北京房产律师——法院对于是否构成借名买房如何判断

北京房地产专业律师郝德超（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称：

张某强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我的全部诉讼请求。

事实和理由：1.本案属于借名买房法律关系，案由应当为合同纠纷，一审法院未释明我方变更案由及诉讼请求，严重违反法定程序；2.一审法院依据物权法作出判决，适用法律错误；3.我与父亲张父、母亲张母存在口头的借名买房法律关系；4.张某英、张某杰对我控制房屋多年未提出异议，说明其认可我是涉案房屋的实际权利人；5.一审判决显失公平，损害了我的合法权利。

被告辩称：

张某英、张某杰辩称，同意一审判决，希望驳回张某强的上诉请求。

法院查明

张某强向一审法院起诉请求：1.确认位于北京市西城区一号房屋归我所有；2.判令张某杰、张某英协助我办理涉案房屋的变更登记过户手续。

一审法院认定事实：张父与张母系夫妻，张某强、张某英、张某杰系二人之子。张父于2000年9月22日死亡，张母于2000年6月23日死亡。

1994年，张父（买方、乙方）与A公司（买方、甲方）（以下简称三建公司）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将位于北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房价款9027元。随后，涉案房屋所有权登记至张父名下。

在案件审理期间，张某强未提交具有证明力的证明材料证明涉案房屋所有权归属于张某强。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

涉案房屋所有权登记在张父名下，应推定张父对涉案房屋享有所有权。张某强主张其对涉案房屋享有所有权并要求张某英、张某杰协助办理变更登记手续，应当举证予以证明。但在案件审理期间，张某强未能提交具有证明力的证据材料证明其主张，应承担相应的不利后果，法院对其主张不予采信。

综上所述，关于张某强要求确认涉案房屋归其所有并要求张某英、张某杰协助办理变更登记手续的诉讼请求，无事实依据，不予支持。一审法院查明的事实均有在案证据予以证明，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张某强申请证人李某文、李某武出庭作证。李某文称其与张父夫妇多年邻居，其曾听张母说过涉案房屋由张某强购买并同意房屋归张某强所有。李某武称涉案房屋售房款为张某强以现金形式交纳。张某杰、张某英对证人证言不予认可。

裁判结果：

一审法院判决：驳回张某强的全部诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师郝德超点评：

李某文所称系自张父夫妇处听说，不宜单独作为认定事实的依据，现亦无其他证据予以佐证，法院对李某文的证言不予采纳。李某武称购房款由张某强交纳，即便其证言真实，亦不能直接得出张某强与张父夫妇存在借名的约定之结论，法院对其证人证言亦不予采纳。张某强向法院提起诉讼，其请求为确认涉案房屋归其所有并由张某英、张某杰协助办理过户手续，该诉讼请求与本案所列案由“所有权确认纠纷”相对应。

张某强提出上述请求的理由为其与张父、张母存在口头的借名约定，据此不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人。基于上述请求和案由，一审法院围绕本案是否存在借名约定进行了审理，并依据物权法作出判决，适用法律并无错误亦不存在可能导致发回重审的违反法定程序情形。现张某强未能提供充分证据证明其与父亲张父、母亲张母存在口头的借名约定，张某英、张某杰对其多年控制房屋未提出异议亦不能作为存在借名协议的佐证。一审法院依据本案现有证据作出判决，未见存在显失公平的情形，对张某强相应上诉理由，法院不予采纳。