北京房产律师——父母出资登记在女儿名下房屋所有权归属于谁

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某桦、刘某江上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张某桦、刘某江起诉的诉讼请求或者发回重审；2.一二审案件受理费由张某文、赵某强负担。

事实和理由：一、一审判决事实认定不清且错误。位于山东省青岛一号房屋（以下简称案涉房屋）系张某桦、刘某江借用女儿张某文之名购买的。买房初衷、付款、使用、还款等一系列行为均是张某桦、刘某江所为，与张某文、赵某强没有任何关系。协议仅是为完善张某桦、刘某江购房的书面形式，并不是购房的实质行为，赵某强没有签字不影响借名买房的事实。张某文、赵某强没有对案涉房屋支付过钱款，赵某强完全知晓张某桦、刘某江购房的事实。张某文、赵某强到其中居住，不存在未告知赵某强的情况。一审判决没有认定借名买房的事实，损害了真正财产所有人的合法权利。

借名买房的行为未损害赵某强任何利益，赵某强是否知情不影响张某桦、刘某江借名买房行为。房屋是张某桦、刘某江全额出资购买，以女儿张某文名义贷款，登记在张某文一方名下，即使不签订协议或认定协议无效，房产也是张某桦、刘某江对张某文一方的赠与，不属于夫妻共同财产。目前出台的限购政策只是临时性调控措施，张某桦、刘某江的诉讼请求只是要求法院确认实际出资人和权属人，一但限购政策调整，张某桦、刘某江有权进行房屋过户登记。二、一审判决适用法律错误且未适用物权法。

被告辩称

张某文辩称，不同意一审判决，同意张某桦、刘某江的上诉意见。整个购房事实包括还贷、使用，张某文和赵某强是完全清楚的。

赵某强辩称，同意一审判决，不同意张某桦、刘某江的上诉意见。案涉房屋购买于赵某强、张某文夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。张某桦、刘某江与赵某强、张某文形成债权债务关系，而非借名买房法律关系，与该房屋权属无关。张某桦、刘某江与张某文签订的《关于房屋产权的协议》没有赵某强签字认可，对赵某强不发生法律效力，涉及赵某强享有50%案涉房屋的权利部分约定无效。该协议日期造假。张某桦、刘某江是否在该房屋居住与产权归属无关。借名买房的事赵某强不知道，当时张某桦、刘某江与张某文、赵某强说的是他们先拿钱买房子，是给张某文、赵某强买的，张某文、赵某强有钱还给他们。

法院查明

张某桦、刘某江向一审法院起诉请求：判令张某文于七日内将案涉房屋所有权过户登记至张某桦、刘某江名下。

一审法院认定事实：张某文与赵某强于2007年6月20日登记结婚，婚后生有二女。经北京市西城区人民法院调解，双方于2019年9月3日离婚，双方均表示财产问题不在该案中处理。另查，赵某强向法院起诉张某文离婚后财产纠纷一案，该案正在审理中。

一审中，张某桦、刘某江提交了以下证据，张某文全部认可且未提交任何证据：1.案涉房屋产权证，用以证明案涉房屋登记在张某文名下。经质证，赵某强认可该证据。2.《关于房屋产权的协议》，内容为，案涉房屋由张某桦、刘某江出资以张某文名义购买，房屋产权在张某桦、刘某江任一人在世期间，产权、使用权、处置权均归张某桦、刘某江所有，张某文与赵某强及其子女不得主张权利；当张某桦、刘某江需要处置该房产时，张某文需要无条件配合；张某桦、刘某江离世时，张某文可继承该房产，或由张某文的两个女儿以平等权利代位继承，该协议一式两份，由张某桦、刘某江及张某文各执一份，用以证明张某桦、刘某江与张某文之间借名买房的约定及其内容。经质证，赵某强不认可该证据的真实性和证明目的。

3.《青岛市商品房预售合同》、4.《某银行个人一手住房贷款合同》，用以证明2013年7月30日，张某文与Q公司签订协议，约定案涉房屋价款为1159160元，首付款329160元。2014年6月9日，张某文与银行就案涉房屋订立贷款合同，贷款期限25年，贷款总金额81万元，每期还本金2700元，首期支付4642.31元，此后按月递减。赵某强认可该证据真实性。5.案涉房屋首付款收据、签购单及刘某江银行卡流水，用以证明刘某江直接支付了案涉房屋首付款329160元。6.张某文2014年11月6日至2019年11月6日期间偿还房屋贷款的银行流水明细单，用以证明案涉房屋的贷款一直由张某桦按月将贷款付至张某文账上，由张某文偿还屋税票等，以证明张某桦、刘某江支付了案涉房屋过户所需的税费。

赵某强认可证据5、6、7的真实性，但认为可能使用了夫妻共同财产支付了款项，且贷款偿还明细欠缺四笔记录。8.物业出具的房屋居住证明，证明案涉房屋由张某桦、刘某江居住并交纳物业费等费用，张某文仅为名义购买人。赵某强不认可该证据真实性，9.《装修合同》《前期物业服务协议》《车位使用权转让、出资意向书》《地下停车位使用权转让合同》，用以证明张某桦、刘某江是案涉房屋的实际使用人、接受物业服务的相对人及车位的出资人及使用人。赵某强认可该证据的真实性，但不认可该证据证明目的。10.转账单，用以证明张某桦、刘某江通过在青岛的案外人支付了案涉房屋的尾款。赵某强认可该证据的真实性。

一审法院认为，根据查明的事实，张某桦、刘某江与张某文均明知当事人之间的身份关系，且在未告知赵某强的情况下订立的《关于房屋产权的协议》，针对的是张某文与赵某强婚姻存续期间以张某文名义购买并申请贷款的案涉房屋的权属问题，其内容亦明确指向了赵某强，系涉及张某文及赵某强婚姻关系中重大事项的约定。该协议之订立未征得赵某强同意，且赵某强亦不追认该协议之效力，故张某桦、刘某江的诉讼请求，法院难以支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

裁判结果：

一审判决：驳回张某桦、刘某江的全部诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师马梦洁点评

结合二审庭审情况及张某桦、刘某江上诉请求，本案的争议焦点为：张某桦、刘某江与张某文是否存在借名买房关系，案涉房屋是否应当过户至张某桦、刘某江名下。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现案涉房屋的不动产权属证书中登记的房屋所有权人为张某文，故张某文应为案涉房屋的合法所有权人。鉴于案涉房屋取得时间为张某文与赵某强夫妻关系存续期间，故案涉房屋属于夫妻共同财产。张某桦、刘某江称案涉房屋系二人借用张某文的名字购买，二人应当提供充分、有效证据予以佐证。

关于张某桦、刘某江提交的二人与张某文于2014年4月签订的《关于房屋产权的协议》，用以证明双方存在借名买房关系的主张，首先，《关于房屋产权的协议》中没有赵某强的签字认可，且赵某强现亦不认可该协议内容，认为该协议对其不发生法律效力。其次，从《关于房屋产权的协议》内容看，协议中约定赵某强放弃对案涉房屋主张权利。而该协议显示的签订时间系张某文与赵某强夫妻关系存续期间，可见该协议内容涉及到赵某强对案涉房屋的权利，而签订协议的各方均未将该协议事项告知赵某强，现有证据亦不能证明赵某强对该协议内容知晓。综上，《关于房屋产权的协议》对赵某强不发生法律效力。

关于张某桦、刘某江称案涉房屋系由其二人出资，且二人长期在案涉房屋内居住，故案涉房屋的实际所有人为张某桦、刘某江的主张，考虑到本案各方当事人系家庭内部成员，且张某桦、刘某江的出资及居住行为并不必然证明二人就是案涉房屋的所有权人，该事实亦不能充分证明案涉房屋系张某桦、刘某江借用张某文的名义购买。加之，赵某强主张案涉房屋系张某桦、刘某江为张某文、赵某强购买，张某文在一审诉讼中辩称案涉房屋系张某桦、刘某江对其个人的赠与。上述陈述均否认了张某桦、刘某江关于借名买房的事实，且上述陈述均存在可能性。故一审法院未认定张某桦、刘某江与张某文及赵某强就案涉房屋达成借名买房的合意，并无不当。张某桦、刘某江要求将案涉房屋过户登记至其二人名下的诉讼请求，亦不予支持。