北京房产律师——借亲属名义买房没有协议法院如何判断房屋归属

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张某利一审的诉讼请求或将本案发回重审。

事实和理由：物业、水电费票据仅能证明张某利在北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）居住，一审中的证人证言也存在多处矛盾及与常理不合之处，在没有其他证据佐证之情形下，一审法院仅以此认定张某利与我之间存在借名买房关系，系事实认定不清。一号房屋购房款系由母亲先行垫付，后我偿还了该笔款项。一号房屋自1998年便登记于我名下，且房产证亦并非由张某利保存，其对上述情况明知。自2008年我收回产权证已经过十余年，张某利若为真正的产权人也怠于主张权利，来要求办理转移登记，显然与常理不合。另，一审法院的判决结果与另案生效判决结果相悖，且购买一号房屋使用了我的工龄，一审法院就工龄补偿未做处理，欠妥。

被告辩称

张某利辩称，同意一审判决，不同意张某华的上诉意见，请求二审法院驳回其上诉请求。

法院查明

张某利向一审法院起诉请求：要求确认我与张某华之间就一号房屋存在借名买房关系。

一审法院认定事实：张父与张母系夫妻关系，二人婚后育有子女五人，长子张某华、次子张某利、长女张某英、次女张某兰、三女张某霞。张父于1994年12月22日因死亡注销户口。张母于2002年2月因死亡注销户口。一号房屋原系张父单位即A单位分配给张父居住的房屋。后一号房屋在张父死亡后遇房改。1995年10月，张某华与A单位签订房屋买卖契约，约定张某华以成本价购买一号房屋，房价款为37388元，同时张某华根据相关文件享受以下优惠：1.工龄：按夫妇双方建立住房公积金前的工龄和。成本价/平方米1165元，年工龄折扣率为0.9%。2.成新折扣：标准价年折旧率为1.5%。成本价年折旧率为2%。3.现住房折扣率：1994年为5%。上述房屋于1998年12月28日登记于张某华名下。

另查，根据购房收据显示，张某霞分别于1995年3月21日、1995年9月26日、1997年11月14日、1998年6月3日代交购房款13000元、3000元、22034.39元、31.15元。诉讼中，张某利主张，其一直与父母一起生活，并一直居住于一号房屋，在父亲死亡后一号房屋遇房改，因张某华的工龄较长，使用张某华工龄购买房屋更优惠，故经全家商议以张某华的名义为张某利购买房屋，实际购房款系张某利所付。为此，张某利申请张某英、张某兰、张某霞出庭作证。三位证人均表示，一号房屋的实际购房人系张某利，张某利一家亦在此居住，购房款系张某利实际支付，并认可借名买房系经全家商议的结果。另张某利提交张某霞出具书面证明一份，拟证明一号房屋购房款系张某霞代张某利交纳，款项共分四次交清。张某华对此均不认可，但经法院询问，张某华仅表示在购房时其并未实际出资，而系之后将4万元款项交给母亲张母。对此主张张某华亦未举证证明。诉讼中，张某利提交购房收据原件4张以及水、电、燃气、有线等缴费凭证，拟证明其实际支付一号房屋购房款，并一直居住于此，双方之间存在借名买房关系。张某华认可上述证据真实性，不认可其证明目的，并表示购房收据可以证明一号房屋买房人系张某华，且张某利在此居住理应缴纳上述费用。另经法院询问，张某华表示，在购买一号房屋时，其单位已分配房屋，并早与父母分家单过，并搬离一号房屋，之后亦未在一号房屋居住。关于购房过程及房本，张某华表示，系其委托张某霞办理买房事宜，房本一直在张某霞处，直至2008年才取回。

再查，2011年4月7日，张某华以返还原物纠纷为由将张某利诉至法院，后法院判决确认一号房屋系张某华所有的不动产，其依法享有对该房屋的占有、使用的权利，因此判决张某利腾退一号房屋并将该房屋返还张某华。判决后，张某利上诉至北京市第一中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。该案经再审，再审亦驳回张某利的再审申请。2018年5月4日，张某华与案外人孙某签订北京市存量房屋买卖合同，约定张某华将一号房屋出卖给孙某，孙某支付购房款260万元。现该房屋已登记至孙某名下。经法院询问，双方均认可张某利现仍居住于一号房屋。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，关于张某利与张某华之间是否存在借名买房的关系，对此法院分析如下：第一，张某利与张某华之间虽未签订书面借名买房协议，但鉴于张某利与张某华系兄弟关系，买房一事亦是全家商议的结果，二人之间没有书面借名买房协议亦可理解，且是否存在书面借名买房协议，并非判断是否存在借名买房关系的唯一判断标准。从该房屋由来以及张某利、张某华个人情况看，一号房屋系张父单位分配给张父居住的房屋，后在张父死亡后遇房改，此时及之前较长一段时间张某华早已分家单过，且根据张某华的庭审陈述，在购买一号房屋时其单位已分配住房，而张某利系张父次子，在张父生前张某利一直与父母一起生活，并没有单独住房，因此在买房时全家商议一号房屋由张某利购买符合人之常情。

关于为何借张某华之名签订买卖协议，张某利称买房时其工龄较短，张某华工龄较长，借张某华名义购买房屋可以使用张某华工龄，购房更优惠。该说法符合当时房改政策，且可以与张某英、张某兰、张某霞的证言相印证。故综上，张某利虽无法提供直接证据证明其与张某华之间存在借名买房的约定，但张某利提交的证据以及陈述，可以与张某英、张某兰、张某霞关于借名买房的陈述相互印证，形成较为完整的证据链条，以证明张某利与张某华之间存在关于借名买房的合意。

第二，关于购房款，从购房收据及当事人陈述可以看出，一号房屋购房款均由张某霞代交，张某霞在庭审中确认所有购房款均系张某利委托其向单位支付，该说法与张某利在庭审中关于购房款的陈述一致。诉讼中，张某利较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程等情况，该陈述可以与张某英、张某兰、张某霞出庭作证的内容相互印证，另购房收据原件亦一直由张某利保管。经法院询问张某华，其对于购房款的支付过程并不知悉，并仅表示买房后曾给过母亲4万元，但其未对此予以举证证明，因此张某华应自行承担举证不利的后果。故结合全案证据看，可以认定一号房屋除使用张某华工龄外，该房屋购房款应系张某利支付。第三，关于居住的问题，张某利提供的生活缴费票据，可以证明张某利曾在较长一段时间内在一号房屋居住的事实，对此张某华亦未否认。且张某华曾于2011年将张某利诉至法院要求张某利腾退一号房屋，并向其返还，故从上述起诉情况看，亦可证明张某利在一号房屋长期居住的事实。

另张某华购房后一直未在此居住，其对张某利一家长期居住于一号房屋的情况早已知悉，但其在较长的时间内并未曾提出异议，结合张某华在庭审中陈述其于2008年才从张某霞处取回房本等情况看，张某华的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符，且此状态持续长达十几年，张某华对此未做出合理解释，并且未予以举证证明。因此张某华应自行承担举证不利的后果，故综合全案证据，可以认定张某利占用、使用一号房屋系基于其购买该房屋的事实，而并非系张某华暂借给张某利暂时居住。综上所述，张某利提交证据，可以证实其在购买一号房屋时存在借张某华的名义，并使用张某华工龄购买一号房屋的事实。另结合张某利实际支付一号房屋购房款，并长期居住于此等事实，可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定，故对于张某利主张要求确认其与张某华之间存在借名买房的关系，于法有据，法院依法予以支持。对于张某华的其他辩称，均于法无据，法院不予采信。

本院二审期间，张某华提交外甥齐某的证人证言，“我亲眼见我大舅来我姥姥家将一沓钱交给我姥姥，当时我与姥姥一起居住，户口也在一起，这笔钱我出于好奇当时也问过是什么钱，她（他）们俩都说是房款”，欲以此证明其购买一号房屋并交纳了购房款，且购买一号房屋时即已确认其享有所有权。张某利对该证据的真实性、证明目的均不予认可，认为该证据并非新证据，齐某与张某华亦存在亲属关系，且张某华表示齐某在看到张某华偿还购房款时为18岁，即1999年左右，该时间与一审中张某华所述之时间不相符合；张某华另提交齐某与张某英之间的两条短信截图，欲证明张某英系在张某利许诺其利益的情况下才于一审中出庭作证。张某利对该证据的真实性、证明目的均不予认可。

裁判结果

一审判决：确认张某利与张某华之间就位于北京市海淀区一号房屋存在借名买房的合同关系。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师马梦洁点评

本案争议焦点为：张某利与张某华之间就一号房屋是否存在借名买房合同关系。

“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益应由借名人享有。一般来说，借名买房多发生于亲友熟人间，往往没有书面协议。当事人囿于信任或亲情，疏于签订书面协议，也不注意留存证据，导致案件事实不易查清。因此，法院依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定，判断张某利与张某华之间是否构成借名买房，如确信待证事实存在高度可能性的，应当认定该事实存在。

本案中，需要考虑的要件事实为：双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性等，并运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。法院认定张某利与张某华之间就一号房屋存在借名买房合同关系，理由如下：

首先，人物关系因素，一号房屋系张某利与张某华父亲张父单位分配的公房，后依据房改房政策购买。张某利与张某华之间为同胞兄弟关系，二人之间即使没有书面借名买房协议，亦并非不合情理。其次，购房款支付因素，1.具体代办人张某霞的证人证言，证明购房款全部由张某利出具；2.张某利较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程；3.购房款原始收据由张某利保管；4.其他家庭成员张某英、张某兰、张某霞出庭作证的内容与张某利的陈述相互印证；5.张某华称对于购房款的支付过程并不知悉，并表示买房后曾给过母亲4万元。二审中，张某华提供外甥齐某的证人证言，拟证明其实际支付购房款的情况。对此，法院认为，一是该证据不属于二审新证据，二是单凭证人证言不足以证明其出资购买房屋的事实。因此，法院综合上述情况，可以确认一号房屋系张某利出资购买。再次，房屋居住使用因素，经查，张某利长期在一号房屋居住。张某华曾于2011年将张某利诉至法院要求张某利腾退一号房屋，并要求返还，亦可证明张某利在一号房屋长期居住的事实。且双方均认可张某利目前仍居住在一号房屋。最后，证件资料保管情况，结合张某华在庭审中陈述其于2008年才从张某霞处取回房本等情况看，张某华的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符。

综上所述，关于张某利与张某华之间借名买房问题的认定，虽然双方无书面协议，但是法院综合案件具体情况，双方之间的关系、出资情况、房屋使用情况及双方陈述的合理性，并结合其他家庭成员的证人证言，认为张某利所主张的借名买房合同关系具有高度可能性。故一审法院认定双方借名买房合同关系存在，并无不当。

另需指出，本案只是就借名买房合同关系作出认定，未涉及其他问题。至于张某华上诉称用其工龄购房,应给予其补偿一节，双方可另行解决。