咨询热线:13426037149
律师咨询电话:13683504317

为您解决房产法律咨询问题

专业房产律师累计已帮助 1000W+ 个用户

《房产律师解析:婚前购房登女方名且有约定,男方主张个人财产之案》

2024-11-18 22:20:28 0 创始人

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 一、案件详情

 

 (一)原告主张

原告陈某峰向本院提出诉讼请求:

 

1. 判决确认位于北京市丰台区 X 号房屋(以下简称涉案房屋)归陈某峰所有。

2. 诉讼费由林某珊承担。

 

事实和理由:涉案房屋系陈某峰、林某珊婚前购买,登记在林某珊名下。双方婚前协议约定,陈某峰对涉案房屋享有所有权,林某珊仅享有居住权。陈某峰与房屋出卖人、中介协商洽谈,并确定购房合同内容,支付了全部购房款项(含水费),承担了所有交易风险,林某珊仅出面签署了购房合同、贷款合同,办理房屋过户登记,并不清楚涉案房屋购买总价款。根据协议约定,陈某峰为购买涉案房屋出资 585860 元,婚前还贷 20000 元,并与林某珊婚后共同还贷。

 

 (二)被告辩称

被告林某珊辩称:不同意陈某峰的诉讼请求。涉案房屋是林某珊婚前个人财产,登记在林某珊名下,林某珊对涉案房屋享有所有权。

 

 (三)法院查明

陈某峰与林某珊于 2013 5 20 日登记结婚,二人离婚诉讼正在本院审理过程中。

 

2012 5 27 日,买受人林某珊与出卖人张某辉签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定林某珊以 1810000 元价格购买涉案房屋。2012 6 7 日,林某珊向陈某峰转账 590000 元,同日陈某峰向张某辉转账 840000 元;陈某峰于 2012 7 15 日向张某辉转账 120000 元。后林某珊于 2012 7 18 日、7 23 日分两笔向陈某峰转账 60000 元。

 

2012 6 1 日,甲方陈某峰与乙方林某珊签订《购买房产协议》,约定双方以结婚为目的共同出资购买协议所述房产,由于工作原因,男方在购买房产时,尚未获得北京市购房资格,因此所购房产登记在女方名下。为明确双方的房屋财产所有权、房屋债权债务的承担及其他权益,双方经过平等自愿协商,达成如下协议:

 

1. 协议所述房产为涉案房屋。

2. 男女双方承认上述房产,系男女双方以结婚为目的,共同出资购买。购房款总额为 1920000 元。男方出资 470000 元,女方出资 650000 元,利用女方住房公积金贷款出资为 800000 元,婚前女方还贷,婚后双方共同偿还贷款。

3. 协议所述房产,为男女双方共同所有,未经男方书面同意,女方在任何情况下不得将该房产出售、再次抵押及所有权变更,否则女方应赔偿因此给男方造成的损失。

 

2012 6 2 日,陈某峰与林某珊签订《购房出资及权属债务协议》,约定双方以结婚为目的,共同出资购房,由于男方购买该房产时暂未取得北京市购房资格,因此所购房产登记在女方名下。为明确双方对该房产的所有权、购房债务的承担方式及其他权益,双方经过平等自愿协商,达成如下协议:

 

1. 本协议所述房产为涉案房屋。

2. 双方承认上述房产,系男女双方以结婚为目的,共同出资购买。购房款总额为 1920000 元,男方出资 470000 元,女方出资 650000 元,利用女方住房公积金贷款出资为 800000 元。

3. 双方承认上述房产为男女双方共同所有,未经男方书面同意,女方在任何情况下不得将该房屋出租、出售、再次抵押及所有权变更,否则女方应赔偿因此给男方造成的损失。

 

涉案房屋于 2012 8 9 日取得房屋所有权证,登记在林某珊名下,林某珊于 2018 8 23 日补发不动产权证。

 

 (四)裁判结果

驳回陈某峰的诉讼请求。

 

 二、案件分析

 

 (一)物权确认与协议约定的关系

1. 物权争议的产生背景

在涉及婚姻财产纠纷的案件中,物权归属问题往往是争议焦点。本案中,涉案房屋的购买时间在夫妻婚前,这使得情况更为复杂。虽然产权登记在林某珊名下,但陈某峰主张根据婚前协议其拥有房屋所有权,这就引发了物权归属的争议。

 

2. 婚前协议的内容与性质

双方签订的《购买房产协议》和《购房出资及权属债务协议》是本案的关键证据。从协议内容来看,明确约定了双方以结婚为目的共同出资购买涉案房屋,包括各自的出资数额、贷款情况以及房屋权属为双方共同所有等内容。这些协议是双方在平等自愿基础上达成的,对双方具有一定的约束力,体现了双方在购房时的真实意思表示。

 

3. 原告主张与协议约定的冲突

陈某峰称自己对涉案房屋享有所有权,林某珊仅有居住权,这与双方签订的协议内容不符。根据协议,房屋是双方共同所有,而非陈某峰单独所有。因此,陈某峰的这一主张缺乏法律依据,不符合双方最初的约定。

 

 (二)法院判决的依据剖析

1. 物权公示原则与协议的权衡

物权公示原则是物权法的重要原则,一般情况下,不动产的产权登记具有对外公示的效力。在本案中,涉案房屋登记在林某珊名下,但这并不意味着完全排除其他约定的可能性。然而,双方的协议明确约定房屋为共同所有,法院在审理时需要综合考虑这两方面因素。在此案中,由于陈某峰的主张超越了协议约定,法院依据协议内容认定其主张于法无据,从而驳回了他的诉讼请求。

 

2. 证据的综合考量

法院在判决过程中,对双方的出资情况、协议签订情况等证据进行了综合考量。从出资情况来看,虽然双方有资金往来,但这是基于共同出资购房的目的,且协议对出资和房屋权属有明确约定。这些证据相互印证,使得法院能够依据完整的证据链做出判断。

 

 三、案件启示

 

 (一)婚前财产协议的重要性与规范性

1. 明确约定的重要性

本案凸显了婚前财产协议在婚姻财产纠纷中的关键作用。夫妻双方在婚前就房产等重要财产进行明确约定,可以避免日后因物权归属产生争议。协议内容应尽可能详细、清晰,包括出资情况、产权归属、使用权利、处置限制等方面,以减少模糊地带。

 

2. 协议的规范性

签订婚前财产协议时,要注意协议的规范性。建议采用书面形式,并确保双方在平等、自愿、无胁迫的情况下签署。如有可能,可以进行公证,增强协议的法律效力。此外,协议内容应符合法律法规的规定,避免因违反法律而导致协议部分或全部无效。

 

 (二)物权登记与实际约定的协调

1. 物权登记的风险意识

物权登记虽然具有公示效力,但在有特殊约定的情况下,可能与实际权利状况不一致。当事人在进行不动产交易时,尤其是涉及复杂的出资关系和权属约定时,要充分意识到物权登记可能带来的风险。不能仅仅依赖物权登记来确定财产归属,而应重视实际的出资和约定情况。

 

2. 协调措施

为了避免物权登记与实际约定的冲突,在签订婚前财产协议或其他涉及财产权属的协议后,如果条件允许,可以考虑通过合法途径对物权登记进行相应的备注或变更,以更好地反映实际的财产关系,减少纠纷的可能性。

 

 (三)法律理解与诉讼风险评估

1. 准确理解法律规定

在处理类似案件时,当事人和律师都需要准确理解物权相关的法律规定,包括物权公示原则、合同约定对物权的影响等。只有在正确理解法律的基础上,才能合理评估自己的诉讼主张和风险。

 

2. 诉讼风险评估与应对策略

在提起诉讼前,要对案件的诉讼风险进行全面评估。像本案中陈某峰的诉讼请求,由于与婚前协议约定不符,存在较大的败诉风险。律师在代理此类案件时,要充分向当事人分析风险,根据案件具体情况制定合理的应对策略,如是否需要调整诉讼请求、补充证据等,以更好地维护当事人的合法权益。

声明:该作品系结合法律法规、政府官网相关知识整合,遵守本站规章制度发布。如果涉及商誉、版权等相关问题,请通过投诉通道提交相关权属信息,我们将第一时间核准并按照法律的相关规定及时进行删除处理。【投诉通道】

延伸阅读

律师推荐