北京房产律师——父母一方将房屋赠与子女未经其他子女同意有效吗

北京房地产专业律师万奕凡（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：请求判令对位于北京市朝阳区2号房屋进行析产，并按照法定继承予以分割。

事实和理由：二原告与张某英、张某露系兄妹关系，父亲张父于2003年9月1日去世，母亲张母于2018年4月28日去世。张父生前居住的位于北京市朝阳区2号房屋拆迁时，按照当时的拆迁政策共有被拆迁安置人5人，分别为二原告、张某英、父亲张父及母亲张母，当时通过拆迁共取得两套安置房屋，分别为北京市朝阳区1号房屋（以下简称1号房）和2号房屋（以下简称2号房），两套房屋曾都登记在父亲张父名下。父亲张父生前在未征得二原告同意的情况下将2号房屋过户至张某英名下。

2003年9月1日，父亲张父去世，家人均同意1号房屋由母亲张母一人继承并经过了公证，但张某英哄骗母亲张母将1号房屋出售给他，而直至母亲张母去世，张某英也未将购房款给付给母亲张母。因此，二原告认为，1号房屋和2号房屋均系张父生前居住的位于北京市朝阳区2号房屋拆迁所得，且二原告、张某英均系被安置人口，2号房屋系父亲张父私自过户至张某英名下，1号房屋张某英一直未支付购房款，所以两套房屋仍应属于二原告与张某英共有，因此二原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告张某英答辩称，不同意二原告的诉讼请求。2号房屋之前登记在我名下，已于2015年2月12日出售，出售价款是148万元。两套房屋是1987年朝阳区我父亲张父名下房屋拆迁，当时的户口是父母张母、张父，张某文及张某文女儿孙某、张某霞、张某英六个人的户口，因为孙某不到13岁没有分房的条件，1993年5月29日办理回迁手续，分得了1号和2号房屋。1号房屋登记在张父名下，2号房屋登记在张某英名下。

1999年，1号房屋经购买成商品房并取得房产证。2000年，2号房屋是由我及妻子吴某玲使用其工龄共同购买，两套房屋都是我出资购买的。2003年8月21日张父去世。二原告根本就没有与我父母居住在一起，我一直与父母居住在一起。2012年原被告四人一起陪同母亲张母到朝阳公证处，原被告四人同时放弃对遗产的继承权利，将1号房屋过户到母亲张母一个人名下。2015年3月份张母将房屋出售给我，以173万多的价格出售，但我实际上未支付给张母任何房价款，因为张母不要。2018年4月28日张母去世。我给父母看病支付的医疗费是由我支付的。

被告张某露答辩称，同意二原告的诉讼请求。

法院查明

张父、张母系夫妻，原告张某文、原告张某霞、被告张某露系二人之女，被告张某英系二人之子。

位于北京市朝阳区1号的房屋现登记在张某英名下。位于北京市朝阳区2号的房屋现登记在案外人李某华名下。

1986年8月4日，A公司（甲方）与张父（乙方）签订《拆迁协议书》，约定：一、关于临时周转问题：1．根据乙方家庭人口情况，甲方在安排乙方临时周转房肆间。2．临时周转时间，自搬家之日起计算共30个月；二、关于正式安置问题：乙方家庭共有7口人（张父、张母、张某文、张某霞、张某英及另两名未成年同住家属），根据拆迁政策的有关规定，甲方待拆迁安置楼简称后，对乙方一次性就地安置上楼，甲方分给乙方叁居室一套、壹居室一套，居住面积不少于46平方米，在甲方正式安置后，乙方应按时搬家，否则后果由乙方负责。双方对拆迁的其他事宜作出了约定。

1993年5月29日，A公司（甲方）与张父（乙方、住户）签订《拆迁户回迁协议书》，约定甲方为乙方建设搬迁安置房目前已具备居住条件。关于拆迁户回迁上楼有关事项，双方根据已签订的《搬迁协议书》的条款，商定如下回迁协议：1．甲方拟安置乙方壹、叁居室房屋各一套，1、2号。乙方同意此安置方案。双方对拆迁户回迁的其他事宜作出了约定。同日，张父取得1号房屋的《拆迁住房证》，张某英取得2号房屋的《拆迁住房证》。后1号房屋的所有权登记在张父名下，2号房屋的所有权登记在张某英名下。

2011年6月2日，北京市某公证处，载明：继承人张母、被继承人张父，公证事项：房产继承，经公证查明如下事项：一、被继承人张父于2003年9月1日因死亡注销户口。二、继承人张母、张某英、张某文、张某霞、张某露向本处申请继承以被继承人张父名义登记的房产，该房产坐落于北京市朝阳区1号。三、上述房产系在被继承人张父与继承人张母夫妻关系存续期间取得，且双方无夫妻财产约定，为夫妻共同财产，其中房产的一半为被继承人张父的遗产。四、据继承人张母、张某英、张某文、张某霞、张某露称，被继承人张父生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日，亦未有他人向本处提出异议。

五、被继承人张父与配偶张母有子女私人，张某英、张某文、张某霞、张某露，被继承人张父的父亲、母亲均先于张父死亡。六、现张母表示要求继承被继承人张父所遗的上述房产份额，张某英、张某文、张某霞、张某露均表示自愿放弃对上述房产份额的继承权……因此，兹证明被继承人张父所遗上述房产份额由其配偶张母一人继承。后张母取得1号房屋的所有权登记证书。

2015年1月2日，张某英与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某英将登记在其名下的2号房屋以175万元的价格出售。该合同已履行完毕，2号房屋已过户登记至买方名下。

2015年3月12日，张母与张某英签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定张母将1号房屋出卖给张某英。后张某英取得1号房屋的所有权登记证书。

2017年7月20日，张母作出书面《声明》，内容为：北京市1号房屋的所有权原来登记在我名下。2015年3月12日，我以买卖的方式将该房屋的所有权转移登记至我儿子张某英名下。我声明，我将1号房屋的所有权转移登记至我儿子张某英名下，虽然形式上是买卖，实际是我自愿将该房屋赠与给我儿子张某英的，所以我不向张某英索要该房屋的房款。特此声明，该声明是我的真实意思。

裁判结果：

驳回原告张某霞、原告张某文的诉讼请求

房产律师万奕凡点评

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据已查明的事实，1号房屋及2号房屋均系张父拆迁所得。关于1号房屋，拆迁后张父取得1号房屋的《拆迁住房证》，1号房屋的所有权之后登记在了张父名下。张某英去世后，1号房屋经公证，二原告及张某英、张某露均放弃了应继承的1号房屋的相应份额，由张母取得了1号房屋所有权。

后张母与张某英签订房屋买卖合同并将1号房屋过户至张某英名下，虽然张某英并未支付购房款，但张母通过作出书面声明的方式，明确其意思表示为将涉房屋赠与张某英；关于2号房屋，拆迁后张某英即取得2号房屋的《拆迁住房证》，后张某英购买了2号房屋并取得了相应的所有权登记。之后张某英又将2号房屋出售。现二原告主张1号房屋及2号房屋系张父与张母的遗产，在张父与张母去世后应由二原告及张某英、张某露共同继承，但根据现有证据及已查明的事实，不能认定1号房屋及2号房屋是张父与张母的遗产，故二原告的诉讼请求法院不予支持。