北京房产律师——父母一方私下将房屋过户给他人行为有效吗

北京房地产专业律师刘小燕（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文上诉请求：撤销原判，改判张某文分别赔偿张某武、张某英各45106.25元。事实与理由：1.张某文与张父共同侵犯被上诉人的继承财产份额，依法属于按份共同承担被上诉人的损失的情形。2.一审法院以2013年5月7日房屋市场价格作为2007年4月侵权损害行为的赔偿金额，没有法律上的依据。

被告辩称

张某武、张某英辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

法院查明

张某武、张某英向一审法院起诉请求：判决张某文支付张某武、张某英财产损失各150万元，共计300万元，并承担本案诉讼费及鉴定费。

一审法院认定事实：张某武、张某英、张某文系张父与张母的婚生子女。张母于2002年3月20日去世。张父于2011年10月20日去世。

2001年11月30日，张父与A公司签订《房屋买卖契约》，购买北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）。

2006年4月4日，张父经北京市海淀第二公证处公证立下遗嘱，内容为：坐落在北京市海淀区一号房产（即涉案房屋）属我个人所有。在我去世后，将上述房产遗留给我的女儿张某文（一九六三年一月三十一日出生）个人所有。

2007年4月25日，涉案房屋由张父过户至张某文名下，后又于2007年7月由张某文过户至案外人林某华名下。

2013年5月7日，张某武、张某英以继承纠纷案由将张某文诉至一审法院要求继承包括涉案房屋在内的父母遗产。一审法院，认为该案所涉房屋于张父在世时已进行处理，且已登记于案外人名下，不属于张父遗产范围。

2015年张某武、张某英又诉至一审法院，要求确认张父与张某文于2007年4月22日签订的房屋买卖合同无效，一审法院判决确认张父与张某文于2007年4月22日签订的房屋买卖合同中涉张母财产份额的部分无效。张某文不服上诉。北京市第一中级人民法院认为张某文主张与张父之间有借名买房约定，但双方及张母并未就此签订书面协议，仅凭张某文代父亲办理缴款手续、居住、管理房屋等情况不能证明房屋归张某文所有，故判决驳回张某文的上诉，维持原判。

2019年2月11日，一审法院立案受理张某武、张某英诉张某文财产损害赔偿纠纷一案。该案审理中，经张某武、张某英申请，一审法院判决如下：一、张某文于本判决生效后七日内赔偿张某武、张某英财产损失各518287.5元；二、驳回张某武、张某英的其他诉讼请求。张某文不服提出上诉，北京市第一中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。

一审法院认为，涉案房屋已经人民法院生效判决认定系张父、张母的夫妻共同财产。依照《中华人民共和国民法典》的相关规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

本案中，张母去世且未留有遗嘱，张父、张某武、张某英、张某文作为其第一顺序法定继承人就其遗产虽未进行分割，但应依据各自继承份额就涉案房屋享有财产权利，即先将涉案房屋的一半份额分出为配偶张父所有，其余一半份额作为张母的遗产由张父、张某武、张某文、张某英均等继承，即张某武、张某英应分别继承取得涉案房屋八分之一的份额。

行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。张父在生前将涉案房屋过户给张某文，经人民法院生效裁判文书判定，张父与张某文于2007年4月22日签订的房屋买卖合同中涉张母财产份额的部分无效，张某武、张某英本可据此分别继承取得涉案房屋八分之一的份额，但张某文将涉案房屋另行过户至案外人名下，导致张某武、张某英无法分别继承取得涉案房屋八分之一的份额，故张某文应当就其行为导致张某武、张某英不能分别继承取得涉案房屋八分之一的份额所致的财产损失承担赔偿责任。张某文抗辩称应由张父及其承担平均责任的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。

关于应以何时作为鉴定基准日来对涉案房屋市场价值进行评估，进而确定财产损失金额问题，双方对此存在争议，一审法院认为，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。张某文虽主张其将出卖情况已告知张某武、张某英，但二人对此不予认可，且张某文未举证证明其主张，故应当认定张某文对其出售涉案房屋行为存在隐瞒，导致张某武、张某英未及时发现权利受到侵害造成损失扩大。张某武、张某英的财产损失应包括直接损失即张某文2007年向案外人出售涉案房屋时的售房款，亦应包括间接损失即可得利益损失。因不动产市场价格上涨的客观情况，在计算此类财产损失时，一方面，应考虑张某文对于其侵权行为造成损害的可预见性及对其隐瞒行为的惩罚性，另一方面，亦应考虑张某武、张某英作为被侵权人发现权利受侵害的时间及该期间的可得利益损失，故本案以2013年5月7日张某武、张某英提起继承纠纷诉讼之日确定鉴定基准日为宜。

裁判结果

一审判决：

一、张某文于本判决生效后七日内向张某武、张某英分别赔偿财产损失296337.5元；二、驳回张某武、张某英的其他诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师刘小燕点评

行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。涉案房屋系张父与张母的夫妻共同财产，但张父与张某文未经其他继承人同意，通过签订房屋买卖合同的方式，将涉案房屋过户至张某文名下，后张某文将涉案房屋以买卖的方式处分给案外人林某华，侵犯了其他继承人的权利。对于承担赔偿义务的主体，张某文主张其与张父共同侵犯张某武、张某英的权益，应共同承担侵权责任，但是出售涉案房屋的购房款由张某文取得，且从侵权行为的实施人以及侵权行为及侵权结果的因果关系来看，张某武、张某英的权利受到侵害系因张某文将涉案房屋出售，导致涉案房屋无法追回，故侵权责任应由张某文承担，张某文要求与张父共同承担侵权责任缺乏事实与法律依据。

关于应以何时作为鉴定基准日来对涉案房屋市场价值进行评估，进而确定财产损失金额的问题，张某文主张应以其出售房屋时作为鉴定基准日，但是张某文并未就张某武、张某英知晓其出售房屋提供充分证据予以证明，故其主张以2007年其出售房屋时市场价值作为计算财产损失的标准缺乏事实与法律依据，一审法院以2013年5月7日张某武、张某英提起继承纠纷诉讼之日确定鉴定基准日既考虑了侵权人对其行为的可预见性，也考虑了对被侵害人损失的弥补，兼顾了公平。