北京房产律师——夫妻共同房屋登记在一方名下一方可以私下处分吗

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某华上诉请求：撤销一审判决，改判张某林返还孙某华北京市海淀区一号房屋张某强工龄折价款1683495元。事实与理由：一审判决的事实认定错误。（一）张某强的工龄折价款应当认定为张某强与孙某华的夫妻共同财产，一审判决未对该财产性权利正确定性，属于事实认定错误。2000年12月，张某强、孙某华夫妇以工龄折价房款购买承租的房屋，其本质是以夫妻二人的工龄折价购买房改房，属于夫妻共同财产。（二）一审判决未定性张某强工龄折价款判给张某林属于何种民事法律行为，以及相应的法律依据，既然张某林获得张某强工龄折价款没有法律依据，很明显属于不当得利。

（三）一审判决就证据《说明》第一段内容的分析不符合基本逻辑，且自相矛盾，不能成为本案定案依据。（四）证据《说明》第二段内容属于代书遗嘱，因形式和内容不符合事实和法律规定而无法律效力。张某林委托的人作为代书遗嘱的见证人和代书人，其与遗嘱内容中的被继承人存在利害关系，违反了《民法典》规定，两个见证人文某平、周某龙的见证身份不符合法律的规定，因此《说明》中关于遗产继承的内容应属于无效。

被告辩称：

张某林辩称，同意一审法院判决，不同意孙某华的上诉请求和理由。

法院查明

孙某华向一审法院起诉请求：要求张某林返还北京市海淀区一号房屋中张某强工龄折价款所对应的财产权利197.316万元。

一审法院认定事实：张某强与张某林系兄弟关系。孙某华系张某强之妻，张某杰、张某浩系张某强与孙某华婚生子女。

涉案房屋系张某林、张某强之父张某聪承租的公有住房。张某聪去世后，单位与张某强签订了房屋买卖合同，将上述房屋卖与张某强。使用张某强36年及孙某华31年工龄后，涉案房屋购买价为42883元。2001年张某强取得了上述房屋的产权证。张某强与孙某华两地分居，张某杰、张某浩与孙某华长期居住生活，张某强与张某林一家长期共同生活。2010年1月19日，张某强因病去世。

2011年张某杰、张某浩以法定继承纠纷为由将孙某华诉至法院，要求依法分割涉案房屋并办理房屋过户登记手续。该案诉讼过程中，双方当事人达成调解协议，法院按协议内容作出调解书，调解书内容如下：“孙某华将位于北京市海淀区一号房屋享有的份额赠与张某杰、张某浩，该房屋归张某杰、张某浩共同所有，两人对该房屋各享有50％份额。本调解书生效后十日内，孙某华配合张某杰、张某浩共同办理过户手续”。后张某杰、张某浩以该调解书为据，将涉案房屋的所有权办理到其二人名下。

2011年、2012年、2013年，张某林曾多次将张某杰、张某浩诉至法院，要求确认涉案房屋归其所有，后撤诉。2013年张某林来院起诉，要求撤销民事调解书，法院驳回了张某林的诉讼请求。张某林不服提出上诉，北京市第一中级人民法院认为该民事调解书是否撤销，应以张某林另行提起的确权之诉的审理结果为依据，故撤销了上述判决，发回本院重审。法院就张某林提起的确权之诉，作出民事判决，确认涉案房屋归张某林所有。张某杰、张某浩提起上诉后，北京市第一中级人民法院在确认法院一审查明事实正确的情况下，指出张某林的确认之诉应在已提起的第三人撤销之诉中一并解决，为此裁定撤销（判决，驳回了张某林的起诉。

后法院作出，认定涉案房屋虽以张某强名义购买，但实际上系张某林出资购买，且双方对张某林享有涉案房屋的所有权达成共识，张某强生前对此写下书面意见，故法院认定张某林享有涉案房屋的所有权。因涉案房屋购买时使用了孙某华的工龄，孙某华对此房屋亦享有相应的财产性权益，为此张某林在取得房屋所有权时理应向孙某华支付相应的折价款，并判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院民事调解书；二、位于北京市海淀区一号房屋产权归张某林所有，张某林于本判决生效后30日内给付孙某华工龄折价补偿款1584990元。孙某华、张某杰、张某浩不服该判决提起上诉，后北京市第一中级人民法院驳回孙某华、张某杰、张某浩的上诉，维持原判。

庭审中，孙某华、张某杰、张某浩要求张某林返还涉案房屋中属于张某强工龄折价款所对应的财产权利197.316万元。对此，张某林表示涉案房屋中没有张某强的财产权利，且张某强生前曾表示将自己的遗产留给张某林，故不同意返还。张某林向法院提交《说明》一份，该《说明》的主要内容为“一号的房子是父亲留下的房子，父亲出世后承租人变成我（即张某强）。2000年房改时，我弟张某林出资购买了该房，用了我的名字，该房的产权实际是属于张某林的，与我没有关系。我一直是由我弟一家照顾，我儿子没有管过我，我死后，所有遗产都归我弟张某林继承”。说明签名处“张某强”的笔迹哆嗦，不连贯，见证人亦在说明落款处签名，落款时间为2002年4月20日。孙某华、张某杰、张某浩不认可上述《说明》的真实性，但认可张某杰、张某浩曾在前述案件中要求对《说明》落款处“张某强”字样的签名进行笔迹鉴定，但因《说明》上“张某强”的签字字体不具备笔迹鉴定条件，故无法进行该项鉴定。

见证人，曾于2011年12月6日到庭证实了上述《说明》内容下“张某强”的签字确为张某强本人所写，并表示张某强当时患脑梗，手不灵便，《说明》的内容为见证人代写，由张某强本人签字确认。在法院对该份《说明》予以采信。

一审法院认为，经生效判决确认真实有效的《说明》中的第一段内容能够充分的反映出张某强与张某林约定将本应由张某强、孙某华折算工龄出资购买的涉案房屋让给张某林实际出资购买的真实意思，该部分内容系张某林、张某强之间关于借名买房的约定。因孙某华长期与张某强分开生活，其亦并未在《说明》当中签字，不能认定其同意张某林在购买时使用其工龄优惠折抵房款，故法院生效判决在确认涉案房屋归张某林所有的同时，亦要求张某林给付孙某华工龄折价补偿款，但张某强工龄折抵的优惠并非脱离于房屋独立存在的财产形态，张某强在说明中亦明确表示“与我没有关系”，在无相反约定的情况下，与张某林关于借名买房的约定中已经包含张某强对张某林使用其工龄购房的许可，并未构成不当得利。现孙某华、张某杰、张某浩要求张某林返还涉案房屋中张某强工龄折价款所对应的财产权利，没有事实依据，法院不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。

裁判结果：

一审判决：驳回原告孙某华、张某杰、张某浩全部诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师马梦洁点评

不当得利的构成要求同时具备以下要件：没有法律或合同依据；一方获得利益；他方受到利益损失；利益获得与利益损失存在因果关系。本案中，孙某华主张其损失系张某林占有了张某强的房屋工龄折价补偿款，其作为张某强的法定继承人之一应当继承张某强房屋的工龄折价补偿，而张某林享有该工龄折价补偿没有合法依据。但是，根据张某林在诉讼中提交的《说明》，已经明确购买房屋的出资人为张某林，使用张某强的名义，张某强自认房屋与其没有关系，也可据此认定张某强允许张某林使用其工龄优惠进行购买房屋，而购房的工龄折价利益不能脱离房屋独立形成，张某强的该意思表示是张某林享有该工龄折价利益的依据，对此法院认为孙某华的主张不符合不当得利法律关系的构成要件，双方之间不构成不当得利侵权关系，故对其上诉请求，法院不予支持。