北京房产律师——房产买卖一方因客观原因未及时支付房款合同还有效吗

北京房地产专业律师郝德超（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回A公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》属于借名买房认定错误。1.一号房屋（以下简称案涉房屋）原属于A公司，其无需再借张某强名购买自己的房屋；2.A公司已经收到张某强购房款140万元，一审法院认为其没有偿还贷款是错误认定，银行贷款已经由张某强偿还；3.《商品房买卖合同》及《房屋买卖（转让）合同》没有解除的事实和法律依据；4.即使按照原判决恢复原状，案涉房屋转移登记至A公司也不属于恢复原状。综上所述，双方签署的《房屋买卖（转让）合同》已经成立生效，双方按照合同条款已经履行了相关义务，即使存在履行瑕疵，也不符合法律规定关于当事人可以解除合同的相关情形。

被告辩称

A公司辩称，同意一审判决，不同意张某强的上诉请求。

事实和理由：1.2004年商品房买卖合同的目的在于借名买房取得银行贷款，该事实是双方一致确认的；2.张某强称其已经支付140万元购房款是不存在的，该房款是A公司用自己房屋作抵押通过借名买房而向银行贷款的，贷款本息均是由我司自行偿还，该款项与张某强无关；3.根据买卖合同5.2条约定，在张某强放弃购买的情况下合同解除，A公司返还首付款并支付资金占用费，双方已经实际履行了合同解除应当履行的一切行为，A公司作为房屋所有权人有权要求张某强将房屋登记名变更至A公司名下；4.房屋买卖关系中买方最基本义务是支付房款，在案证据充分表明张某强未支付房款，其要求享有房屋所有权无事实和法律依据。

银行述称，银行贷款已经全部结清，我行于一审判决作出后已经办理案涉房屋的解押手续。

法院查明

A公司向一审法院起诉请求：1.张某强将案涉房屋产权过户到我公司名下；2.银行协助办理过户手续。

一审法院认定事实：2004年12月28日，出卖人A公司与买受人张某强（时为A公司员工）签订《商品房买卖合同》，上述《商品房买卖合同》签订后，张某强向银行申请按揭贷款140万元用以支付购房款，银行向A公司发放了上述贷款，A公司按月向银行偿还借款，张某强没有向银行偿还过借款本息。张某强没有给付上述《商品房买卖合同》中约定的首付房款609626元，上述《商品房买卖合同》中约定的商品房A公司没有交付张某强，至今为A公司自用。

2005年3月10日，上述《商品房买卖合同》中约定的商品房的房屋所有权转移登记为张某强，抵押登记权利人为银行，权利价值为140万元。

2008年6月23日，出卖人A公司（甲方）与买受人张某强（乙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，内容有：“鉴于乙方系甲方所属员工，2004年12月甲方因经营之需，决定将位于房屋登记在乙方名下。乙方为配合登记及按揭贷款等项工作，以乙方的名义与甲方签订商品房买卖合同，2005年3月10日西城区房地局颁发了上述房屋的房屋所有权证书。后，乙方又与中国银行签订《中国银行个人贷款合同》，贷款期限13年（2005年6月20日至2018年5月18日止），月均还款12600元左右。2005年4月29日甲方收到银行西城支行给予乙方的按揭贷款140万元，甲方将该房屋在房屋登记管理部门办理了抵押登记。从2005年6月20日起，甲方以乙方的名义按月向银行偿还月供，累计偿还37期，偿还贷款本息约45万余元。截至2008年5月20日，甲方以乙方的名义尚欠银行按揭贷款1163022.62元。

甲方为办理上述房屋登记及按揭贷款以乙方的名义支出各项税费77940.65元，此后甲方利用上述房屋东侧的露台建造了三间房屋（建筑面积121.37平方米）并与房屋东侧阳台、窗户打通，构成整体办公场所并进行装修，甲方为此支出改造及装修费用近30余万元（不含空调）。甲方于2006年3月搬入上述房屋办公至今，现乙方有意出资购买此房屋的意向。就甲方向乙方转让一号房屋，达成以下合意，以资共同遵守，1.房屋转让价格及结转。1.1甲方向乙方转让一号房屋（建筑面积213.79平方米）单价为13300元/平方米，总价款为2843407元；1.2乙方尚欠银行按揭贷款余额1163022.62元；1.3及1.1项金额与1.2项金额相减，乙方应直接向甲方实付1680384.38元房款。2.付款方式-分期付款。2.1本合同成立后三日内，乙方向甲方支付680384.38元房款，乙方（甲方以乙方的名义）欠银行按揭贷款余额1163022.62元转由乙方向银行支付，其余1000000元房款乙方在本合同成立一年内向甲方结清；2.2甲乙双方对一号房屋房款及贷款余额的支付和结转不存在分歧和争议。3.房屋的交付。3.1本合同成立后甲方应将现状房屋（含东侧露台改造的面积）交付给乙方，但乙方同意甲方继续使用；3.2、甲方若继续使用一号房屋，则视为甲乙双方房屋租赁合同关系成立，租赁关系为不定期限。租赁期内，甲方代乙方偿还欠银行的月供折抵甲方应支付给乙方的房租，并承担相应的物业费、供暖费等；3.3甲方根据经营需要自行决定租赁期限，若不使用该房屋用于办公场所时应提前知会乙方，并将房屋交付给乙方。违约责任。5.1甲方保证在交付一号房屋时，该房屋不存在产权或其他纠纷，如交接后发现该房屋存在纠纷，由甲方承担全部责任并赔偿由此给乙方带来的损失；5.2若因甲方原因致使本合同不能履行或乙方放弃购买时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方将乙方交纳的首付款如数退还，并按20％的年利率向乙方支付资金占用费（按实际天数计算）。6.其他约定事项。”

A公司分别于2008年6月24日收到张某强支付的23万元、于同年6月25日收到27万元、于同年7月15日收到180384.38元，金额合计680384.38。

2008年7月17日，A公司将案涉房屋的《房屋所有权证》原件、《中国银行个人贷款合同》原件一本、借款借据正本一页、个人抵押贷款房屋保险保险单副本一页交给张某强。同日，张某强就收取上述文件出具了《收条》。在本案诉讼中，A公司称“张某强收取案涉房屋的《房屋所有权证》等原件后又将原件交还A公司了”。张某强称“A公司取得原件没有证据，相关物品存在办公室，张某强被羁押后，这些物品没有交接，也存在A公司自行清理张某强物品的情况”。

自上述《房屋买卖（转让）合同》签订后至今，张某强没有给付A公司100万元。张某强分别于2009年5月20日收到A公司退还的680384.38元，于同年5月25日收到利息120745.55元。

诉讼中，A公司主张“在起诉之前合同已经自动解除，A公司作为房屋所有权人要求被告返还房屋”。A公司称“张某强接收A公司退款，也并未支付其他款项，证明合同已经自动解除，合同解除日期是A公司退还房款的时间2009年5月20日”。张某强称“我们认为合同没有解除，原告解除理由也不符合合同约定，合同从未约定100万元不支付合同自动解除”。

张某强因涉嫌犯贪污罪于2011年2月27日被羁押，

2013年11月1日，张某强在银行开具的还款账户收到A公司支付的601553.35元，此款用于结清贷款。

一审法院认为，双方虽就A公司开发建设的案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但通过合同签订后，张某强未给付首付款且未偿还贷款、A公司未交付房屋并偿还按揭贷款等事实，足以证明当事人订立《商品房买卖合同》的目的非张某强购房，案涉房屋登记在张某强名下，属双方约定借用张某强名义进行产权登记。此后，A公司与张某强就案涉房屋相关事宜继续签订了《房屋买卖（转让）合同》（以下简称转让合同），该合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。通过当事人在转让合同中就相关事实的确认及约定判断，双方订立转让合同时，案涉房屋虽已登记在张某强名下，但张某强付清价款前，案涉房屋的所有权仍保留于A公司。给付价款是张某强在转让合同中的主要义务，张某强未按照约定履行支付100万元房款的义务，属以自己的行为表明不履行主要债务，A公司按照合同约定向张某强退还了全部款项并支付了利息，综合以上情形，能够认定张某强放弃购买案涉房屋，对A公司之转让合同已经解除的主张，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。A公司要求张某强协助将案涉房屋过户至A公司的诉讼请求，存在依据，法院予以支持。案涉房屋过户需解除抵押，现案涉房屋贷款已经结清，对A公司要求银行协助办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。

二审中，银行向本院提交《不动产登记信息查询结果告知单》，查询日期为2021年3月21日，关于案涉房屋抵押权登记情形一栏记载为“无”，银行已经协助办理完毕解除案涉房屋的抵押登记。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

裁判结果

一审判决：一、判决生效之日起十日内，张某强协助A公司将坐落于北京市一号房屋的房屋所有权人转移登记为A公司；二、判决生效之日起十日内，银行协助A公司解除坐落于北京市一号房屋的抵押登记。

二审判决：

一、维持北京市西城区人民法院民事判决第一项；

二、撤销北京市西城区人民法院民事判决第二项；

三、驳回A公司其他诉讼请求。

房产律师郝德超点评

本案的争议焦点为《房屋买卖（转让）合同》是否已经解除及其法律后果问题。

根据查明的事实，A公司与张某强虽然就案涉房屋曾签订《商品房买卖合同》，但从履行情况看，张某强未实际给付首付款、未偿还银行贷款，A公司未交付房屋，按揭贷款由A公司偿还，以上事实足以认定双方之间并非真实的房屋买卖关系,系A公司借用张某强名义进行所有权变更登记并获取银行贷款的行为。一审法院关于上述合同系借名买房之认定不当，法院予以纠正，但该事实与本案的处理结果之间没有关联性。

其后A公司与张某强就案涉房屋另行签订《房屋买卖（转让）合同》，就买卖该房屋达成一致意见。合同履行过程中，张某强违反合同约定，未支付剩余购房款1000000元。后，A公司退还张某强已支付的680384.38元并支付利息120745.55元，系该公司按照转让合同第5.2条约定行使合同解除权的行为，该行为有合同和法律依据，双方签订的转让合同解除，一审法院对此认定正确，法院予以确认。

张某强在法院审理期间称其未收到A公司退还的房款及资金占用费，且不认可A公司退还的两笔款项与本案相关，该主张与其在一审法院审理中自认已收到上述两笔退款的陈述不符，另结合A公司退款金额与转让合同中5.2条约定的行使解除权应退还之数额一致的事实，法院对张某强该项上诉理由不予采信。关于张某强所述其持有《商品房买卖合同》原件一份，证明其未放弃购买房屋一节，法院认为张某强仅持有合同原件的行为，不足以变更转让合同已经解除的法律后果，故对其该项上诉意见亦不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。A公司要求张某强协助将案涉房屋过户至A公司的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。案涉房屋贷款已经结清，一审判决后，银行办理完毕案涉房屋的解押手续，A公司要求银行协助解除案涉房屋抵押登记的诉讼请求已经实际得到履行，故法院对涉及银行协助解除抵押登记的判项予以撤销。

综上所述，张某强的上诉请求不能成立，应予驳回；本案因二审中出现新的事实，法院对一审判决结果予以改判。