北京房产律师——因不具备购房资格借他人名字代购行为有效吗

北京房地产专业律师郝德超（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某淮上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周某淮一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由周某仁承担。事实与理由：1.一审适用法律错误，一审庭后周某淮与周某仁实际达成调解协议，一审法院不予准许径行判决显属不当。2.《代购协议》真实有效，应支持周某淮将案涉房屋过户至周某淮本人或其指定的第三人（周某淮之子）名下的诉讼请求。

被告辩称：

周某仁辩称，同意一审判决，不同意周某淮的上诉请求。

银行述称，不发表意见。

法院查明

周某淮向一审法院起诉请求：1.判令确认位于北京一号房屋归周某淮所有；2.判令周某仁协助周某淮办理位于北京一号房屋提前还款手续；3.判令周某仁在周某淮消除抵押权后7日内将位于北京一号房屋过户至周某淮或周某淮指定的第三人名下；4.判令周某仁赔偿经济损失1000元；5.本案诉讼费、保全费由周某仁负担。

一审法院认定事实：2009年6月13日，周某淮（甲方）与周某仁（乙方）签订《代购协议》，约定1、以周某仁的名字和北京S公司签约的《商品房预售合同》实际购房人为周某淮，实际首付款人为周某淮，实际还银行贷款人为周某淮。实际使用和支配的人为周某淮，实际产权所属人为周某淮。2、以周某仁名字代周某淮购买的一号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积88.15平方米，其中，套内建筑面积67.67平方米，每平米套内价人民币16006.9元，总价为1083187元。2009年6月13日，周某淮用自己的银行一卡通支付了首付款223187元。剩余860000元，周某仁于2009年10月14日，在银行办理了按揭贷款手续。每月还款总额4200多元。每月由周某淮按时将4200多元打入周某仁在银行的还款帐户。3、周某仁承诺积极配合周某淮办理该套房子的公证委托，买卖交易等一切相关手续。4、该房出租、出售所得的全部款项属周某淮所有。5、周某仁无条件配合周某淮办理该套房屋的全部事宜。(包括办理授权公证委托书、办理有周某仁权利转移给周某淮的直系亲属。)6、乙方在取得以乙方为权利人的产权证后，不得将该房屋持证抵押给银行或个人，亦不得自行出售上述房屋。

同日，周某仁向周某淮出具《委托书》，载明周某仁因故无法亲自办理出售涉案房屋的相关事宜，特委托周某淮为代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，周某仁有权转委托。周某仁在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，周某仁均予以认可。上述委托的期限自周某淮签署本委托书之日起至2020年3月15日止。附录包括代为签订定金协议、房地产买卖合同、房地产买卖合同公证，代为办理房地产转移登记，签署交易中心相关文件等权利。

另查，涉案房屋于2012年8月10日登记至周某仁名下。2013年2月8日，涉案房屋设定一般抵押，抵押权人为银行，被担保主债权数额为860000元。

在本案一审审理过程中，周某淮及周某仁均认可《代购协议》的真实性，及涉案房屋的购房款全部由周某淮支付。周某淮主张因其目前无购房资质，故要求将涉案房屋过户至其儿子名下，但周某淮之子尚未取得北京市购房资质，预计明年6月份取得购房资质。

经询，周某淮表示其同意代为提前清偿涉案房屋贷款的前提条件是办理房屋产权过户，如无法办理过户，周某淮不同意代偿。

一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。周某淮与周某仁签订的《代购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。根据查明的事实，周某淮以周某仁的名义购买涉案房屋，购房款全部由周某淮支付，周某淮及周某仁均认可双方系借名买房合同关系，法院对此不持异议。

关于周某淮要求确认位于北京一号房屋归周某淮所有的诉讼请求，经释明，周某淮坚持该项诉讼请求，本案为合同纠纷，周某淮的上述主张，于法无据，法院不予支持。关于周某淮要求周某仁协助办理提前还款手续、消除抵押权及将北京一号房屋过户至周某淮之子名下的诉讼请求，因周某淮表示其提前还贷的前提条件是涉案房屋过户至周某淮之子名下，如涉案房屋无法办理过户，本案中则不同意提前还款以消除抵押权。截止法庭辩论终结前，周某淮自认其子尚未取得北京市购房资质，故对于上述诉讼请求，证据不足，法院不予支持。周某淮可待合同具备履行条件时，另案诉讼。关于周某淮要求周某仁赔偿经济损失1000元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。

裁判结果：

一审判决：驳回周某淮的全部诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师郝德超点评

本案争议焦点系周某淮请求将案涉房屋过户至其子周某一名下，是否应予支持。一审法院认定周某淮与周某仁系借名买房合同关系，双方对此均予以认可，不再赘述。因周某淮与周某仁签订的《代购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。依据该协议约定，无条件配合周某淮办理权属转移手续（包括转移给周某淮的直系亲属）系周某仁的义务，周某淮请求将案涉房屋过户至子女名下符合合同约定。但截至目前，周某一尚未取得北京市购房资格，关于周某一即将取得购房资格的表述仅系预判。故，因子女尚不具备北京市购房资格，周某淮请求将案涉房屋过户至周某一名下存在障碍，法院不予支持。

综上所述，周某淮的上诉请求不能成立。