北京房产律师——爷爷奶奶出资登记在孙子名下房屋所有权发生纠纷

北京房地产专业律师姚鑫（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某君、张某霞、张某兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们一审的全部诉讼请求或发回重审。

事实和理由：本案当事人众多、案情复杂，一审程序存在重大瑕疵，应当发回重审。房屋的首付款、装修费用、按揭贷款及尾款支付资金均来自于张父夫妇，房屋一直由张父夫妇、张某君占有使用，张某君、张某霞收取出租期间产生的收益，负责交纳物业费、取暖费、水电费。购买涉案房屋时，张某君负责看房，预定房屋，房屋买卖合同、贷款办理均预留张某君联系方式，后期还贷事宜由张某君处理。涉案房屋产权证一直由张某君保管，售房时，张某君前往中介处登记售房，并带买受人看房及磋商价格。

且亲属间借名买房具有特殊性，少有书面借名买房协议，后老人相继去世，没有工资收入，我们与张某杰都不想继续还贷，才签订《协议》，另结合我方提交的录音证据，张某聪在卖房过程中积极配合，从未对售房款分配提出异议，显然张父夫妇与张某聪之间存在借名买房的事实。一审我们提供了四人的录音，一审未进行质证。此外，一审法院举证责任分配不公。综上，请求二审法院判决按照协议履行，分配售房款。

被告辩称

张某杰、张某聪辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，同意一审判决。主要事实和理由：1.借名购房不是事实，不认可借名购房。一审认定事实准确，不存在未质证证据。2.原来父母有一套他们自己名下的房屋，被张某君卖了。之后父母想买一套房屋居住，房屋首付款、贷款由父母出，以张某聪名义购买，之后房子给张某聪。

法院查明

张某君、张某霞、张某兰向一审法院起诉请求：1.要求张某聪返还张某霞垫付北京市房山区一号房屋2019年11月至2020年3月期间房屋贷款7000元；2.要求将北京市房山区一号房屋剩余售房款1940024元由张某君、张某霞、张某兰、张某杰四人平分，即要求法院判令张某聪分别向张某君、张某霞、张某兰各返还485006元。

一审法院认定事实，张父与张母系夫妻，二人育有张某霞、张某杰、张某君、张某兰四个子女。张某聪系张某杰之子。张母于2019年10月24日去世，张父于2019年11月11日去世。

2008年7月29日，位于北京市房山区一号房屋登记在张某聪名下。

2019年11月15日，张某霞、张某杰、张某君、张某兰签订协议，内容为：“张母、张父之子女关于家庭事务处理协议如下：1.父母张父、张母的抚恤金及丧葬费经共同商议决定用于父母的丧事办理及安葬之用。剩余部分由四子女平均分配。2.关于一号房屋的处理问题，在家庭问题处理圆满的基础上每位子女按人头每人一份。3.关于一号房屋尾款的事大家一致决定将未还完的尾款从抚恤金里拨出还清。”

2020年4月18日，张某聪（出卖人）与罗某华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张某聪将其名下的涉案房屋出卖给罗某华，成交价为205万元。出售前，张某聪偿还了涉案房屋剩余的银行贷款。

庭审中，张某君、张某霞、张某兰主张涉案房屋为张父、张母借张某聪之名购买，因张父、张母年纪过大，无法办理贷款，因此家庭成员共同商定以张某聪名义贷款，房屋总价30多万元，首付款10余万元，贷款金额20余万元，老人生前支付了首付款并偿还每月贷款，张某君、张某霞、张某兰与张某杰约定房款由四人平分，并举证如下：证据1.协议书，证明涉案房屋是张母、张父的遗产，“家庭问题处理圆满的基础上每位子女按人头每人一份”是指父母安葬、解决兄弟姐妹之间的矛盾问题、和睦处理遗产问题后房屋出卖款应由四人平分，现在矛盾没有解决是因为张某杰、张某聪不配合解决。张某杰、张某聪认可真实性，不认可证明目的，张某杰称当时老人后事未处理，为妥善处理后事，不得已执笔并签订了协议，并非其真实意思表示。

“家庭问题处理圆满”是指家庭矛盾处理完毕，包括安葬父母、父母生前工资卡分配、老人生前剩余存款等问题。目前父母已安葬，但兄弟姐妹之间的矛盾未解决，所以平分的条件未成就。此外，房屋登记在张某聪名下，张某杰没有资格进行分配。证据2.张某君与张某聪，张某君、张某霞、张某兰与张某杰之间对话的录音，证明张某聪认可房价款应平分，张某杰认可房屋是张父购买的，同意分割售房款。张某聪、张某杰认可真实性，不认可内容及证明目的，认为无法证明张某君、张某霞、张某兰的证明目的。证据3.贷款补充协议、还款凭证，证明协议中预留的电话是张某君的，贷款都是张父、张母还的。张某聪、张某杰认可真实性，但认为无法证明房屋归属问题。证据4.物业入住通知书、物业管理服务协议、水电费票据，证明从2007年入住至出卖，涉案房屋都是张某君、张某霞、张某兰及父母张父、张母在此居住。张某聪、张某杰认可真实性，但认为很多原件都在自己手中，认可张某君、张某霞、张某兰在房屋内居住，但产权归张某聪。

张某聪、张某杰不认可涉案房屋系借名购买，主张首付款是张父出的，那是因为丰台房屋被张某君卖了，家里只有张某聪一个孙子，所以张父就购买涉案房屋给张某聪了，张父之所以要出钱还贷款是因为他要在此居住，而且贷款都是从张父工资卡中扣除的。张父去世后，有5个月时间是张某霞还的贷款，但这7000元张某霞用的是张父的钱。

张某聪出卖涉案房屋时，一次性把剩余贷款还清了。为此，张某聪、张某杰提供：证据1.《北京市城镇廉租住房租赁合同廉租住房租金补贴协议》，证明张某君向张某聪支付过租金，因此涉案房屋是张某聪的。张某君、张某霞、张某兰认可真实性，不认可证明目的，称当时房屋登记在张某聪名下，张某君为申请廉租房才与张某聪签订的该份协议，实际并未给付租金。证据2.银行对账单，证明一次性还贷102975.10元。张某君、张某霞、张某兰认可真实性，不认可证明目的，认为系张某聪用出卖房屋的首付款定金偿还，因此不是张某聪的个人款项。

庭审中，双方当事人一致认可张父、张母去世时未留遗嘱。张某君、张某霞、张某兰与张某杰因张父的抚恤金和丧葬费问题发生争议，在北京市丰台区法院共有物分割纠纷一案，该案尚未审结。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。

本案中，双方均认可涉案房屋系张父、张母生前支付的首付款及部分房屋贷款，张某君、张某霞、张某兰主张涉案房屋系张父、张母借张某聪之名购买，但并未提供张父、张母与张某聪之间的借名买房书面协议。张某聪、张某杰对借名买房的主张不予认可，并主张涉案房屋系赠与。法院对此认为，张父、张母生前在涉案房屋居住多年，并未对房屋登记在张某聪名下提出异议，亦未就房屋系由其借张某聪之名购买进行过主张。在张父、张母去世之后，张某君、张某霞、张某兰主张涉案房屋系张父、张母借张某聪之名购买，但其提供的2019年11月15日协议书，并非张父、张母与张某聪签订，录音、物业入住通知书、水电费票据等证据亦不足以证明张父、张母与张某聪之间有借名买房的意思表示，故在现有证据基础上，法院对张某君、张某霞、张某兰的主张难以采信。

张某霞要求张某聪偿还其代为垫付的房屋贷款7000元，张某聪、张某杰自认张某霞曾垫付7000元房屋贷款，但主张张某霞系使用张父的钱支付，张某聪、张某杰就其主张具有举证责任，张某聪、张某杰未就此举证，应当承担举证不能的不利后果。因此，张某霞的该项诉请，法院予以支持。

2019年11月15日，张某君、张某霞、张某兰与张某杰四人签订协议对涉案房屋的处理问题进行约定，但涉案房屋的产权人为张某聪，张某聪并未在该协议上签名且当庭表示不同意张某君、张某霞、张某兰的诉讼请求，而张某君、张某霞、张某兰提供的录音证据中，张某聪并未同意按上述协议平分售房款，因此，该协议对张某聪不发生法律效力。张某君、张某霞、张某兰要求张某聪履行该协议给付售房款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。张某君、张某霞、张某兰与张某杰作为协议的当事人，若因协议的履行产生争议，可另案主张，本案不作处理。

二审中，张某君、张某霞、张某兰陈述一审没有就录音证据进行质证。二审庭审中，张某君、张某霞、张某兰播放三段录音，分别为2019年11月24日张某君、张某霞、张某兰等与张某杰之间谈话录音，拟证明张某杰认可涉案房屋为遗产，被继承人出资购买，继承人应平均分配。当庭播放2020年9月14日张某君与张某聪之间的二段通话录音，拟证明张某聪认可涉案房屋为被继承人的遗产，各继承人应平均分配售房款。

张某聪、张某杰认可录音的真实性，但认为录音无法证明张某君、张某霞、张某兰所主张的观点。张某杰在二审中陈述：我不愿意影响老人安葬的事情，当时亲戚朋友在，怕丢人现眼的情况下签订的协议，协议里写的是把家里的一切事务处理妥当之后。张某聪的电话录音是真实的。

裁判结果

一审判决：一、判决生效之日起七日内，张某聪偿还张某霞垫付的房屋贷款7000元；二、驳回张某君、张某霞、张某兰的其他诉讼请求。

二审判决

一、维持北京市西城区人民法院民事判决第一项；

二、撤销北京市西城区人民法院民事判决第二项；

三、张某聪于本判决生效之日起七日内分别向张某君、张某霞、张某兰各返还485006元。

房产律师姚鑫点评

根据查明的事实，涉案房屋系张父、张母生前支付首付款及大部分房屋贷款购买，房屋虽登记在张某聪名下，但从付款、居住使用及管理等方面看，张某聪均未参与。张某聪、张某杰对借名买房的主张不予认可，并主张涉案房屋系赠与，但并未提交相关证据证明。虽然张父、张母与张某聪之间并无书面借名买房协议，但结合张某君、张某霞、张某兰与张某杰四人签订的协议、录音证据，以及涉案房屋最终出售的事实，法院认为张某君、张某霞、张某兰主张涉案房屋系张父、张母借张某聪之名购买，具有高度可能性，应认定借名买房事实存在。

因此，张某君、张某霞、张某兰主张涉案房屋剩余售房款由张某君、张某霞、张某兰、张某杰四人平均分配，符合四人协议约定内容，法院予以支持。

综上，张某君、张某霞、张某兰上诉理由成立，对其上诉请求，法院予以支持。