北京房产律师——购买房屋后发现被他人占用可否起诉其强制腾退

北京房地产专业律师郝德超（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持李某文的一审诉讼请求或将本案发回重审。

事实和理由：李某文通过支付合理价款，已经取得了房屋所有权，经过国家房屋管理机关依法登记。赵某强无理占有李某文已经取得所有权的房屋，李某文依据其合法取得的所有权向侵占房屋一方主张权利，赵某强应当予以腾退返还。

被告辩称

赵某强辩称，同意一审判决，不同意李某文的上诉请求和理由。

法院查明

李某文向一审法院起诉请求：要求赵某强将其占用的北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）腾退返还给李某文。

一审法院认定事实：赵某武与赵某强系兄弟关系，2011年赵某武以返还原物为由起诉赵某强要求腾退一号房屋，经北京市海淀区人民法院审理后作出判决，认定一号房屋系赵某武、赵某强之父所在单位公房，经过房改后赵某武购置并下发房产证，判令赵某强腾退一号房屋。后赵某强提出上诉，北京市第一中级人民法院维持原判。赵某强提出再审申请，北京市高级人民法院驳回其再审申请。

李某文提交《房屋买卖合同签约文件》，证实自己与赵某武就一号房屋签署买卖合同，该合同约定成交价格360万元。对于房屋的交付，该合同载明“出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于30个工作日内将该房屋交付给买受人。”

2018年5月4日，李某文取得一号房屋的所有权证书。

诉讼中，李某文提交其转账支付赵某武房款的银行业务凭证。赵某强表示，该房屋乃分配其父亲的宿舍，后父亲去世房屋可以改为私产，鉴于赵某武工龄较长，赵某强便出资以其兄赵某武名义购置。

对于购房勘察过程，李某文委托代理人表示赵某武带李某文去过房屋，但是门打开了没能进入。赵某强表示从未有人看房，且2018年5月李某文带人将房屋门锁破坏，赵某强报警。

本案诉讼中，赵某强向北京市丰台区人民法院起诉赵某武，提出确认二人之间存在借名买房关系，并向北京市海淀区人民法院提出确认李某文与赵某武之间合同无效的诉讼。

一审法院认为，当事人有义务就自己主张提交证据予以证实。李某文作为物权登记的权利人要求占有使用该房屋，法院应就其权利来源予以查证，李某文提交《房屋买卖合同签约文件》，证实自己与赵某武签署买卖合同。对于房屋的交付，该合同载明“出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于30个工作日内将该房屋交付给买受人。”李某文主张取得房屋所有权证书是出资购买而得，其占有房屋应源于房屋出卖人应依约交付房屋。李某文也理应依据合同要求出卖人交付房屋，其径直要求买卖行为之前房屋占有人“返还原物”，既不存在所为返还问题，也与法院查证事实不符，其请求应予驳回。

二审中本院另查，赵某强曾以合同纠纷为由起诉赵某武，要求确认赵某强与赵某武之间就一号房屋存在借名买房关系。北京市丰台区人民法院判决，确认赵某强与赵某武之间就一号房屋存在借名买房的合同关系。赵某武不服提出上诉，北京市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。

另，李某文的委托诉讼代理人在本案二审期间陈述：购房过程中赵某武带李某文去看房了，但是当时门锁了，李某文没进去。

裁判结果

一审判决：驳回李某文全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师郝德超点评

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案一审、二审法院查明的事实，李某文虽通过与赵某武签订房屋买卖合同的形式取得了一号房屋的所有权，但李某文在签订房屋买卖合同之时已经知晓赵某武与赵某强就一号房屋存在纠纷。李某文的委托诉讼代理人在一审、二审期间对于李某文在购买一号房屋时是否进入并勘察房屋的陈述虽有出入，但结合李某文在签订房屋买卖合同之时知晓赵某强与赵某武就一号房屋存在纠纷一节，法院认为李某文在签订房屋买卖合同之时应当知晓赵某强在涉案房屋居住。现北京市丰台区人民法院民事判决、北京市第二中级人民法院民事判决确认赵某强与赵某武之间就一号房屋存在借名买房的合同关系。故相对于李某文而言，赵某强对一号房屋的占有并非无权占有。李某文在本案中请求赵某强腾房，无事实和法律依据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。