北京房产律师——父亲将父母房产赠与孙子是否具有法律效力

北京房地产专业律师万奕凡（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某为向本院提出诉讼请求：要求依法分割位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），要求涉案房屋归李某华所有，李某华向李某为支付相当于涉案房屋市场价值15.18%的折价款（李某为主张涉案房屋市场价值为708万元）。

事实和理由：李父与李母系夫妻关系，二人育有三个子女，分别为李某为、李某华、李某英。李某华与周某萍系夫妻关系，二人育有一子李某豪。周某萍与周某凌系姐弟关系。李母于1999年10月9日因死亡注销户口，李父于2013年2月21日去世。李父与李母均未留下遗嘱。原北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）为李父与李母生前购置的房屋，系夫妻共同财产。2009年，二号房屋拆迁，李父作为被拆迁人与北京A公司（以下简称A公司）签订拆迁安置合同，安置房屋为涉案房屋，安置人为李父、李某华、周某萍、周某凌、李某豪。根据拆迁政策，涉案房屋在安置、购买过程中使用了原有房屋的等面积置换，经计算，李父与李母对涉案房屋享有31.94%的份额，李父作为被安置人亦对涉案房屋享有16.63%的份额。现李父与李母均已去世，该二人对涉案房屋所享有的份额应当作为遗产予以分割。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

李某华、周某萍、周某凌、李某豪共同辩称，原有住房面积是39.05平方米，由李父与李母共同所有，每人享有一半份额，由于李父生前将属于自己的份额赠与了李某豪，因此本案只能分割李母所享有的一半份额。李母去世后，其第一顺位继承人为李父、李某为、李某华、李某英，每人应享有4.88平方米的份额。

涉案房屋是李某华、周某萍共同购买，与老人无关，因此应当按照2009年拆迁时房屋的单价计算补偿款数额。涉案房屋是旧房改造项目，是政府的福利售房，李某华是按照福利价格购买的，李某为主张按照市场价值来分割房屋，没有任何依据。李母于1999年去世，李某为本次起诉已过诉讼时效。2013年，李父去世后，遗留2万元存款，各继承人已经分割，李某为当时没有提出分割涉案房屋，应视为李父的遗产已经处理完毕。综上。涉案房屋是李某华个人财产。如法院经审理认为涉案房屋存在周某凌的份额，周某凌同意将自己的份额赠与李某华。如果法院判决实物分割，李某华、周某萍、周某凌、李某豪要求涉案房屋归李某华、周某萍、李某豪共同共有，内部不区分份额。

李某英辩称，如果法院经审理认为涉案房屋存在李父与李母的遗产，李某英同意将自己应继承的份额赠与李某华。其他意见同李某华、周某萍、周某凌、李某豪。

法院查明：

李父与李母系夫妻关系，二人育有三个子女，分别为李某为、李某华、李某英。李某华与周某萍系夫妻关系，二人育有一子李某豪。周某萍与周某凌系姐弟关系。李母于1999年10月9日因死亡注销户口，李父于2013年2月21日死亡。

1996年6月30日，李父取得二号房屋的房产所有证。

2009年12月21日，A公司作为甲方与李某华作为乙方（购房人）签订《北京市朝阳区安置合同》约定：乙方在（原住址即二号房屋）有正式住房1间，建筑面积39.05平方米，应安置人口5人，分别为李父、周某萍、周某凌、李某豪、李某华。乙方自愿购买甲方涉案房屋，建筑面积122.24平方米。双方同意安置住房房价款合计为267451.32元，实交购房金额为249971.29元。

2013年1月4日，A公司作为甲方与李某华作为乙方签订《北京市朝阳区购房合同》约定：乙方自愿购买甲方开发的涉案房屋，建筑面积121.84平方米。乙方按实测面积应交购房款为260352.99元。扣除各项应扣款项后，实际乙方应支付甲方198221.99元。乙方应交纳公共维修基金3801.41元。

经询，涉案房屋尚未办理产权登记；涉案房屋现由李某华、周某萍、李某豪共同居住使用。

李父于2011年12月11日立有代书遗嘱，代书人为罗某，同时由孙某进行了见证。该遗嘱主要内容为：我今年74岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，可能发生意外，故立此遗嘱，表示对我自己的财产在我去世之后的处理意愿。我原有房产一处，即二号房屋，该地址户口5人。2009年该房产拆迁，我自愿将购买权转让给长子李某华，并全部由长子李某华出资购买并处理今后一切该房产事宜，新房产地址即为涉案房屋。我自愿将我在涉案房屋中拥有的财产份额在我去世后全部由孙子李某豪继承，他人不得干涉。我在此指定长子李某华为遗嘱执行人。以上所立遗嘱内容均为我本人的真实意愿，未受到来自于任何人的威胁或欺骗，并邀请孙某和罗某作为我立此遗嘱的见证人。本遗嘱是我最终遗嘱。本遗嘱一式两份，分别由我和长子李某华各执一份。

李父在该遗嘱上签名并按捺手印，代书人罗某及见证人孙某在该遗嘱上签名并按捺手印。李某为不认可该份遗嘱的真实性，并申请对《遗嘱》下方“立遗嘱人”处“李父”签名字迹与样本上的“李父”签名字迹是否为同一人所写进行鉴定。鉴定显示，《遗嘱》下方“立遗嘱人”处的“李父”签名字迹与样本上的“李父”签名字迹是同一人所写。李某为为此支付鉴定费8700元。各方均认可鉴定结论的真实性。

庭审中，李某为称尽管《遗嘱》内容是李父本人意愿，但由于李某豪并非法定继承人，故该《遗嘱》实为遗赠，根据相关法律规定，受遗赠人应当在知道或应当知道受遗赠之日起60日内向其他继承人表示接受遗赠，逾期不表示，视为放弃遗赠。李某豪当时年仅六岁，作为无民事行为能力人，其继承权及受遗赠权应当由法定代理人代为行使，据李某为了解，李某豪及李某华从未向李某为表示过李某豪接受李父的遗赠，故应视为李某豪放弃遗赠。

裁判结果

一、位于北京市朝阳区一号房屋归被某李某华、周某萍、李某豪共同共有；

二、被某李某华、周某萍、李某豪于本判决生效之日起七日内共同给付原告李某为折价款80000元；

三、驳回原告李某为的其他诉讼请求。

房产律师万奕凡点评

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。无行为能力人的继承权、受遗赠权，由他的法定代理人代为行使。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

本案中，二号房屋系李父与李母婚后购买，故法院认定涉案房屋系李父与李母的夫妻共同财产。现各方均认可2011年12月11日李父所立《遗嘱》的真实性，法院不持异议。关于李某为主张的李某豪未在知道受遗赠后60日内作出接受遗赠的表示，故应视为放弃受遗赠，法院认为，在李父立下《遗嘱》时，李某豪年仅六岁，系无民事行为能力人，李某华作为李某豪的法定代理人应明确知晓李父所立《遗嘱》情况，故李某豪作出接受遗赠表示的起算时间应当自李父死亡之时开始计算。对于如何理解“作出接受遗赠的表示”一节，法院认为，意思表示的方式分为口头形式、书面形式、推定形式及沉默形式等。推定形式是以有目的、有意识的积极行为表示其意思的形式。换言之，行为人虽然没有口头或者书面的表示，但可以通过其积极行为推定其内在的意思。李某华及李某豪自李某华2009年购买涉案房屋后，便一直居住在涉案房屋内，应推定为李某豪通过其积极行为作出了接受遗赠的表示。综上，法院认定李某豪接受了李父的遗赠，李父对涉案房屋享有的份额应当归李某豪所有。

涉案房屋系李某华出资购买，应认定为李某华的个人财产。因涉案房屋在计算房价时，考虑了原住房建筑面积因素，故李母对二号房屋所享有的份额所转化的安置房屋利益，应当作为李母的遗产予以分割。法院结合李某华购房时使用的原住房建筑面积情况、购买涉案房屋时的房屋市值及涉案房屋现值等因素确定李母的遗产数额。因李母未留有遗嘱，故对于李母的遗产应当按照法定继承的方式由其继承人李父、李某为、李某华、李某英继承。现李某英表示如果法院经审理认为涉案房屋存在李父与李母的遗产，其同意将自己应继承的份额赠与李某华，法院不持异议。

李某华、周某萍、李某豪主张涉案房屋归其三人共同共有，内部不区分份额，法院亦不持异议。李母去世后，李父、李某为、李某华、李某英作为其法定继承人均没有表示放弃继承，依法应视为均已接受继承，李母的遗产属各继承人共同共有，在当事人诉请享有继承权并主张分割遗产的纠纷案件中，应参照共有财产分割的原则，不适用有关诉讼时效的规定，故抗辩李某为本次起诉已过诉讼时效，法院不予采信。