北京房产律师——出资购房登记在他人名下房屋归属权纠纷

北京房地产专业律师刘小燕（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某莹、赵某云上诉请求：撤销一审判决，改判支持张某莹、赵某云的一审诉讼请求。

事实和理由：1.一审法院认定事实错误，在李某强、武某霞没有证据证明其与张某莹、赵某云之间存在其他法律关系和资金往来的情况下，直接以“双方当事人间的朋友及伙伴关系，存在其他资金往来的可能”的主观臆断推翻了张某莹、赵某云关于房屋出资事实的书面证据，属于事实认定错误。2.关于李某强偿还房屋贷款的情况。李某强偿还贷款十一年，还了一百多笔的贷款，考虑到还贷时间长，举证每笔款项难度大，根据民事诉讼的证据规则的相关规定，应认定张某莹、赵某云已完成该项举证义务。

3.一审法院认定张某莹、赵某云作为海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）的使用人支付装修费用及房屋各项杂费并无不当，属于事实认定错误。4.就涉案房屋，张某莹、赵某云一直实际享有房屋权益，但其与李某强、武某霞之间到底是何种法律关系，一审法院未明确该法律关系。5.一审法院存在程序问题。

被告辩称

李某强、武某霞辩称，同意一审判决，不同意张某莹、赵某云的上诉请求。1.一审法院认定双方当事人间存在朋友关系，存在其他资金往来的可能并无不当，不存在主观臆断，张某莹、赵某云提交的证据不能排除双方之间存在其他资金往来的可能。2.一审法院未采信张某莹、赵某云称其偿还贷款的事实并无不当，张某莹、赵某云并无证据证明其向李某强、武某霞汇款2700元至11500元不等的款项为房屋贷款。3.张某莹、赵某云作为涉案房屋的使用人支付装修费用及房屋各项杂费的事实不足以认定双方之间存在借名买房的事实。4.本案为房屋买卖合同纠纷，一审只需查明是否存在借名买房的事实即可，无须进一步审查是否存在其他法律关系。5.根据全国各地审理借名买房案件的指导意见和审判案例，本案不符合借名买房成立的标准。

法院查明

张某莹、赵某云向一审法院起诉请求：李某强、武某霞立即协助将海淀区一号房屋过户至张某莹名下。

一审法院认定事实：位于北京市海淀区一号房屋系银行内部的团购房。涉案房屋原由某银行员工齐某向单位购买，房产证尚未办理时，2007年3月16日，李某强（乙方）与齐某（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。房屋价格75万元。2007年3月28日，单位向李某强发出缴款通知书，需补缴房屋差价款16110.22元。

就房款的支付情况，其中25万元由武某霞于2007年4月13日向齐某转账支付，剩余款项以李某强贷款方式支付。李某强与某银行签订贷款合同，以自己名义向中国某银行贷款50万元，该贷款于2007年4月10日发放至齐某账户。就房屋差价款16110.22元，由武某霞于2007年4月5日支付。

后，李某强与单位补签《房改售房合同》及《补充协议》，2007年7月19日，李某强取得涉案房屋产权证书。涉案房屋由李某强、武某霞持有房屋产权证、相关购房合同原件，由张某莹、赵某云持有贷款合同原件。庭审中，双方均认可张某莹、赵某云自2007年居住涉案房屋至今。

对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.张某莹提交2008年1月22日、2009年10月23日及2010年2月6日某银行存款回单三张，证明分三次共向武某霞汇款22万元，上述款项即为其向武某霞支付的涉案房屋首付款，武某霞对上述证据的真实性认可，但不认可款项的性质为房款，武某霞进一步提交工商登记信息、照片及合同书，证明与张某莹、赵某云存在共同的经营活动，会有较多资金往来。张某莹、赵某云对上述证据的证明目的不予认可。法院对双方该组证据的真实性予以确认；

2.针对涉案房屋贷款的还款情况，李某强提交扣款回单若干，证明自2007年5月10日开始每月还款金额3402.68元至4092.52元不等，均是自行偿还，2018年1月15日，其一次性提前还贷229516.84元，将贷款结清。张某莹、赵某云虽认可证据真实性，但主张房屋贷款系二人向武某霞汇款后，由武某霞代为偿还。二人进一步提交某银行、工商银行业务回单若干，上述回单显示自2007年6月起，张某莹经常于每月10日左右向武某霞或李某强汇款2700元至11500元不等，从2010年开始，汇款数额均为5500元。武某霞表示上述汇款并非还贷部分，系张某莹、赵某云支付的涉案房屋的租金，双方就自己的主张均未进一步提交证据证明；

3.赵某云提交与武某霞的短信记录若干，证明汇款的性质，武某霞对短信真实性认可，但主张对方所说的房款就是租金的意思；4.张某莹、赵某云提交合同及票据若干，证明支付了涉案房屋的装修费及多年的杂费，一直对涉案房屋实际占有使用，武某霞主张对方对房屋的使用与产权无关。

一审法院认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。就本案是否存在借名买房的口头约定，法院将综合以下几点进行判断：房屋的出资、购房合同及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买房双方的关系以及对借名买房有无合理解释。依据法院采信的证据及庭审双方自认的情况显示，第一，就李某强支付的涉案房屋首付款250000元及房屋差价款16110.22元的出处，张某莹、赵某云虽主张已支付给李某强，但仅提交了22万元的汇款记录，且上述汇款无论从数额上还是从时间上考察，均无法确认与房款的关联性，加之双方当事人间的朋友及伙伴关系，存在其他资金往来的可能，则法院对张某莹、赵某云主张支付了涉案房屋首付款不予采信；

第二，就李某强偿还涉案房屋贷款的出处，张某莹、赵某云虽主张系二人每月向武某霞汇款后，由李某强、武某霞代为还贷，但其仅能提供部分月份的汇款记录，证明其经常于每月10日左右向武某霞或李某强汇款2700元至11500元不等，鉴于每月汇款的数额与还款数额不符，汇款名目不详，且汇款不具有连贯性，法院对张某莹、赵某云称偿还了房屋贷款的事实不予采信；第三，涉案房屋的购房合同及房产证均由李某强自行持有。张某莹、赵某云虽主张持有房屋贷款合同，但该贷款合同并非涉案房屋权属的相关文件，该事实无法证明张某莹、赵某云是否为涉案房屋实际权利人；第四，张某莹、赵某云虽提交票据证明其对涉案房屋进行装修并支付了居住期间的物业费、供暖费等费用，但二人作为涉案房屋的使用人支付装修费用及房屋各项杂费并无不当，该事实同样无法证明涉案房屋的所有权归属。

综上，法院认为张某莹、赵某云未提供充足证据证明借名买房的事实，也未提交证据证明支付了全部房款，张某莹、赵某云要求李某强、武某霞就涉案房屋协助其办理房屋转移登记手续，无事实及法律依据，法院不予支持。

裁判结果

一审判决：

驳回张某莹、赵某云全部诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师刘小燕点评

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，张某莹、赵某云请求将涉案房屋过户登记至其名下的理由系其与李某强、武某霞就涉案房屋存在借名买房法律关系，故张某莹、赵某云应当就借名买房法律关系存在的基本事实承担举证证明责任。

首先，关于借名买房的合意。张某莹、赵某云未提供证据证明其与李某强、武某霞之间就借名买房的相关事宜达成过书面或口头协议。第二，关于购房款的出资情况。涉案房屋购房款75万元，其中首付款25万元，贷款50万元。张某莹、赵某云虽主张首付款25万元系其实际支付，但其仅提交22万元的汇款记录，且数额与汇款时间与首付款的支付情况均不吻合。关于贷款的偿还情况，张某莹、赵某云提交的证据仅能证明其常在每月10日左右向武某霞或李某强汇款2700元至11500元不等，但每月汇款数额与还款数额不同，且不具有连贯性，张某莹、赵某云亦认可其与李某强、武某霞间存在其他经济往来，其每月的汇款行为与一般的贷款偿还行为模式不符，且张某莹、赵某云对此未作出合理解释。本案现有证据不足以证明涉案房屋的购房款系由张某莹、赵某云出资。

第三，关于涉案房屋相关证件的持有情况。涉案房屋的房屋所有权证书、购房合同均由李某强自行持有。综上所述，张某莹、赵某云在本案中提供的证据及其在涉案房屋实际居住并支付装修费、物业费等相关费用的事实不足以证明张某莹、赵某云与李某强、武某霞间存在借名买房法律关系，法院对张某莹、赵某云的该主张不予采信。张某莹、赵某云据此提出的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院对于张某莹、赵某云的诉讼请求未予支持，所做处理并无不当。

二审庭审结束后，张某莹、赵某云向法院提交调取22万元及每月5500元的交易基础文件及交易依据、时间申请，该申请的内容不足以证明其主张，结合民事证据规则的相关规定，法院对其申请不予准许。