北京房产律师——子女出资购房登记在父母名下父母欠债可以执行此房屋吗

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判不予腾空北京市一号房屋；2.本案一审、二审诉讼费用由李某华承担。

事实和理由：一审判决认定事实错误。1.本案租赁关系与赵某文之前主张的借名买房关系并不矛盾。赵某文作为赵父、赵母的子女，以父母名义购买房屋，由赵某文出资，赵父、赵母应名，同时对房屋进行了装修，符合当前的交易习惯。因无法办理产权过户，赵某文只能以租代买，由其向赵父、赵母支付房屋等价值的租金，并实际居住至今。一审法院强行将北京市一号房屋（以下简称涉案房屋）拍卖，并公告赵某文搬离，严重侵害了赵某文的合法权益。2.一审法院认为赵某文举证的租赁合同所约定的租赁期限、租金标准等明显不符合生活常理。赵某文认为租赁合同约定的期限528个月，是根据承租人代出租人偿还欠款总额反推出来的，也是以租代买形式的体现，而每月租金9000元也符合当时房屋租赁市场的价格，不存在以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的情形。

3.一审法院认为赵某文提交的物业费、供暖费发票无法体现交款人信息，亦不必然推断出赵某文在法院查封涉案房屋之前已占有使用该房屋，逻辑不通，一审法院对此认定事实错误。4.一审法院认为基于赵父与赵某文之间的父子关系，及赵某文与赵父、赵母之间长期存在多项钱款往来的事实，上述款项难以认定为赵某文支付涉案房屋租金的行为。赵某文、赵父、赵母都是具有民事行为能力的民事主体，都能以自己独立的行为取得民事权利、承担民事义务，不能因为存在亲属关系而否定民事行为效力。根据谁主张谁举证的原则，如果认为上述支付房屋租金的行为属于其他性质，则应当提供相应的证据支持。一审法院认为因赵某文、赵父存在父子关系，就否认二人之间存在房屋租赁关系是错误的。

被告辩称：

李某华辩称：同意一审判决，不同意赵某文的上诉请求及理由，请求二审法院维持原判。

赵父述称：同意赵某文的上诉请求及理由。

赵母述称：同意赵某文的上诉请求及理由。

法院查明

赵某文向一审法院提出诉讼请求：1.不予腾空北京市一号房屋；2.撤销腾退公告；3.本案诉讼费由李某华负担。

一审法院认定事实：赵某文系赵父与赵母之子。2017年9月，李某华以民间借贷纠纷为由将赵父、赵母诉至一审法院，并申请诉前保全，一审法院依法裁定查封涉案房屋。2017年12月26日，一审法院作出民事判决书，判令赵父、赵母共同偿还李某华借款本金100万元及逾期利息等。赵父与赵母不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理后作出：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，李某华向一审法院申请强制执行，一审法院以立案执行。赵某文在执行程序中提出执行异议，认为涉案房屋系赵某文借赵父的名义购买，请求中止对涉案房屋的执行。该院经审查后裁定驳回赵某文提出的执行异议。赵某文不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，一审法院判决：驳回赵某文的诉讼请求。赵某文不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。在案件执行过程中，一审法院依法对涉案房屋进行拍卖，后由他人竞拍。一审法院于2020年8月25日作出公告：自公告之日起十日内，被执行人赵父及案外人将涉案房屋腾空。后赵某文提出执行异议，主张其对涉案房屋享有承租使用权，要求撤销腾空公告。一审法院于2020年9月8日裁定驳回赵某文提出的异议请求。赵某文不服，提起本案诉讼。

一审庭审中，赵某文称其（乙方）与赵父（甲方）于2017年6月15日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：赵父将涉案房屋出租给赵某文使用。租赁期共528个月，甲方从2017年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2061年6月30日收回。第三条：月租金9000元，合计房屋租金483万元，由甲方欠乙方借款中支付。先付后用。

一审庭审中，赵某文称涉案房屋系其为规避通州区限购政策，于2012年委托赵父购买，赵父支付首付款104万元，后其向赵父偿还了房屋首付款，并陆续代赵父偿还借款，共计480余万元。双方亦根据该480余万元确定了涉案房屋的租赁期限，涉案房屋交房后由赵某文装修并居住使用至今。赵父、赵母对此予以认可，李某华对此不予认可。

一审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

本案中，赵某文的诉讼请求，不应得到支持，理由如下：一、赵某文曾在案外人异议之诉案件中主张其与赵父系借名买房关系，现在本案中又主张其与赵父系房屋租赁合同关系，自相矛盾。二、赵某文举证的租赁合同所约定的租赁期限、租金标准等明显不符合生活常理。赵某文称为规避限购政策于2012年购买涉案房屋，但通州区的限购政策于2015年才开始实施。赵某文所述违背生活经验法则，本院不予采信。因此，一审法院不能认定赵某文与赵父在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同。三、赵某文提交的物业费、供暖费发票无法体现交款人信息，亦不必然推断出赵某文在法院查封涉案房屋之前已占有使用该房屋。四、虽然赵某文提交了银行交易明细、收条、贷款结清证明等证据证明其代赵父偿还了欠款480多万元，即付清了本案租赁合同所约定的租金，但基于赵父与赵某文之间的父子关系，及赵某文与赵父、赵母之间长期存在多项钱款往来的事实，上述款项难以认定为赵某文支付涉案房屋租金的行为。

综上所述，赵某文提交的证据不足以认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，赵某文要求不予腾空涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

二审中，赵父、赵母向本院提交如下证据：北京市公安局刑事复核决定书，用以证明李某华和赵父之间的借款关系属于高利贷，现在撤销了复议决定，等待重新立案。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某文对赵父、赵母提交的上述证据的真实性、证明目的均认可。李某华对赵父、赵母提交的上述证据的真实性予以认可，证明目的不认可。本院认为，因李某华、赵某文均认可赵父、赵母提交的上述证据的真实性，本院对其真实性予以确认。

裁判结果

一审判决：驳回赵某文的诉讼请求。

二审判决

一、撤销北京市通州区人民法院民事判决；

二、驳回赵某文的起诉。

房产律师马梦洁点评

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”根据本案查明的事实，李某华与赵父、赵母民间借贷纠纷一案，判决生效后李某华向一审法院申请强制执行，赵某文在执行程序中提出执行异议，认为涉案房屋系赵某文借赵父的名义购买，请求中止对涉案房屋的执行，一审法院裁定驳回其执行异议，后赵某文提起执行异议之诉，请求不得执行涉案房屋并确认涉案房屋归其所有，法院生效判决驳回赵某文的诉讼请求。一审法院对涉案房屋进行拍卖，并于2020年8月25日作出公告，即自公告之日起十日内赵父及案外人将涉案房屋腾空，后赵某文提出执行异议，主张对涉案房屋享有承租使用权，要求撤销腾空公告。

对此，法院认为，赵某文在之前案件的执行过程中，在被裁定驳回异议后，再次就执行涉案房屋提出异议，应不予受理。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，执行异议不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。因此，一审法院立案后发现不符合受理条件的，应裁定驳回其申请，异议人对驳回申请裁定不服的，可向上一级人民法院申请复议，故本案不符合执行异议之诉的受理条件，应予以驳回起诉。