北京房产律师——父母出资购房登记在子女名下房屋所有权争议

北京房地产专业律师刘小燕（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某俊、李某华上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持张某俊、李某华一审第二、三项诉讼请求；2．诉讼费、保全费由张某聪、孙某莹承担。

主要事实和理由：1．一审中，张某俊、李某华要求法院确认孙某莹为产权人的行为无效，虽然两个诉讼请求并非同一法律关系，但都是基于同一事实发生，为了提高审判效率，减少当事人诉累，应当一并处理。2．本案中，张某聪在涉案房产登记增加孙某莹为产权人，将房产抵押给任某立，张某聪、孙某莹、任某立需共同配合办理产权转移登记手续，三人负有共同义务，应属于必要的共同诉讼。3．张某聪擅自将涉案房屋增加孙某莹为产权人以及抵押给第三人，均属于无权处分行为，应属无效。

其次，张某聪擅自将房屋抵押，属于无权处分行为，在未得到权利人确认的情况下，应属无效。张某聪与任某立之间的债务纠纷，应当由其自行解决。4．本案应当判令张某聪与孙某莹配合办理房屋所有权转移登记，否则导致张某俊利益严重失衡和无可挽回的损失。本案中张某俊、李某华借用张某聪名义购买房屋是在北京市“京十五条”限购政策实施前，不存在恶意规避国家限购政策的故意。该房屋也不是经济适用房等有特殊要求的房产，而是普通商品房，不存在损害社会公共利益之情形。

张某俊、李某华已经全额支付购房款并实际使用房屋至今，不存在过户导致当事人间利益失衡的问题。涉案房屋是张某俊、李某华唯一住房，张某聪在明知房屋是父母购买、其父母对房屋有所有权的情况下，故意利用房本登记在其本人名下的条件，将房屋抵押贷款、赠与他人，如果法院不将房屋判令过户至张某俊、李某华名下，可能还会发生张某聪任意处置房屋的可能，张某俊、李某华可能最终无家可归。

被告辩称

张某聪、孙某莹辩称，不同意张某俊、李某华的上诉意见。第一，借名买房并非购房时提出，而是张某俊、李某华去张某聪单位闹的情况下签署。第二，张某聪将房产赠与孙某莹，是夫妻之间对于财产的约定，符合法律规定，且与本案不是同一事实，也不是同一法律关系，一审法院没有合并处理正确。第三，张某俊、李某华上诉主张属于无权处分没有事实依据。涉案房屋登记在张某聪名下，张某聪是房屋所有权人，而张某聪与孙某莹是夫妻关系，对于孙某莹的赠与是符合规定的。此外，与第三人任某立是基于借款关系办理抵押登记，均不属于无权处分。

张某聪、孙某莹上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回张某俊、李某华的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由张某俊、李某华承担。主要事实和理由：1．张某聪存在支付购房款的事实。2012年9月至2016年3月，涉案房屋银行贷款利息384987．52元全部通过张某聪的银行卡支付，无证据证明是张某俊和李某华支付。2011年1月23日购买了涉案房屋。从2014年年初收房到2018年8月，张某聪一直居住在涉案房屋，2014年、2018年两次结婚都是作为婚房使用。在此期间的物业费、水电费、供暖费等都是张某聪交纳。张某俊与李某华一直居住在北京市通州区,2016年才搬到涉案房屋与张某聪共同居住。

3．《证明》是张某聪受胁迫所签。李某华性格有缺陷，2014年张某聪第一次结婚后不到一年，李某华就逼迫张某聪离婚。2018年张某聪第二次结婚不到半年又强迫张某聪与孙某莹离婚。当年8月，张某聪与孙某莹被迫搬出涉案房屋。李某华与张某俊恼羞成怒，不断到张某聪与孙某莹的单位闹事。而且协议内容都是张某俊后来加上的。庭审中，张某俊、李某华也对张某聪陈述的签字过程认可。4．一审法院没有审核张某俊、李某华主张借名买房的理由是否合理。

张某俊、李某华针对张某聪、孙某莹的上诉意见辩称，不同意张某聪、孙某莹的上诉意见。第一，涉案房屋的房款全部由张某俊、李某华支付，张某聪从未支付过购房款。第二，根据张某俊一审提交的证据，涉案房屋的物业费、水电费、燃气费等，绝大多数都是由张某俊一方支付。涉案房屋的购房合同原件、发票原件、契税和维修基金等相关材料都均由张某俊一方保管。且涉案房屋一直是由张某俊、李某华实际居住使用，而张某聪在2018年已经搬离。第三，《证明》的内容是张某聪的真实意思，并不存在胁迫行为。

任某立述称，不同意一审法院判决，坚持在一审陈述的意见。

法院查明

张某俊、李某华向一审法院起诉请求：1．判令张某俊、李某华与张某聪之间的借名买房约定有效，即坐落于北京市通州区房产（以下简称一号房屋）系张某俊、李某华借用张某聪名义购买；2．请求确认张某聪在房产登记中增加孙某莹为产权人的行为无效；3．判令张某聪、孙某莹协助张某俊、李某华办理房屋所有权转移登记手续；4．本案诉讼费由张某聪、孙某莹承担。

一审法院认定事实：2011年1月23日，张某聪（买受人）与北京A公司（出卖人、以下简称A公司）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》），2011年1月23日，李某华向A公司转账1038742元，A公司开具购房款发票。

2015年5月28日，涉案一号房屋所有权人登记为张某聪。2018年4月3日，张某聪与孙某莹登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为张某聪、孙某莹，房屋共有情况为按份共有。

2016年3月28日，李某华将155万元汇入张某聪账户，摘要信息为还房款。2016年3月29日，银行出具业务凭证，张某聪提前结清贷款。

另查，2019年1月30日，张某聪与孙某莹签订《夫妻不动产共有协议》，主要内容为：我二人为夫妻关系，坐落于通州区房屋，其中张某聪是不动产权人，经双方共同协商，现申请上述不动产权共有方式为按份共有，各拥有50%份额。

2019年4月26日，张某聪、孙某莹（抵押人）与第三人任某立（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同》，主要约定：主债权金额：30万元人民币。债务履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不动产坐落为一号房屋，被担保主债权金额30万元，担保范围：利息2%，本金30万元，债务人：张某聪、孙某莹。同日，涉案房屋就上述内容进行抵押权登记。

关于涉案房屋的出资情况，张某俊、李某华主张首付款1088742元系张某俊、李某华支付，贷款及尾款均是李某华付清，支付的款项是从张某俊、李某华的夫妻共同财产中支出，是张某俊、李某华把钱取出来存到张某聪的卡中，我方的取款记录和张某聪的存款记录是可以对上的，当时张某聪工资低，不足以偿还贷款。张某聪、孙某莹表示认可首付款是张某俊、李某华出的，尾款部分是张某俊、李某华部分出资，中间的按揭还贷都是张某聪支付，张某聪一共还贷384987．52元。

关于涉案房屋的装修及居住使用情况，双方认可涉案房屋于2013年12月交付，张某俊、李某华与张某聪一同居住在涉案房屋内直至2018年8月3日，张某聪从涉案房屋搬走。张某俊、李某华主张对涉案房屋进行了装修，张某聪则表示是张某俊、李某华与张某聪共同装修，涉案房屋是为了给张某聪结婚用。

为证明借名买房的事实，张某俊、李某华举证提交2018年9月3日的《证明》，主要内容为：本人名下的房产《是由我父母张某俊、李某华支付全款（包含首付款、还贷、尾款以及装修家具家电）购买。特此证明，并保证如下：1．本人保证在未得到父母的同意，决不出售该房产。2．本人保证在未得到父母的同意，决不在该房产的房屋所有权证上添加任何他人的姓名（即房屋所有权人）。3．我父母对该房产有终身使用权、所有权、处置权。备注：此证明有效期为三十年。后附付款时间及明细。签名张某聪。该房产的物业费及暖气费由本人承担，公司所发劳保用品全部寄至该房产处由父母接受，由2018年度第三季度开始。

张某俊、李某华主张因购买房屋是张某俊、李某华年龄时56岁、57岁，用自己名字买房房贷较少，月供压力较大，故借用张某聪名义买房。张某聪对此不认可，主张购买涉案房屋系因张某聪年龄大了，需要买房结婚，且双方系亲子关系，本身就不会去区分，张某俊、李某华的出资均是对张某聪的赠与，不认可张某俊、李某华提交的《证明》真实性、合法性和关联性，一、该《证明》系张某聪受胁迫签订，主要是张某俊、李某华去公司闹事，受胁迫签订。《证明》中只有签订、日期和该房产的物业费及暖气费由本人承担，公司所发劳保用品全部寄至该房产由父母接受，由2018年度第三季度开始系张某聪所写，其余均为张某俊、李某华事后加上去的。二、《证明》记录内容与事实不符。诉争房产2012年9月至2016年2月期间的房贷由张某聪支付；三、张某聪主动签订《证明》不符合常理。2018年9月，张某聪外有债主催还借款，内有父母逼迫离婚，居无定所，张某俊不可能主动放弃房屋的所有权。

庭审中，截至法庭辩论终结时，双方均认可张某俊、李某华无北京购房资质。

一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点问题系张某俊、李某华与张某聪就涉案房屋是否存在借名买房合同关系，对此一审法院认为，张某俊、李某华系夫妻关系，张某聪系二人之子，涉案房屋购买于2011年1月23日，并于2015年5月28日登记至张某聪名下，2016年3月29日，涉案房屋贷款已偿清。

张某聪与孙某莹于2018年4月3日登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为张某聪、孙某莹，房屋共有情况为按份共有，各占50％。涉案房屋总价为2718742元，其中首付款1088742元及偿还贷款155万元均系李某华转账支付。结合涉案房屋购买时间、首付款及贷款偿还情况、装修居住使用情况、2018年9月3日《证明》情况以及北京市房屋限购政策施行时间等因素，张某俊、李某华主张与张某聪存在借名买房合同关系的诉讼请求，合法合理，一审法院依法予以支持。关于张某俊、李某华主张张某聪、孙某莹协助张某俊、李某华办理产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋涉及第三人任某立的相关抵押权益，而张某俊、李某华不认可张某聪、孙某莹与第三人任某立之间关于涉案房屋抵押合同的真实性及合法性，故对于张某俊、李某华的该项主张，本案不宜进行处理，可另行解决。

本案案由为合同纠纷，张某俊、李某华要求确认张某聪在房产登记中增加孙某莹为产权人的行为无效的诉讼请求，与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另案解决。张某聪辩称张某俊、李某华的出资系对其个人的赠与，对此一审法院认为，鉴于购房款数额较大，且张某聪亦未就其该项辩解意见充分举证证明，故对于张某聪的该项辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。

本院二审期间，张某俊、李某华围绕上诉请求依法提交以下证据：2021年2月28日物业费的电子打印发票，证明2021年的物业费由张某俊、李某华交纳，涉案房屋一直是由张某俊、李某华居住。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某聪、孙某莹对上述证据发表质证意见为：发票是复印件。真实性、证明目的不认可，发票是2021年发生，不能证明和借名买房有关。2018年后张某聪、孙某莹就不在涉案房屋居住。任某立对上述证据发表质证意见为：对物业费由谁交纳没有意见。张某聪、孙某莹二审提交证据：张某聪前妻林某丽的书面证人证言。第一，证明张某俊、李某华当时承认房屋是为张某聪购买的。第二，张某聪结婚后一直在承担涉案房屋相关费用，包括房贷、水电费、物业费等。第三，证明张某俊、李某华曾经到林某丽单位吵闹，影响非常不好。

张某俊、李某华对上述证据发表质证意见为：证人没有出庭作证，真实性无法确认。且不属于二审新证据。证言内容与事实不符的。从证明第二项看，林某丽陈述张某聪一个月后和就已经在外租房居住。李某华去林某丽单位是因为林某丽和张某聪之间有矛盾，想让他们说清楚，并不是闹事。任某立对上述证据未发表质证意见。任某立二审未提交新证据。

对张某俊、李某华提交的证据，本院认证如下：经本院审核，真实性予以确认，证明目的本院将结合其他事实综合认定。对张某聪、孙某莹提交的证据，本院认证如下：该证据形式属于证人证言，证人应出庭作证，因林某丽未出庭，故本院对该证据真实性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。

裁判结果

一审判决：确认张某俊、李某华与张某聪就坐落于北京市通州区房屋存在借名买房合同关系。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师刘小燕点评

本案二审争议焦点为张某俊、李某华与张某聪之间是否存在借名买房合同关系。首先，从张某俊、李某华提交的2018年9月3日《证明》内容看，张某聪确认涉案房屋首付款、还贷、尾款等全部由张某俊、李某华支付，同时确认张某俊、李某华对涉案房屋有使用权、所有权和处置权。其次，从房屋出资情况看，张某聪签订《商品房预售合同后》，李某华于2011年1月23日向出卖人A公司转账1038742元，于2016年3月28日向张某聪转账155万元，摘要为还房款。最后，从房屋实际使用情况看，自2013年12月房屋交付后，张某俊、李某华与张某聪共同居住在涉案房屋内，张某聪于2018年8月搬离，现涉案房屋由张某俊、李某华居住使用。

综合以上事实，张某俊、李某华主张因年纪较大，贷款年限少月供压力较大而借用张某聪名义买房的理由具有合理性，一审法院认定张某俊、李某华与张某聪之间存在借名买名合同关系正确。张某聪主张涉案房屋属于张某俊、李某华对其赠与，《证明》是受张某俊、李某华胁迫所签，且只有《证明》签字右侧“该房产物业费和供暖费由本人承担……”是其本人书写，但张某聪对此并未举证证明，法院对其主张不予采信。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十一条规定：“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”根据该规定，可以合并审理的诉讼应“基于同一事实”发生，所依据的事实关系或者法律关系应具有一致性或者重叠性。本案中，张某俊、李某华与张某聪之间就双方是否成立借名买房合同关系发生争议，法院应围绕双方是否构成借名买房合同关系而进行审查。而张某俊、李某华要求确认张某聪将涉案房屋登记为张某聪与孙某莹共同共有的行为无效，而张某聪的变更登记行为是否属于无权处分与借名买房合同是否成立并非同一法律关系，一审法院对此不予处理并无不当。因涉案房屋已被抵押给任某立，涉及任某立的抵押权益，张某俊、李某华主张张某聪与孙某莹协助办理房屋过户的诉讼请求，可另案解决。