北京房产律师——公司借股东名义买房房屋产权发生纠纷

北京房地产专业律师姚鑫（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文、张某仁上诉请求：请求本院撤销一审判决，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋登记在张某君名下，A公司认为其与张某君系借名买房关系、房屋归其所有，应当提供相应证据。A公司未提交充分证据证明购买该房屋的出资具体情况，也未能举证证明所有款项均系由A公司支付，现仅凭未在工商部门备案的《A公司股东会决议》和部分汇款记录，而无其他证据证明双方存在借名买卖关系的必要性和真实性，故A公司关于借名买房的主张证据不足。

被告辩称

二被上诉人辩称，同意一审判决。

法院查明

A公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴某丽、张某文、张某仁配合A公司将位于北京市海淀区一号的房屋过户至A公司名下；2.本案诉讼费由吴某丽、张某文、张某仁承担。

一审法院查明事实：2003年10月28日，北京B公司（出卖人，以下简称B公司）与张某君（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买北京市海淀区一号房屋，2004年2月26日双方签订《附件四：合同补充协议》及《北京市商品房买卖补充合同》，双方认可经测绘后房屋总价款为918054元，照此办理结算手续。2004年4月15日北京市海淀区一号房屋登记在张某君名下。后张某君以该房屋为抵押物向银行贷款，并办理了抵押登记。经询抵押权人，该贷款额度项下所有贷款本息已经结清，但额度到期日为2030年7月14日，故未经借款人申请银行无权提前出具额度结清证明。吴某丽称因公司生意需要用钱，故公司决议以该房屋为抵押物办理抵押贷款，因房屋登记在张某君名下，故抵押手续系以张某君名义办理，所得贷款部分打入了公司账户，现已全部还清，吴某丽、张某仁、张某文均表示愿意配合办理抵押登记注销。

2012年4月12日吴某丽与张某君登记结婚，2018年2月5日张某君死亡，张某君之父为张某仁，张某君之母为张某文。双方确认张某君无子女，无与涉案房屋有关的遗嘱、遗赠扶养协议等，张某君的全部继承人为吴某丽、张某文、张某仁。

A公司1999年6月3日成立，注册资本50万元，股东为吴某丽（出资比例40%）及张某君（出资比例60%）。

A公司提交了《A公司股东会决议》，主要内容：股东张某君、吴某丽2004年8月20日在公司会议室（地址：北京市海淀区一号）召开A公司股东会，决议如下：一、关于公司购买涉案房屋共计款项918064元都由公司出资，房产登记在张某君名下，由张某君代持，房产归公司所有。二、此次股东会决议自双方签名起具有法律约束力。三、经所有股东达成一致意见，同意以上所述事项全体股东签名生效。签名人：张某君、吴某丽，A公司，2004年8月20日。A公司称该决议未在工商部门备案，系在公司存档。经调取A公司工商档案，其中无涉及涉案房屋内容。

张某文、张某仁不认可该决议上张某君签名的真实性及签字时间，张某文申请对该决议签名人处“张某君”签名进行鉴定，鉴定意见：检材上“张某君”签名与样本上张某君签名是同一人书写。张某文、张某仁不认可鉴定意见，且认为决议签字有双方发生争议后趁张某君住院意识不清楚所签的可能。

关于房屋的使用收益情况，吴某丽表示房屋实际用于A公司与北京M公司（以下简称M公司）办公使用，该房屋地址对外经营是挂公司牌子。为佐证房屋是由公司实际使用，吴某丽提交了物业公司（以下简称物业公司）管理委托书及物业公司与A公司2000年1月1日签订的房屋租赁合同，约定A公司承租涉案房屋。吴某丽称当时因房屋尚未办理房屋所有权登记证书但公司需使用房屋，故签订了租房合同。

张某文、张某仁不认可合同真实性。张某文、张某仁表示对房屋的居住和使用、购买及出资的情况不清楚，张某君去世前居住在另一套房产，但张某君购房后与父母说过；涉案房屋此后用于出租的房租是转到张某君账户，张某君也以自己名义签订了租房合同等一些与该房屋有关的合同，故应是张某君实际享有房屋权益。A公司表示，张某君与吴某丽已经结为夫妻，房租名义上转给张某君，实际上也仍应为公司所有，张某君对外签订合同，也是因为其代持房屋，对外只能以其名义进行签字表意。

关于房屋的购房款出资情况，A公司及吴某丽表示股东会决议所载八笔费用，前五笔系A公司支付，第六、七笔系M公司转账支付，但系借给A公司的借款，第八笔系A公司支付的现金，未找到单据凭证，另外还有三笔与房屋有关的费用，其中一笔契税、印花税系D公司（以下简称D公司）支付，另两笔供暖费、物业费及维修基金，均为A公司支付。吴某丽称其与张某君是M公司股东、D公司的实际经营者，D公司是以其姑姑名义成立的，涉及的相关费用为借款代付，系公司之间的资金往来。一审法院经查，M公司股东为张某君及吴某丽，已被吊销营业执照。D公司已注销。A公司提交了转账付款凭证等资金明细及票据，张某文、张某仁不认可该证据真实性及关联性，认为无法证明购房款系A公司所出，亦无法证明房屋所有权人是A公司，提出股东会决议所载金额、上述资金明细等证据所显示金额与房屋买卖合同最终确认的购房款金额有出入。

裁判结果

一审判决：吴某丽、张某文、张某仁于本判决生效之日起七日内协助北京A公司办理北京市海淀区一号房屋所有权转移登记手续，过户至北京A公司名下。

驳回上诉，维持原判。

房产律师姚鑫点评

《A公司股东会决议》经鉴定系张某君所签，张某君与A公司之间虽未单独签订借名买房合同，但考虑到张某君本人即为A公司股东，《A公司股东会决议》足以证明张某君与A公司之间存在借名登记的约定。结合本案系列证据，涉案房屋登记在张某君名下，以张某君名义对外处理房屋有关事宜，不足以证明其个人实际享有房屋权益。张某文、张某仁关于该股东会决议真实性、购房款出资数额及来源问题，及其他关于房屋所有权的相关抗辩，不足以否定上述借名登记约定，法院不予采信。

吴某丽、张某文、张某仁应配合A公司办理房屋过户事宜，至于房屋存在抵押登记一事，鉴于张某君已经去世、该笔贷款目前已清偿完毕，因抵押权人已知本案涉诉情况，故该抵押权不影响房屋所有权转移登记，各方应在办理手续时妥善处理。综上，法院对A公司的诉讼请求予以支持。