北京房产律师——子女出资帮助父母购房属于赠与还是借名买房法院如何判断

北京房地产专业律师刘小燕（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某上诉请求：撤销原判，依法改判赵某支付孙某出资和增值部分折价补偿155万元。

事实与理由：1.一审法院认定事实错误。北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）系孙某出全资购买。购房款是孙某个人经营所得，与赵某、赵某华无关。孙某出全资购买一号房屋是为了解决女儿就学问题。一号房屋由赵某华及女儿居住生活，并由赵某华实际享有并行使房屋权利，该房屋是孙某与赵某华的夫妻共同财产。在孙某与赵某华夫妻关系存续期间，孙某不是北京户口，将一号房屋登记在赵某名下。孙某与赵某之间系借名买房法律关系。

2.一审法院未调取赵某与北京市A中介公司、齐某分别签订的一号房屋的《房屋买卖中介合同》《房屋买卖合同》，致使未查明孙某全额出资购买一号房屋的基本事实。一审法院未依法释明孙某与赵某之间的法律关系，系程序违法。3.在一号房屋已经出售的情况下，赵某应当将一号房屋孙某出资的一半及增值部分155万元支付给孙某。

被告辩称

赵某辩称，同意一审判决，不同意孙某的上诉请求。一审中孙某没有出示有效的转账房款的证据，他的转账凭证无法体现转账给谁的事实。孙某没有证据证明是交给齐某的购房款。本案不存在借名买房的事实，孙某和赵某华有购房资格，赵某华为昌平当地人，孙某君出生后落户到赵某的居住处，买房屋并不是为了孩子上学。赵某华是赵某唯一的女儿，购买新房也是为了改善孙某君的居住环境。一审时赵某提交的录音证据可以证明孙某索要赵某房屋的房款。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条第2款规定，本案不属于借名买房，房屋由赵某夫妻居住，而且赵某也交了后续相关款项。孙某无法证明他出资的基本事实，应维持原判。

赵某华辩称，同意一审判决，不同意孙某的上诉请求。

法院查明

孙某向一审法院起诉请求：1.请求赵某将一号房屋变更不动产登记至孙某与赵某华名下；2.诉讼费由赵某承担。后将第1项诉讼请求变更为：请求赵某将一号房屋孙某出资的部分210万元的二分之一及其增值部分的二分之一906500元支付给孙某。

一审法院认定事实：孙某与赵某华原系夫妻关系，二人于2008年4月23日登记结婚，2008年10月25日生育一女孙某君，赵某系赵某华之父。2014年6月11日赵某与齐某签订《存量房屋买卖合同》，约定赵某购买齐某位于北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋），并于当日转移登记至赵某名下。2014年9月12日，赵某与其妻子王某将户籍迁入一号房屋，并在该房屋居住至今。2019年6月28日法院判决孙某与赵某华离婚。

该案审理中，孙某主张一号房屋系夫妻共同财产，因房屋涉及案外人赵某利益，该案未予处理。2020年5月孙某诉至法院，诉讼请求同诉称。审理中，因赵某将一号房屋出售他人，售价款为310万元。故孙某将其第1项诉讼请求变更为：要求赵某给付其出资和增值部分折价补偿155万元。

审理中，孙某主张一号房屋实际产权人为孙某和赵某华，其与赵某系借名买房合同关系，并提交如下证据。

一号房屋的购买价格及出资情况。

1.孙某提交交通银行个人客户交易清单，转账记录、法院案件的2019年6月26日质证笔录（赵某华称，孙某购买一号房屋出资一号房屋，系孙某对赵某夫妻的赠予，非夫妻共同财产）证明其与赵某华全额出资210万元（199万元购房款+11万元中介费、税费）购买一号房屋。

赵某质证意见：转账记录真实性认可；对质证笔录证明目的不认可，质证笔录中系赵某华的意见，非赵某的意见；购房款为一百多万元，具体记不清楚，孙某有出资，孙某实际打款给房屋出售人，以转账记录为准；赵某的出资系以现金方式，一次7万多、一次60万左右。

赵某华质证意见：转账记录真实性认可；房子购买价不清楚；其与孙某确实有出资，具体数额不清楚；认可赵某曾给其7万元，之后其转给孙某用于购房。

2.孙某提交赵某华的身份证、法院民事判决书，证明因其名下有二套房屋，且为解决孙某君上学问题，借赵某名购买一号房屋，赵某华与孙某君居住于一号房屋。

赵某、赵某华质证意见：不认可孙某的证明目的，认可赵某华与孙某君的户籍在一号房屋，2016年赵某华与孙某分居后才回一号房屋居住。赵某华与孩子的户籍原在旧房，购买一号房屋后才迁入一号房屋。孙某户籍系外地户籍，子女只能与赵某华一起。

审理中，赵某主张双方不存在借名买房合同关系，并提交如下证据：

录音（孙某向赵某索要房款）、房产证办理收据、物业费、电费、煤气费等费用交付证明、车位申请书和车位合同、居委会证明、户口本等证据，证明双方不存在借名买房合同关系，赵某系实际购房人，办理房屋产权证，并一直居住使用涉案房屋，赵某华与孙某分居回娘家住后又购买了车位。

孙某质证意见：证据的真实性认可，证明目的不认可。

赵某华对上述证据的真实性和证明目的无异议。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙某主张其与赵某存在借名买房合同关系，孙某为此应承担相应的举证责任，第一，根据孙某提交的转账记录和赵某与赵某华陈述等证据，可以证明赵某购买一号房屋时，孙某与赵某华确有出资，但是该出资行为并不足以证明双方存在借名购房合同关系。

第二，孙某主张，其借名买房的原因为限购政策影响和为子女上学。根据查明的事实，一号房屋购买期间，孙某名下登记有两套商品房，其中一套为商用房，非住宅，根据当时的北京市购房政策，商业房屋不计算套数，因此，孙某与赵某华家庭仍可在本市再购买一套住宅，无需借用他人名义购买，即使为女儿上学购买，更无需借用他人名义购买，故其主张的借名买房理由依据不足，同时结合孙某与赵某的谈话录音、一号房屋的使用情况和相关费用交纳情况等，孙某主张双方存在借名买房合同关系，依据不足，法院不予支持。其与赵某华支付购房款项的性质等争议，孙某、赵某华均可另行主张权利。

本院经查阅一审卷宗，交通银行电子转账截图未当庭出示，双方认可孙某对涉案房屋存在出资。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

裁判结果

一审判决：驳回孙某的诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师刘小燕点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙某主张其与赵某存在借名买房合同关系，孙某对此应承担相应的举证责任，关于借名买房的原因，孙某主张，其借名买房的原因为限购政策影响和为子女上学。

根据查明的事实，一号房屋购买期间，孙某名下登记有两套商品房，其中一套为商用房，非住宅，根据当时的北京市购房政策，商业房屋不计算套数，因此，孙某与赵某华家庭仍可在本市再购买一套住宅，无需借用他人名义购买；关于居住使用情况，赵某提供了居委会证明、物业费、电费、煤气费等费用交付凭证，孙某认可其现在并未居住在一号房屋内；关于权证及票据原件持有情况，孙某未提交证据证明其持有一号房屋的买卖合同及房屋所有权证等原件。

综上，孙某主张双方存在借名买房合同关系，依据不足，一审法院不予支持正确，法院予以确认。孙某上诉主张一号房屋购房款为其支付，仅凭借出资行为并不足以证明双方存在借名购房合同关系，故法院对其主张不予采纳。孙某上诉请求为赵某支付孙某出资和增值部分折价补偿155万元，故其以借名买房为由要求折价补偿，法院不予支持。