

事实和理由：一、一审法院认为A公司未能提交证据证明A公司支付首付款系认定事实错误。1．A公司为购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）在内的四套房屋，向涉案房屋开发商B公司缴纳1000万元保证金，后该1000万元转为包含涉案房屋在内的四套房屋首付款，B公司的认可印证了该事实；2．包括涉案房屋在内的四套房屋是同时购买，后续由A公司委托北京C公司（以下简称C公司）经营商铺，A公司将收取的租金作为剩余首付款缴纳至B公司，故剩余首付款系用A公司收取的商铺租金支付；3．张某提交的《协议书》足以证明A公司购买了涉案房屋在内的四套房屋，首付款也系A公司支付，张某未实际支付任何款项。

二、涉案房屋的贷款均系A公司代为实际偿还，足以证明涉案房屋的实际出资人自始至终只有A公司，张某偿还贷款的银行存在自始至终一直由A公司保管，张某对此并无实际支配权，张某本人并未进行任何出资。1．A公司提交的证据，已经证明涉案房屋一直由A公司进行偿还，张某未进行任何还贷；2．张某关于贷款偿还方式的陈述前后有矛盾，其后续提交的C公司的法定代表人张某强为其亲侄子，双方存在利害关系，一审法院不应采信该证据。三、涉案房屋自购买至今，实际占有控制人均为A公司而非张某，从现有证据看，涉案房屋产生的收益均交付了A公司，涉案房屋购买至今的物业费、水电费等使用产生的相关费用的实际缴纳人均系A公司，足以证明A公司为实际权利人。

张某主张其为实际权利人，但在近20年期间却从未享有涉案房屋的任何收益，也未曾主动就涉案房屋主张过任何权利，可以证明涉案房屋为A公司借名张某购买。四、A公司对为何没有书面借名买房的约定、另外三套借名买房的房屋均过户至A公司指定人的名下均进行了合理解释及举证，一审法院仅仅因未签订书面协议就否定双方达成借名买房合意的事实，系认定事实错误。且涉案房屋自2013年还完贷款后已具备了办理房产证的条件，张某至今仍未办理，其根本原因系本案为借名买房，涉案房屋的购房发票原件、还款存折原件等办理房产证所必须的材料一直在A公司处，由A公司实际占有。综上，涉案房屋的实际出资人及实际控制人均系A公司，且A公司与张某达成了借名买房的口头合意，张某应配合A公司办理房屋所有权登记。

被告辩称

张某辩称，同意一审判决。

B公司述称，与我公司无关。

法院查明

A公司向一审法院起诉请求：请求判令张某协助A公司将坐落于北京市朝阳区一号房屋过户登记至A公司名下；本案诉讼费由张某承担。

一审法院认定事实：2002年12月30日，B公司（出卖人）与张某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买涉案房屋，该商品房用途为商业，建筑面积858．86平方米。按套（单元）计算，该商品房总价款为23618650元。付款方式按揭付款，见补充协议一二。本合同一式四份，具有同等法律效力，出卖人正本一份，买受人正本一份，国土资源和房屋管理局副本一份，出卖人副本一份。合同落款处盖有出卖人公章及委托代理人赵某仁签字，买受人处有张某手写签字。

同日，B公司（甲方）与张某（乙方）签订《商品房买卖合同》之补充协议一及补充协议二。其中约定房款总计23618650元，乙方于签订买卖合同的当日，付合同全款的40%（首付款），合计9438650元；其余款项乙方以银行按揭方式支付，合计14180000元。

2003年3月28日，张某（借款人）与银行（贷款人）签订《个人商铺借款合同》，贷款金额为1417万元，期限10年；贷款用于购买涉案房屋；贷款担保为（1）抵押、（2）开发商阶段性担保及全程回购。2013年4月3日，银行北京市分行出具贷款结清证明，借款人张某于2013年3月28日全部还清上述贷款本金及相应利息。

A公司向法院出示其持有的上述《商品房买卖合同》的副本原件、补充协议原件、《个人商铺借款合同》原件；张某向法院出示其持有的上述《商品房买卖合同》的正本原件及补充协议原件。

另查，2006年2月28日，B公司（甲方）与周某群、张某（乙方）签订《协议书》，周某群系A公司法定代表人，协议约定：“鉴于1、乙方已购买了甲方开发建设的四个房屋单元。2、甲方已于2002年12月30日将竣工合格的乙方已购买的四个房屋单元交付给乙方。同时，甲方将竣工合格的乙方未购买的房屋交付给乙方。上述房屋单元已由乙方实际使用至今。3、甲方于2002年12月30日收到上述房屋单元商户租金、租赁押金总计38805585元。其中19110270元用于充抵乙方已购四个房屋单元首付款后，尚有余额19695315元（以下简称租金金额）。

乙方另向银行申请个人住宅贷款59140000元已交付甲方，至此，结清乙方已购四个房屋单元的全部房款。4、乙方于2004年12月30日前又向甲方共交纳保证金13000000元，加之租金余额19695315元，甲方共收取商户租金金额及乙方保证金共计32695315元。甲乙双方就乙方购买房屋商事宜达成如下协议，……第四条、付款方式及期限，乙方已交纳的1300万元保证金和租金余额19695315元用于支付上述五个房屋单元的房款，乙方尚须为上述五个房屋单元支付房款45941645元，双方同意按如下方式付款：1、乙方应在2006年2月28日前向甲方付清一层房屋剩余购房款8614181元。购房合同签订后，甲方同意尽快为乙方办理该单元的房屋产权证。2、其余四个单元的购房款，乙方同意在2006年12月31日前分批交清剩余购房款价款……”合同落款甲方处盖有B公司公章及委托代理人赵某仁签字，乙方处有A公司公章及周某群手写签字。

对于双方当事人有争议的事实和证据，法院认定事实如下：

一、关于首付款的支付。A公司向法院提交记账凭证一张，内容为“今收到A公司交来底商保证金壹仟万元整”，时间为2002年12月31日，收款单位处盖有B公司公章，交款人处有张某手写签字。A公司另提交支票领用登记单一张，显示“领用人张某，收款单位为B公司，用途为保证金，支票限额壹仟万元整”。

张某对上述记账凭证及支票领用登记单的真实性无异议，但称该保证金并不是用于交纳涉案房屋首付款，而涉案房屋首付款金额实际为5583780元，全部以涉案房屋内商户已交的租金进行充抵，剩余款项以银行贷款方式支付。张某称B公司与周某群、张某于2006年2月28日签订的《协议书》中明确约定了包括涉案房屋在内的四套房屋全部使用单元商户租金、租赁押金进行冲抵，乙方交纳的保证金及剩余租金用于支付其余五套房屋的房款。张某另提交一份B公司（甲方）与张某（乙方）于2003年1月5日签订的《协议书》复印件，内容为“鉴于甲方交用上述乙方购买物业时，未达到原合同约定装修标准，经甲乙双方友好协商，甲方同意降价3864870元，以19753780元为该物业最终结算价值。”张某称该协议书既可佐证其主张的涉案房屋首付款金额，但其未持有原件。A公司对该协议书复印件真实性不予认可。

经询，A公司对于2006年2月28日签订的协议书中有关首付款及保证金的条款，未能向法院作出合理解释，亦未提交其他证据用于证明其公司实际支付首付款之事实。

二、关于贷款及还贷之事实。

A公司向法院提交《银行借款保证合同》，其中显示保证人系A公司，贷款人系银行北京分行，内容：鉴于张某与贷款人签署借款合同，保证人愿意为借款人向贷款人提供保证，保证人担保的主债权为借款合同项下的贷款本金1417万元，实际金额以贷款人向借款人出具的会计凭证为准。落款处盖有A公司公章及周某群签字，贷款人处无公章。张某对该保证合同的真实性不予认可。张某向法院提交《个人贷款抵押房屋保险保险单》，投保人为张某，保险公司为中国人民保险公司，保险房屋系涉案房屋，保险期限自2003年3月至2013年3月，保险金额为23618650元。庭审中，B公司称贷款系用所购房屋进行抵押，在产权证下发之前由开发商承担无限连带责任。

A公司主张涉案房屋贷款均由其公司偿还，并就此向法院提交多笔转账记录。

张某对上述银行业务凭证、转账凭证、交易明细、转账回单的真实性均认可，但主张上述所有款项均出自于涉案房屋的经营收入。张某主张其曾委托C公司代其管理涉案房屋，因A公司有专门的财务人员，故所收租金统一交付A公司财务，由A公司财务人员从租金中按月交付房屋按揭贷款。张某就其主张向法院提交C公司于2019年10月26日开具的证明书一份，内容为“2003年初张某将其购买的朝阳门房屋委托我公司代其管理，由于市场整体摊位面积不能清楚划分及非典原因，一时无法分清具体租金收入情况，经与张某及周某群商量后决定先将其摊位所收租金统一交付A公司财务，由A公司财务人员暂时代行租金统计并从租金中按月交付张某房屋按揭还款（因公司有专门的财务人员）；摊位租赁业务及日常管理仍由我公司为张某代行，待情况安定、条件成熟时再由其与周某群进行结账。自那以后张某摊位的收入均按周某群的要求交给了A公司财务。”A公司认可曾将涉案房屋委托给C公司经营，但对C公司出具的证明不予认可，称C公司法定代表人张某强系张某侄子，双方有利害关系。

张某另提交A公司收取老番街A8地块租金明细清单、记账凭证、收据，用于证明C公司将收取的租金统一交由A公司，合计金额23282500元。收据盖有A公司公章。A公司对记账凭证、收据的真实性认可，但不认可证明目的，称该证据仅能证明C公司与A公司之间存在资金往来，无法证明往来资金系涉案房屋租金，亦不能证明该资金与张某存在任何关联性。

经查，C公司于2002年8月12日成立，股东为周某群、张某华、张某强。张某华与张某系兄弟关系，张某强系张某华之子。现公司法定代表人系张某强。

三、关于涉案房屋的实际使用及管理。A公司主张其公司委托C公司对涉案房屋进行经营与管理，C公司向A公司支付委托经营收入。A公司向法院提交自2003年12月至2014年5月期间的银行记账单，出票人为C公司，收款人为A公司，进账金额不等、无特殊备注。张某对记账单的真实性无异议，但对证明目的不予认可，主张其本人委托C公司对涉案房屋进行经营与管理，证据体现即为前述C公司出具的证明、C公司收取租金清单。

张某向法院提交房屋水电费、制冷费、供暖费、物业管理费的缴费发票及转账凭证，票据时间显示为2006年至2016年期间，用于证明涉案房屋水电费、供暖费、物业费等一直由C公司交纳。A公司对张某提交的上述票据真实性无异议，但表示所提交的票据无法证明涉案房屋的水电费、物业费等是由C公司交纳，且即使包括涉案房屋的费用，也仅能证明缴纳了2006年至2016年期间的部分费用。A公司主张自2016年后，其公司将涉案房屋出租给北京D公司（简称D公司），D公司将租金支付给A公司，涉案房屋称所欠缴的费用最终由A公司委托D公司支付。

另查，B公司于2015年向本市朝阳区人民法院提起诉讼，其作为物业管理者要求涉案房屋经营者C公司支付2012年水费、电费；共计1562924．32元。D公司与B公司于2018年12月签订《底商服务协议》，约定由D公司为底商（包括涉案房屋在内）交纳物业管理费、商业电费。张某对此表示因房屋停业后，A公司于2017年私自将房屋出租，双方此时已产生争议。

最后，A公司为证明其公司与张某之间存在借名买房的合意，另向法院提交了如下证据予以佐证：

1、社会保险个人权益记录，显示A公司于2003年至2013年期间为张某缴纳了社会保险。A公司主张张某系其公司员工，且与A公司法定代表人周某群关系较好，故借用员工名义购买涉案房屋。

2、其余多套房屋结清贷款后过户记录。张某对上述证据的证明目的不予认可，并表示登记在其兄张某华名下的房屋与A公司无关。

3、证人证言称公司曾有借名买房行为。

张某对上述证据的证明目的均不予认可，称其与周某群曾经合作开发房地产项目，是多年的合作伙伴，通过A公司缴纳社保，但并不是A公司的员工，从未领取A公司工资。张某就其主张向法院提交农业银行转账凭证，用于证明双方之间曾系合作关系，凭证显示张某于2009年1月15日分四次向A公司转账共计800万元。A公司对转账事实予以认可，但表示仅能证明双方之间存在资金往来，无法证明款项用途。张某另提交结账凭证一份，时间为2005年12月20日，周某群作为甲方，张某作为乙方，约定甲乙双方对以往的账目进行清算后确认，双方平帐以后，周某群的账户上尚有张某的存款665万元，该笔款项作为借款由张某借给周某群使用，借款日期由2005年8月22日起算，年息15%，两年后结算归还，此外双方间账目均已结清。落款处有张某及周某群签字。张某出示该结账凭证原件，A公司对真实性不予认可。

庭审中，双方均认可涉案房屋具备办理产权登记手续的条件，经询，A公司称自2013年贷款偿还完毕后，多次口头向张某提出办理产权登记手续，张某均未协助。张某称因与周某群之间的账目没有结清，且办证费用较高，因此一直没有办理。

一审法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。A公司就其与张某之间存在关于涉案房屋借名买房约定的主张负有举证责任。

本案中，在A公司不能举证其与张某之间存在书面借名买房协议的情况下，应当从所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。其一，关于涉案房屋首付款，根据B公司与周某群、张某于2006年2月28日签订的协议书，明确载明涉案房屋首付款系使用商户租金、押金冲抵，现A公司提交的证据难以支持其支付涉案房屋首付款之主张。其二，关于偿还贷款，双方均认可涉案房屋自购买后由C公司经营管理，现C公司对A公司转账支出贷款一事出具了情况说明，证明其公司经与张某、周某群协商将房屋租金交由A公司财务人员代为偿还贷款，A公司虽对C公司的证明不予认可，但综合双方之间的资金往来情况以及特定身份关系，在现有证据下，法院难以认定A公司的上述转账行为系其作为实际购房人对涉案房屋偿还贷款。

其三、A公司主张购买涉案房屋的同时一并购买了四套房屋，均系借名购房，但事实上除涉案房屋外，其余三套房屋亦未过户至A公司名下，且A公司购买如此大额资产且主张系借名购买，却无任何关于借名约定的证据，另，涉案房屋贷款偿还完毕后，A公司长达多年均未向张某主张权利，以上种种情况均与常理不符。最后，张某实际持有购房合同正本原件及补偿协议、协议书原件，亦不符合一般借名买房的特征。

综上，就现有的证据来看，确实没有明确的借名买房意思表示，无法确认借名买房的法律关系。A公司以借名买房为由要求张某协助办理涉案房屋产权登记手续的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。

二审中，A公司提交证据材料并申请证人作证。A公司提交的证据一:A公司与工商银行签订的《委托贷款展期协议》复印件，证明借名买房用A公司的员工张某个人名义贷款利息较低，故涉案房屋借名买房。A公司提交的证据二:C公司向A公司请款的明细，证明C公司是周某群实际控制的公司，张某一直是A公司的员工，才会借用张某的名义购买涉案房屋。A公司申请证人作证的目的是证明借名买房在当时A公司员工个个知情，出纳受公司指示进行还贷，并不是张某进行还贷，A公司与C公司的实际控制人均是周某群，张某一直在A公司任职，开始是法律顾问，后期任总经理；但上述四位证人对于是A公司与张某存在借名买房关系，还是周某群与张某存在借名买房关系，以及张某是否为A公司员工表述不同；

其中，证人2表述为张某为法律顾问，是周某群借名买房；证人1表述为张某负责法律方面业务，不了解借名买房情况；证人王某表述是周某群借名买房；证人海某表述为张某从事法律顾问工作，给张某付过律师费，没付过工资。张某对证据一、二的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，对证人证言真实性、证明目的不认可；B公司对证据材料和证人证言均不认可。A公司所提交的证据材料及证人证言均无法直接证明A公司与张某存在借名买房，且其主张与证人证言存在矛盾之处，本院对A公司所提交证据的证明目的均不予采纳。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

裁判结果

一审判决

驳回原告北京A公司的全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师姚鑫点评

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释规定。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，A公司主张与张某之间存在借名买房关系，对此应当承担举证责任，否则应当承担举证不利的后果。

在A公司未能举证证明其与张某存在书面借名买房约定的情况下，本案的争议焦点为A公司与张某是否达成过借名买房的口头约定。认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。对此，法院结合现有证据分述如下：

一、A公司对于借名买房能否作出合理解释。

A公司主张先后购买了涉案房屋所在地的九套房屋，均为借名购房，但此九套房屋目前无任何一套登记在A公司名下，且与涉案房屋同期购买的其他房屋在具备过户条件后，又转移登记给了其他自然人，A公司对此未能做出合理解释。且2006年2月28日就购房事宜达成的《协议书》中虽加盖有A公司印章，但该《协议书》所明确约定的合同当事人中乙方为周某群、张某，与A公司主张不符。另，A公司申请作证的证人2、王某表述是周某群与张某之间存在借名买房关系，与A公司主张明显不符。基于此，法院认为，A公司对于借名买房未能做出合理解释。

二、涉案房屋房款的支付情况。

1．首付款的支付与A公司主张不符。

A公司主张其向B公司所缴纳的1000万元保证金转化为了包括涉案房屋在内的四套房屋的首付款，A公司就此未提交证据予以佐证，而根据A公司认可真实性的《协议书》中载明是B公司将所收到的单元商户租金、租赁押金中的一部分用于充抵了涉案房屋在内的四套房屋首付款，因此，法院对A公司的此主张，不予采信。

2．现有证据无法证明A公司出资归还了购房贷款。

《协议书》中载明，除已充抵的首付款外，另向银行申请个人住宅贷款交付B公司，至此包括涉案房屋在内的四套房屋全部房款已结清。

A公司主张购房贷款全部由其归还，并提交证据证明按月向张某汇款用于归还涉案房屋的购房贷款，但张某主张上述款项均出自涉案房屋的经营收入。经查，张某与A公司及其原法定代表人周某群之间存在账目往来和清算协议，且审理中各方认可涉案房屋自购买后交由C公司管理，而C公司开具证明书中证明：“由于市场整体摊位面积不能清楚划分及非典原因，一时无法分清具体租金收入情况，经与张某及周某群商量后决定先将其摊位所收租金统一交付A公司财务，由A公司财务人员暂时代行租金统计并从租金中按月交付张某房屋按揭还款（因公司有专门的财务人员）；摊位租赁业务及日常管理仍由我公司为张某代行，待情况安定、条件成熟时再由其与周某群进行结账。自那以后房屋张某摊位的收入均按周某群的要求交给了A公司财务。”

A公司虽对C公司出具的证明不认可，并主张C公司法定代表人张某强系张某侄子，双方有利害关系，但C公司已成立多年，A公司原法定代表人周某群亦为股东之一，且A公司自述已将借名购买的B2号房屋指示过户给了张某华、张某强，此行为与其主张张某强与张某存在利害关系、不应采纳C公司证明内容的主张相悖，法院对此不予采纳，C公司作为涉案房屋多年的管理公司所出具的证明具有相应证明力。因此，现有证据无法证明A公司出资归还了购房贷款。

三、涉案房屋占有使用及票据持有情况。

涉案房屋交付后，A公司、张某均未直接占有使用，而是交由C公司管理，涉案房屋水电费、供暖费、物业费亦由C公司交纳，C公司出具证明书证明2003年初张某将涉案房屋委托其管理。在涉案房屋未办理转移登记的情况下，双方均持有部分票据原件；其中，A公司持有《商品房买卖合同》的副本原件、补充协议原件、《个人商铺借款合同》原件；张某持有《商品房买卖合同》的正本原件及补充协议原件。因此，无法根据房屋占有使用、票据持有情况认定A公司与张某之间存在借名买房关系。

综上所述，现有证据无法证明A公司与张某之间达成过口头借名买房约定，北京A公司对此应当承担举证不利的责任，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。