北京房产律师——退房签订协议后对方不按时退房可以起诉要求退款

北京房地产专业律师张宵旭专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款684万元及利息；2.判令被告向原告赔偿装修损失115万元；3.判令被告退还原告购房尾款及交易税费455235元及利息；4、诉讼费由被告负担。

原告向本院陈述的事实和理由为：2020年8月26日，原告与被告签署《退房及退还款协议》，约定双方解除一号房屋认购协议，被告退还原告购房款684万元并自2017年12月31日起以年息15%标准向原告支付利息，直至684万元全部清偿为止；被告向原告承担已付出的装修费用，以原告提供的实际发票，无发票的以真实有效合同及转账记录为准，但双方确认此项不超过115万元；

此外，被告还应向原告退还购房尾款及交易税费455235元，并自2018年7月31日起以年息15%标准向原告支付利息，直至455235元全部清偿为止。而且根据协议第二条第6项，被告承诺在未还清原告所有款项期间，被告负责无条件提供一号房屋样板间给原告作为临时住所，直至还清款项之日。但被告始终未按照协议约定将应承担的款项付清，虽经原告多次催要，但被告迟迟未付。而且现由于被告经营出现严重困难，负债累累，导致其债权人起诉，法院已查封并拍卖了包括上述一号房屋在内的多套房产，从而直接导致原告既无法对一号周转房继续居住使用，也迟迟拿不到被告按约定应退还的款项和应给付的赔偿。因此，原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称

同意向原告退还购房款684万元、购房尾款及交易税费455235元，因11号楼是2020年10月30日拍卖的，我方同意向原告支付2020年10月30日后的利息，之前的利息不同意支付。理由为，双方并没有履行《退房退还款协议》，而是在之后原告重新收取了房屋，所以原告不能根据该协议要求支付利息。《退房退还款协议》签订后，原告反悔，要求继续交付房屋，双方在2020年10月份口头协商，一致同意解除该协议，并签订了《北京市商品房现房买卖合同》，原告指定购买人是他的外甥孙某，之后一号楼重新交给原告所有。房屋交付后，原告的房屋被法院拍卖，被告认可拍卖房屋是其自身原因造成的，故同意退还购房款，但是不同意按照15%的标准支付利息，而应当按照银行存款利率支付利息，因为《退房退还款协议》解除后，双方并没有重新约定利息支付方式，被告也不同意从2017年开始支付利息，而应当从房屋被拍卖之日起支付利息，因为从拍卖之日起双方才形成债务关系。

法院查明

2020年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退房及退还款协议》，约定主要内容为：1.甲乙双方解除一号房屋认购协议；2.甲方同意退还乙方购房款684万元，并自2017年12月31日起以年息15%的标准向乙方支付利息，直至684万元全部清偿为止；3.甲方同意支付乙方所付出的装修工程施工费用（以乙方提供的实际发票，无发票的以真实有效的合同及转账记录为准，且双方确认装修工程施工费用不超过115万元）；4.甲方同意退还乙方支付的购房尾款及交易税费等455235元，并自2018年7月31日起以年息15%的标准向乙方支付利息，直至455235元全部清偿为止；5.本协议签署生效之日起10日内，乙方应将一号房屋腾退完毕交付甲方，甲方应于2020年12月31日前偿还协议约定的应付款项；

6.甲方另外承诺，在未还清乙方所有款项期间，由甲方负责给乙方无条件提供一号房屋样板间作为乙方临时住所，直至还清款项之日，乙方承诺在此期间无条件配合甲方退款（如提供账户、转账手续等），甲方还清乙方所有费用之后10天内乙方搬出甲方为乙方提供的临时住所，同时乙方保证临时居住一号房屋样板间期间不对房间的结构、装修等进行任何改动，乙方入住一号楼样板间期间产生的水电费、垃圾清运费等由乙方自行承担；7.若乙方在甲方还清全部款项后10日内未按时搬出、腾退一号房屋样板间，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期腾退违约金1万元，直至腾退完毕。《退房及退还款协议》还约定了其他内容。

另查，2020年10月20日，一号房屋被本院依法拍卖，拍卖成交价为9472297元。。

庭审中，被告表示涉案《退房及退还款协议》签订后并未履行，且被告提交案外人孙某与被告之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》予以证明原、被告双方并未解除关于一号房屋的房屋买卖合同，在《退房及退还款协议》签订后，被告即将该一号楼房屋交付给了原告。原告对此不予认可，主张《北京市商品房现房买卖合同》的买受人孙某系其亲戚，其借孙某名义购买一号楼，但该合同规定签订时间为2017年，系《退房及退还款协议》签订之前的购买行为，且该合同因被告原因未予网签，导致该一号楼房屋被法院查封并拍卖。原告主张其已对该一号楼房屋进行了部分装修，但被告不予认可。

庭审中，原告表示被告于2019年7月1日即将一号房屋交付其使用，且目前仍由其实际使用。

裁判结果：

一、房地产公司于本判决生效之日起七日内退还原告购房款684万元，并以684万元为基数，按照年利率15%的标准向原告支付利息，自2017年12月31日起支付至实际履行完毕之日止；

二、房地产公司于本判决生效之日起七日内退还原告购房尾款及交易税费455235元，并以455235元为基数，按照年利率15%的标准向原告支付利息，自2018年7月31日起支付至实际履行完毕之日止。

房产律师张宵旭点评

依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，《退房及退还款协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现原告主张被告未按照约定退还其房款及利息，被告对此不予认可，主张双方并未实际履行该协议，并已口头协商解除该协议，且被告已将涉案一号房屋交付给原告使用。但被告提供的《北京市商品房现房买卖合同》并未写明签订日期，被告提供的其他证据亦不能证明双方已经解除《退房及退还款协议》，故被告的此项答辩意见，缺乏事实依据，法院不予采信。被告应按照《退房及退还款协议》的约定向原告履行退款及支付利息的义务。

关于原告主张被告应向其退还购房款684万元、购房尾款及利息455235元的诉讼请求，被告对此予以认可，法院不持异议，对原告的此项诉讼请求，法院予以支持。

关于原告主张的利息损失，被告认为鉴于涉案一号房屋于2020年10月30日被拍卖，故其只同意支付原告该日之后的利息损失，按照双方《退房及退还款协议》的约定，被告应分别于2017年12月31日起及2018年7月31日起向原告支付利息，被告的主张并无事实及法律依据，法院不予采纳，被告应按照《退房及退还款协议》约定的时间向原告支付利息。关于利息标准，《退房及退还款协议》约定以年息15%的标准计算，被告主张该标准过高，要求按照同期银行存款利率的标准向原告支付利息。原告认为该利率标准并未超过贷款市场报价利率的四倍，系合法有效的约定。该利率标准系双方基于意思自治确定且并未超过必要限度，被告应遵守诚实信用原则依约履行。故对于原告要求被告按照《退房及退还款协议》约定的标准向原告支付利息的诉讼请求，法院予以支持。