北京房产律师——借名买房纠纷应当以合同纠纷进行起诉过户

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文上诉请求：撤销原审判决，支持张某文的一审诉讼请求。

事实和理由：1.北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）由张某文全款出资购买，因张某文没有北京购房资格，将房屋所有权人登记为张某昊是借用其名字，基于父子关系供张某昊居住及结婚生活，但该房屋真实权利人为张某文；2.双方未就赠与达成协议，张某文也没有赠与的意思表示，证人证言亦可以证明；3.张某昊擅自出租出售涉案房屋已经对张某文的财产造成巨大风险，张某文有权请求确认对涉案房屋享有所有权；4.原审法院程序违法，未全部写明证人证言。

被告辩称：

张某昊辩称，同意原审法院判决，不同意张某文的上诉请求和理由。双方不存在借名买房的法律关系，张某文以出资为由主张享有所有权依据不足，出资行为不一定就是借名买房法律关系，可能存在赠与或借贷。

法院查明

张某文向一审法院起诉请求：1.判令依法确认涉案房屋归张某文所有；2.判令本案诉讼费由张某昊承担。

一审法院认定事实：张某昊系张某文与前妻所生之子。2016年1月21日，张某昊（买受人）与案外人（出卖人）签订房屋买卖合同，房屋税后总成交价为人民币1000万元。合同签订当日，张某文通过银行转账方式向案外人支付购房款1000万元，2016年5月4日，涉案房屋产权变更登记至张某昊名下，过户税费106.49万元由张某文支付。该房屋先由张某昊居住，后由张某昊对外出租。

2019年，张某文曾两次起诉张某昊。第一次起诉时，张某文要求确认涉案房屋归其所有，后该案因张某文未交纳诉讼费按撤诉处理。第二次起诉时，张某文要求张某昊依照约定为其办理涉案房屋的抵押登记，后将诉讼请求变更为要求张某昊返还其购房投资款1000万元、过户税费106.49万元、投资收益即房屋溢价400万元，共计1506.49万元，后该案再次因张某文未交纳诉讼费按撤诉处理。前述第二次诉讼庭审中，张某昊申请张某文的父亲张某尊到庭作证，张某尊作证称：其孙子张某昊从小跟奶奶一起生活，张某昊到北京工作后，其和老伴跟儿子张某文说张某昊不小了，应该给张某昊买套房子，张某文就给张某昊买了套房子，房子买了以后，张某文向办理房屋抵押权登记，说张某昊没有处分房屋的权利，全家人都不同意。张某文对张某尊的证言不认可。

本案庭审中，张某文提交证人齐某（张某文的同学）、陈某（张某文的朋友）的书面证言并申请二位证人到庭作证，二位证人均作证称涉案房屋是张某文出资购买的，因为张某文没有北京市户口，没有在北京市购房的资格，而张某昊有购房资格，故以张某昊的名义购买涉案房屋。张某文与张某昊购房前口头约定，房屋购买后需要抵押在张某文名下，张某昊当时同意，后来不同意了。张某昊对二位证人的证言不认可。

另，张某文提交其与张某昊的微信交谈记录，显示：2017年2月26日张某文要求张某昊办理涉案房屋抵押手续，次日张某昊同意和张某文一起去做抵押。之后，张某昊未将涉案房屋抵押给张某文。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张某文主张涉案房屋系借用张某昊的名义为自己购买的，但其未提交证据证明其与张某昊就借名买房一事达成合意，双方就借名买房没有任何书面或口头协议。即使张某昊在购买涉案房屋后，曾经在张某文的要求下同意将涉案房屋抵押给张某文，但此种约定只能证明张某文希望通过在涉案房屋上设定抵押权的方式限制张某昊对该房屋的处分，并不能以此证明双方就涉案房屋存在借名买房的约定，不能证明涉案房屋应归张某文所有。

综合以上分析，结合张某文父亲张某尊的证人证言以及张某文与张某昊系父子关系的事实，法院对张某文主张的涉案房屋系借用其子张某昊名义购买，实际产权人为张某文的主张无法认可。张某文以此为由确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。

本院二审期间，张某文提交了北京市海淀区人民法院开庭笔录复印件，证明张某尊仅出庭一次，其作证时针对张某文和法官两次发问没有直接回答，没有明确表示房子是送给张某昊的。张某昊发表质证意见称对该证据真实性认可，不认可证明目的，不管赠与是否成立，对方没有证据证明是借名买房，通常认为父母出资买房登记在子女名下是赠与。对一审法院认定的事实，本院予以确认。

裁判结果

一审判决：驳回张某文的全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师马梦洁点评

当事人以其系借名买房法律关系中的借名人（出资人）为由起诉要求确认房屋归其所有的，人民法院不予支持。张某文以涉案房屋是其全款出资借用张某昊名义所购买为由起诉要求确认涉案房屋归其所有，即便张某文主张的借名买房事实成立，在涉案房屋的产权转移登记到张某文名下之前，张某文对涉案房屋并不享有物权，张某文起诉要求确认涉案房屋归其所有，没有事实和法律依据，法院不予支持。如果张某文坚持主张其与张某昊之间就涉案房屋存在借名买房法律关系，可另行提起合同之诉，要求出名人张某昊为其办理房屋过户登记手续。本案中对于张某文与张某昊之间是否存在借名买房的事实不作认定。

综上所述，一审法院将当事人之间的合同纠纷作为物权纠纷审理不当，但判决结果正确，应予维持。张某文的上诉请求不能成立，应予以驳回。