北京房产律师——父母出资购房登记子女名下要求返还纠纷

北京房地产专业律师刘小燕（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵父的诉讼请求或者发回重审。

事实和理由：一、原审法院认定事实错误。案涉《声明》系为了可以向单位报销供暖费减少赵父支出需要而出具。如果赵父要求出具《声明》的目的是确保房屋归其所有，那么其完全可以要求进行过户或者当时便提起诉讼要求确认房屋所有权，不必多此一举出具《声明》。赵父、赵某杰均明确表示提起诉讼的起因是赵某杰要求与孙某霞离婚，潜在目的是为了使赵某杰可以在离婚时多分财产。一审判决未能査明赵父卖房款项与案涉房屋的关系。孙某霞对购买案涉房屋时首付款的出处有所混淆，故而在第一次开庭过程中没能正确回想起诉首付款交付方式。

银行调取的相关款项记录可以证明，案涉房屋首付款系由孙某霞自己缴纳，并非收取赵父的卖房款。而且从时间节点可看出，购买案涉房屋在先，赵父卖房在后。一审判决内容顺序有误，违背客观事实发生的顺序。此外，2008年3月20日收取卖房首付款68万元的收条是孙某霞代赵父书写，而不是作为收款人共同出具。综上，购房所需款项均由孙某霞出具，并且贷款亦由孙某霞偿还，全部购房以及还贷过程赵父并未参与。一审开庭过程中，三方均明确表示该房屋房产证以及购房合同、发票都在孙某霞处，赵父取得房产证是由其子赵某杰私自取走。一审判决简单表述房屋产权证由赵父保管，与事实严重不符。

关于实际居住问题，是由于孙某霞、赵某杰作为儿女购买房屋然后将父母接到身边便于照顾。二、一审法院适用法律错误。一审法院在没有法律依据的情况下追加第三人银行，并且在判决中为第三人设定义务。法院认定案涉房屋系属于借名买房，并且进一步认定款项属于赵父所出，那么赵父卖房的款项属于赵父与其配偶共同所有，在其配偶没有发表意见或者默认该房屋属于子女时，赵父无权单独提起诉讼。本案不属于借名买房范畴。

被告辩称

赵父辩称，同意一审判决。案涉《声明》是对卖房、购房以及挂名买房事实的确认，属于双方真实意思表示。孙某霞、赵某杰都确认了赵父将老房出售购买案涉房屋的事实，都认可赵父将老房房款支付给赵某杰、孙某霞。两个房子虽然房款有差价，但是赵父之后又给他们30万，相当于赵父将所有购房款给了赵某杰孙某霞，完成了所有的付款义务。

赵某杰述称，同意一审判决。赵父卖了旧房换了楼层低的房子。自从签了《声明》，房产证就一直在赵父那，孙某霞主张赵某杰因为离婚拿走房产证与事实不符。

银行述称，同意一审判决，请求保护银行的债权和抵押权。

法院查明

赵父向一审法院起诉请求：赵某杰、孙某霞配合赵父办理位于北京一号房屋（即案涉房屋）的产权转移登记手续，将上述房屋登记至赵父名下。

一审法院认定事实：赵某杰、孙某霞于2011年10月20日出具《声明》，载明“一号房屋（建筑面积110.37平方米）为赵父所有。2008年3月，赵父将位于北京海淀区二号自住房屋（建筑面积73.37平方米）出售后，同时购得上述住房。当时，为了便于办理房屋贷款手续，使用了赵某杰（赵父之子）的名字，而该房屋的实质产权归赵父所有，其对该房屋拥有完全的处置权”。孙某霞和赵某杰认可《声明》的真实性，但孙某霞主张出具《声明》是为了办理物业费和供暖费报销。

另查，2001年12月19日，赵父购买位于北京市海淀区二号（公房，以下简称二号房屋）。2008年3月9日，赵父将二号房屋出售给案外人齐某，售房款共计128万元。2008年3月20日，赵父、孙某霞向齐某出具收条，载明收到二号房屋首付款68万元。

另查，2007年11月27日，赵某杰与案外人签订《自行划转补充协议》，约定赵某杰购买案涉房屋，房屋总价款152万元，首付款（含定金）68万元，贷款84万元。

经询，案涉房屋自交房后，赵父一直居住在案涉房屋内，房屋产权证由赵父保管。赵父表示具备购房资质，且同意一次性清偿剩余贷款。

在本案审理过程中，孙某霞于2020年5月29日庭审中认可赵父将出售海淀二号房屋全部房款赠与赵某杰、孙某霞，于2020年11月25日庭审中出现与之相悖陈述，否认赵父出资情况，理由为二号房屋的首付款和案涉房屋的首付款均为68万元，孙某霞混淆两笔款项后误认为首付款是赵父支付的，其实只是巧合。

经释明，赵父表示其愿意代为清偿案涉房屋的贷款及利息，且不在本案中主张还贷部分的债务分割。赵父提交了其具有履行能力的银行存款证明。孙某霞表示不同意配合赵父代偿，不需要赵父还贷款，案涉房屋与赵父无关。

一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案争议焦点为赵父与赵某杰、孙某霞是否存在借名买房合同关系。

第一，赵某杰、孙某霞于2011年10月20日出具《声明》，该声明认可案涉房屋的权属归赵父所有，登记在赵某杰名下系便于办理房屋贷款手续。该声明由赵父持有，孙某霞称该《声明》并非其真实意思，是为了办理物业费和供暖费报销使用，然而孙某霞作为一个完全民事行为能力人，其应当能理解书写该协议并签字所代表的法律约束力，且孙某霞未对其主张提供充足证据予以佐证，故对于上述答辩意见，法院不予采信。《声明》未违反相关法律的效力性禁止规定，实为有效，孙某霞、赵某杰均应受该《声明》约束，履行各自义务。

第二，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。孙某霞于2020年5月29日庭审中认可赵父将出售二号房屋全部房款赠与赵某杰、孙某霞，于2020年11月25日庭审中出现与之相悖陈述，否认收到赵父售房款，前后陈述截然不同，且均未提供相应证据。根据诚实信用原则及自认规则，法院对孙某霞所称未收到二号房屋全部房款的主张不予采纳。孙某霞主张收取的二号房屋全部房款系赵父对赵某杰、孙某霞的赠与，未提供充足的证据予以证明，法院对此不予采信。

据此，结合各方当事人的关系、房屋使用情况、贷款的偿还及双方陈述的合理性等因素，法院认定赵父与赵某杰、孙某霞存在借名买房合同关系。

赵父自愿代赵某杰、孙某霞清偿案涉房屋在抵押权人处的贷款，银行对案涉房屋清偿贷款本息的情况下办理产权变更登记无异议，故法院对此不持异议。对房款清算问题，双方可待赵父代为清偿贷款本息后，另案处理。因赵父及孙某霞向法院申请调取的证据非本案必要证据，故对于赵父及孙某霞调取证据的申请，均不予准许。

本院二审补充查明：赵父、孙某霞均认可，赵父之妹赵某某于2007年先后分两笔汇入孙某霞账户30万元、45万元；上述75万元借款，赵父以二号房屋售房款偿还赵某某60万元，其余15万元系孙某霞偿还。赵父主张上述75万元系其向赵某某所借，其购买案涉房屋的首付款即来源于上述借款。孙某霞则主张上述75万元系其向赵某某所借，其中第一笔30万元其用于偿还其前一套房屋的贷款，与购买案涉房屋无关；第二笔45万元系用于支付案涉房屋首付款；赵父系代替其偿还赵某某60万元，目的是减轻孙某霞、赵某杰的压力。关于购房款，赵父主张其所借妹妹赵某某的75万元直接汇入孙某霞账户，其出售二号房屋所得首付款68万元亦给付孙某霞，另外购房后曾先后给过赵某杰30万元用于购买车辆、车位等，因此其认为已经支付全部案涉房屋房款；

因孙某霞系房地产从业人员，其委托孙某霞办理购房，至于孙某霞、赵某杰是全款还是贷款买房其不管，因其已经给够了买房的钱，所以后期贷款其未偿还。赵某杰认可收到赵父给的30万元。孙某霞不认可收到上述30万元，同时不认可收到68万元二号房屋首付款，仅认可后期收到58万元。二审审理中，孙某霞补充提交《机动车销售统一发票》、完税凭证、贷款合同等证据，拟证明其与赵某杰名下车辆系其付款并贷款购买，首付款与赵父2008年3月20日汇至孙某霞账户的58万元有关，赵父所称另有30万元购车、购车位的说法系虚假的。赵父认为上述证据均不属于新证据，故不予质证，赵父另称其系以现金形式将30万元给了赵某杰，至于如何支付是赵某杰、孙某霞自主支配，赵父无法干涉，无法从买车的付款记录彻底否定赵父的陈述。赵某杰认为上述证据不能证明其父母未给其购车款，银行对上述证据的关联性和证明目的不予认可，对真实性表示无法核实。

裁判结果

一审判决：一、赵父于判决生效之日起十日内向银行偿还赵某杰因申请购买位于北京市北京一号房屋所欠贷款及利息（具体数额以实际还款当日为准）；二、银行于赵父结清上述贷款及利息之日起三十日内协助赵父办理北京市北京一号房屋抵押注销登记；三、赵某杰、孙某霞于北京市北京一号房屋抵押注销后五日内配合赵父办理北京市北京一号房屋的产权变更登记手续，将北京市北京一号房屋登记至赵父名下。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师刘小燕点评

本案争议焦点为赵父与孙某霞、赵某杰之间就案涉房屋是否存在借名买房合同关系。赵某杰、孙某霞在出具的《声明》中已经明确案涉房屋系赵父出资借赵某杰的名义购买，并认可房屋实质产权归赵父所有。现孙某霞否认《声明》系其真实意思表示，应当提供充分证据推翻上述《声明》。根据法院查明事实，在购买案涉房屋前后，赵父确向孙某霞支付过大笔款项，包括“代替”孙某霞偿还赵某某60万元借款，以及将二号房屋售房款给付孙某霞等。孙某霞主张赵父上述行为系赠与性质，但未提交充分证据，法院不予采信。从购买案涉房屋的款项来看，尽管购房款并非赵父直接支付，按揭贷款亦非赵父亲自偿还，但可以认定大部分购房款项均系来源于赵父。结合双方亲属关系以及房屋占有使用等其他事实，尤其是《声明》所载内容，足以认定赵父与孙某霞、赵某杰之间就案涉房屋存在借名买房合同关系。孙某霞未能提供充分证据推翻案涉《声明》，应承担举证不能的不利后果，法院对其所持双方不存在借名买房关系的上诉主张不予采信。孙某霞所持一审法院在没有法律依据的情况下追加第三人银行及赵父无权单独提起诉讼的上诉意见缺乏依据，法院不予支持。