北京房产律师——购房后房屋产权人去世可以要求其继承人过户

北京房地产专业律师张宵旭（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某强向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决李某君、王某霞履行《房屋买卖协议书》义务，并限期无条件办理房屋过户手续；2.判决李某君、王某霞承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：2007年1月，因孩子上小学及上班便利，张某强经人介绍与当时的房屋产权人的女儿王某霞女士接洽协商购买此房产。经商定，双方对案涉房屋交易价格及房屋过户相关流程达成一致，并于2007年1月22日签订房屋交易意向协议书，张某强于同日向王某霞银行账户转账10万元作为房屋买卖的预付款。上述协议签署后，案涉房屋经办妥了继承相关手续，该房屋的所有权转移登记至李某君（王父妻子）名下，产权人：李某君。后，张某强与李某君于2007年6月2日签署正式房屋买卖协议书，并于同日将购房余款28万元通过银行转账转至王某霞的账户。

协议签署后，张某强便对案涉房屋进行了装修使用并一直居住至今。房屋买卖协议书第三款规定，双方签订协议后，共同到宣武区国土房管局办理该房屋买卖过户登记手续。因当时房屋性质为标准价出售住宅，按照《北京市已购公有住房上市出售实施办法》相关规定，在案涉房屋过户前需按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。合同第十一款第3条规定此补交款由买方负担，但补交此房产（住宅楼）土地出让金需由房屋产权单位确定，时间上无法明确。签署合同时，交易双方均知道此问题的存在并口头约定，待单位行政决议通过此住宅楼上市交易的相关政策后，按照协议内容及相关规定办理。

案涉房屋为单位的职工宿舍住宅楼。后，王某霞联系张某强，提出想尽快完成房屋交易的相关事宜。因13年来北京市房地产价值升值巨大，王某霞电话中向张某强提出房屋办理交割手续时对其进行补偿，张某强原则上也同意在合理范围内可以给予现金补偿，并签署房屋买卖协议的补充协议。2020年8月22日，经本案唯一证人（即2007年房屋交易时的介绍人）代表张某强与王某霞沟通相关事项，被告方表示不认可当初就案涉房屋签署的房屋买卖协议的真实性和有效性，表示要卖掉案涉房、退回张某强购房款，补偿张某强相应的利息。2020年8月24日，双方经电话沟通，被告依旧保持原有意见，双方存在巨大的差距。张某强表示要通过诉讼方式解决房屋买卖纠纷，被告方表示可以接受。基于以上事实，张某强提起本案诉讼。

被告辩称

李某君、王某霞辩称，不同意张某强的诉讼请求。买卖协议签署后至今未能办理产权变更登记手续，并非李某君、王某霞原因所致，而是按照该协议的约定本就无法为案涉房屋办理产权变更登记手续。张某强在买卖协议中的真实意思表示不是为了取得房屋所有权，而是为了解决他的家庭困难，即其在诉状中所述孩子上学问题。当时被告方在协议中特别约定并强调，本案的标的物是标准价房屋，但并未有关于在此后将标准价房屋变更为成本价房屋的约定，被告方不具有将案涉房屋变更为成本价房屋的义务。

法院查明

一、2001年8月6日，单位（卖方、甲方）与王父（买方、乙方）签署《房屋买卖契约》。

后，王父取得房屋所有权证书。

二、2007年1月22日，王某霞（甲方）、张某强（乙方）签署《协议书》，同日，张某强通过银行转账方式向王某霞支付10万元。

上述协议签订后，张某强即着手对案涉房屋进行装修，并于2007年4月正式入住，直至庭审辩论终结之日，案涉房屋一直由张某强实际管理使用。

另询，王父与李某君系夫妻关系，王某霞系王父与李某君之女。上述《协议书》签署时，王父已去世，协议所涉房屋尚登记在王父名下。后李某君等就协议所涉房屋办妥继承手续，李某君为该房屋的继承人。2007年4月16日，该房屋的所有权人变更为李某君。

三、2007年6月2日，李某君（卖方）与张某强（买方）签署《买卖房协议书》，约定：双方签订协议后，共同到宣武区国土房管局办理该房产的买卖过户登记手续；卖方应协助买方到原购房单位办理物业、供暖等变更手续；特殊约定之1，本房屋买卖协议的订立依据为2003年5月8日北京市人民政府颁布的《北京市公有住房上市出售实施办法》；特殊约定之3，本房屋买卖协议的标的为标准价出售住宅，依特殊约定之1之规定，在产权过户时，需要按照该规定补交的房价款，由买方负担；特殊约定之4本协议的房屋价款为38万元整，为卖方实际应得价款，为订立本协议所产生的公证费及其他税费由买方负担；特殊约定之5，买方在本协议订立之前，已支付房价款10万元，余款28万元在本协议订立后一次付清。

同日，张某强向王某霞通过银行转账方式支付28万元，王某霞代李某君出具收条，载明案涉房屋总价款已经全部付清。

关于标准价格房屋变更为成本价格房屋的手续，张某强在庭审中陈述，先由房屋所有权人向单位交纳土地出让金（可以工龄折抵），单位出具手续后，房屋所有权人依据房屋所有权证书原件及土地出让金交纳证明（或工龄折算证明）到不动产登记部门办理相关手续。案涉房屋需要交纳的土地出让金数额为5400多元，如以被告方的工龄折抵则不需要再交纳土地出让金。经询，截止至庭审辩论终结之日，二被告尚未办理案涉房屋由标准价格房屋变更为成本价格房屋的手续。张某强在庭审中主张，其同意负担应向单位的有关部门交纳土地出让金、房屋性质变更相关税费（如有）、房屋所有权转移登记过程中产生的各项费用（如有）。

五、另查，房屋可以上市。

六、再查，就购房资质情况，张某强具有购房资格。

裁判结果

一、自本判决生效之日起七日内，李某君协助将其名下位于北京市西城区一号房屋的所有权转移登记至张某强名下；

二、驳回张某强的其他诉讼请求。

房产律师张宵旭点评

关于本案诉讼主体，本案的基础法律关系为李某君与张某强于2007年6月2日签署《买卖房协议书》形成的房屋买卖合同关系，在签署该协议时，案涉房屋的所有权人已确定为李某君，故该合同相对方应为张某强与李某君，王某霞并非合同相对人。张某强以王某霞为被告提出本案诉讼请求无合同及法律依据，法院不予支持。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。经审查，法院认为，李某君与张某强于2007年6月2日签署《买卖房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。双方签署的《买卖房协议书》约定了价款支付、房屋坐落等具体事项，亦明确约定了双方应共同到宣武区国土房管局办理该房产的买卖过户登记手续，在产权过户时，需要按照《北京市已购公有住房上市出售实施办法》补交的房价款等具体条款。

李某君应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的等，协助张某强办理案涉房屋的所有权转移登记手续。《北京市已购公有住房上市出售实施办法》规定，城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。案涉房屋为标准价出售住宅，李某君以该房屋为标的进行出售，应当按规定缴纳税费及补交房价款。李某君在案涉房屋的所有权转移登记手续过程中所交纳的各项税费，根据《买卖房协议书》的约定，应当由张某强负担。现案涉房屋的管理单位单位出具证明，可以办理房产证，李某君应当按照相关要求协助办理房屋所有权转移登记相关事项，并要求张某强负担相关税负。李某君所持张某强在买卖协议中的真实意思表示不是为了取得房屋所有权、李某君不负有将案涉房屋变更为成本价房屋的义务的抗辩意见，违背合同性质、目的及交易习惯，不合常理，亦有违诚实信用原则，法院对此不予支持。