(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告张某强、李某珍、张某悦向本院提出诉讼请求：要求被告按照 750 万元四分之三的比例于本案生效 7 日内支付三原告折价款。

事实和理由如下：

1. 购房背景：张某悦与王某军原系夫妻。2015 年 8 月，王某军提出改善住房条件，因张某悦已无购房资格，故决定以王某军个人名义购买了 A 号房屋。

2. 资金来源：2015 年 8 月，王某军卖掉由张某悦父母张某强、李某珍出资购买、归于张某悦名下的位于北京市东城区 b 号房屋（该房屋为张某悦的婚前财产），被告获得金额 160 万元。

3. 房屋购买情况：2015 年 8 月，王某军购买了北京市东城区 A 号房屋。

4. 产权协议情况：2015 年 8 月 25 日，王某军与张某悦、张某强、李某珍签订产权协议，约定张某悦、张某强、李某珍占有北京市东城区 A 号房屋产权的四分之三，但王某军一直未曾履约。

5. 前期诉讼情况：张某悦、张某强、李某珍曾起诉要求王某军履约，根据判决，法院已认定王某军应去不动产登记部门办理该房屋的产权过户登记手续，若王某军拒绝履行约定，则属于违约，张某悦、张某强、李某珍可以追究王某军相应的违约责任。

6. 离婚案件中的房产问题：张某悦曾在与王某军的离婚案中再次要求分割该房产。在离婚案件的判决中，张某悦与王某军均认定该房屋总价 680 万元，因该房屋涉及张某强、李某珍的利益，法院判定双方可另行解决。

7. 现状：王某军至今仍未将张某悦、张某强、李某珍的姓名加到该房屋房本上。基于上述事实，请求支持原告的诉讼请求。

 （二）被告答辩

王某军辩称，不同意原告的诉讼请求。王某军跟张某悦是假离婚，离婚后买了两套房，一套房子登记在张某悦名下，一套房子登记在王某军名下，离婚时把张某悦名下的房子做了分割，只给了王某军 120 万元，A 号房屋没有分割。之前是用 b 号的房子做了抵押，买了 B 号的房子，王某军的父亲还给了 15 万元。最后一次复婚的时候，已经协商好，约定了各自名下的房子归各自所有。涉案 A 号房屋的部分首付款 80 万元是从抵押 b 号房产来的，剩余都是王某军自己出资，之后也都是王某军在还贷款，截止现在还有 90 万元贷款没有偿还。

离婚前，王某军所有的资产都在张某悦的手里。王某军同意根据法院判决给予原告房屋的产权份额，但是不同意给付折价款，因为协议上写的是判给份额，而且现在房子也是原告在居住，物业费、取暖费以及贷款都是王某军在支付。B 号房子有王某军一半的情况下，所以写的这个协议不合理，因为 B 号房子的首付很多都是王某军出的，有很多转款记录，还有王某军父亲的 15 万元钱。之后说的是各自的房子归各自，后面的贷款都是王某军在做的，所以说这个协议是无效的。

不管怎么样，房子只承认出份额，不承认赔多少钱，给一部分份额，王某军也没有钱，婚后的份额可以给，折合份额为六分之一给张某悦，与张某悦的父母没有关系。王某军也可以不要房子，张某悦给钱，680 万元的六分之五左右。

 （三）法院查明情况

1. 张某强、李某珍夫妇生有一女张某悦。

2. 位于北京市东城区 b 号房屋（以下简称 b 号房屋）原登记在张某悦名下，系张某悦婚前由张某强、李某珍出资购买。

3. 2009 年 9 月 15 日，王某军与张某悦登记结婚。

4. 2014 年 6 月 1 日，王某军与张某悦协议离婚。

5. 2014 年 6 月 20 日，张某悦（买售方）与案外人刘某华（出卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买了位于北京市东城区 B 号房屋（以下简称 B 号房屋），成交价格为 350 万元。

6. 2014 年 6 月，b 号房屋过户至王某军名下，2014 年 7 月 10 日，王某军以 b 号房屋抵押贷款 70 万元并用于支付 B 号房屋的购房款。

7. 2014 年 9 月 1 日，B 号房屋的房屋所有权证下发，登记在张某悦名下。

8. 2014 年 11 月 10 日，王某军与张某悦登记结婚。

9. 2015 年 8 月 8 日，王某军与张某悦再次协议离婚。

10. 2015 年 8 月 15 日，王某军（买受人）与案外人赵某英（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以 320 万元的价格购买位于北京市东城区 A 号房屋（以下简称 A 号房屋）。

11. 2015 年 8 月，王某军将 b 号房屋出售，得价款 160 万元用于购买 A 号房屋。在本案诉讼中，王某军称“出售 b 号的房子的钱 160 万元，因为 b 号的房子有贷款，需要 70 万元解抵押，张某悦向朋友借了 35 万元、我向亲戚借了 15 万元、我正常的收入 40 万元，一共 90 万元办理了解抵押”，张某悦称“出售 b 号的房子的钱 160 万元，向张某悦的朋友借了 38 万元，还有张某悦的积蓄 27 万元”。

12. 2015 年 8 月 25 日，张某强、李某珍、张某悦、王某军签署协议，内容为：“A 号房屋权比例如下，张某强、李某珍共拥有二分之一产权（源于 b 号房子售房款），张某悦和王某军各占四分之一产权。此证明权力高于房本，以此证明为准”。2015 年 8 月 25 日，王某军签署收条，内容为：“今收到张某强、李某珍将其 b 号房间销售所得款 160 万元用于购买 A 号房屋。”2015 年 8 月 25 日，王某军签署收条，内容为：“今收到张某悦借朋友的 38 万元用于购买 A 号房屋。”

13. 2015 年 8 月 26 日，张某悦名下账号向王某军转账 60 万元。

14. 2016 年 5 月 10 日，A 号房屋的房屋所有权证下发，登记在王某军名下。2016 年 6 月 6 日，银行向王某军放款 A 号房屋的贷款 190 万元。

15. 2016 年 6 月 9 日，王某军与张某悦登记结婚。

16. 2016 年 9 月 12 日，王某军与张某悦又一次协议离婚。

17. 2016 年 10 月 1 日、同年 11 月 1 日，王某军各偿还 A 号房屋贷款本息 13000 元，金额合计 26000 元。

18. 2016 年 11 月 10 日，王某军与张某悦登记结婚。婚后双方因生活琐事产生矛盾，王某军于 2021 年 3 月曾向法院起诉要求与张某悦离婚，后被判决驳回诉讼请求。

19. 截止 2021 年 9 月 21 日，B 号房屋剩余贷款本金 400900 元，已还本金 1409100 元，已还利息 320930 元。

20. 2021 年，王某军再次起诉坚持离婚，张某悦表示同意离婚，在该案中，王某军、张某悦就 A 号房屋市场价值协商一致，均认可总价为 680 万元。2021 年 12 月 8 日，法院作出判决：一、解除原告王某军与被告张某悦的婚姻关系；……位于北京市东城区 B 号房屋归被告张某悦所有，被告张某悦于本判决生效之日起七日内给付原告王某军共同还贷补偿款 1051200 元；……。

21. 截止 2021 年 9 月 1 日，A 号房屋贷款累计偿还本金 959400 元、利息 290200 元，至同年 12 月 1 日，剩余贷款本金 929700 元。

22. 就 A 号房屋的价值，经本院询问，张某强、李某珍、张某悦称“A 号房屋现在的价值是 750 万元。现在网上卖房就是这个价。不申请对房屋价值进行评估鉴定。认可按照原审房屋确认的价值进行主张。”王某军称“我不认可是 750 万元，当时离婚的时候说是 680 万元。不同意按照 680 万元计算房屋价值。不申请鉴定。”

 （四）裁判结果

1. 本判决生效之日起五日内，王某军给付张某强、李某珍房屋折价款 3227400 元；

2. 本判决生效之日起五日内，王某军给付张某悦房屋折价款 1075800 元；

3. 驳回张某强、李某珍、张某悦的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同效力问题

张某强、李某珍、张某悦、王某军于 2015 年 8 月 25 日就 A 号房屋签订的协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。这是整个案件处理的重要依据，各方都应当遵守协议约定的内容。

 （二）房屋产权约定与诉讼主张的关系

A 号房屋是王某军在与张某悦非婚姻关系期间以 320 万元购买，且产权登记在王某军名下，但当事人对房屋产权有明确约定：张某强、李某珍共拥有二分之一产权，张某悦和王某军各占四分之一产权。所以，张某强、李某珍、张某悦要求王某军按照约定比例支付房屋价值款的主张是有合同依据的，法院予以支持是合理合法的。

 （三）房屋价值的认定

1. 原告主张的分析：张某强、李某珍、张某悦主张 A 号房屋价值 750 万元，依据不足。虽然原告表示网上价格如此，但这并不能作为准确认定房屋价值的依据。

2. 被告异议的处理：王某军虽对之前协商的 680 万元房屋价值持异议，但未出示证据。在双方均不申请鉴定的情况下，法院依据当事人在以往诉讼过程中认可的房屋价值即 680 万元处理是符合证据规则的。同时，A 号房屋过户时王某军支付的契税、中介费、服务费合计 108000 元，这部分费用在计算房屋折价款时应一并考虑。

 （四）王某军应支付给张某强、李某珍的房屋折价款计算

1. 出资情况分析：b 号房屋为张某悦婚前财产，由张某强、李某珍出资。王某军购买 A 号房屋期间出售了 b 号房屋，并以所得价款支付部分 A 号房屋的购房款，同时还有王某军签署的涉及 b 号房屋售房款 160 万元的收条。综合这些情形，可以看出张某强、李某珍对 A 号房屋的出资占比较大。

2. 计算过程：以房屋价值为 680 万元按协议约定的产权比例计算，扣除契税、中介费、服务费 54000 元（108000÷2），王某军应支付张某强、李某珍 3227400 元。这种计算方式既考虑了双方的协议约定，也考虑了实际的费用支出情况。

 （五）王某军应支付给张某悦的房屋折价款计算

1. 资金往来分析：根据查明的事实，在签署协议时，王某军向张某悦出具“收到张某悦借朋友的 38 万元用于购买 A 号房屋”的收条，次日，张某悦向王某军转账付款 60 万元，鉴于此时为王某军购买 A 号房屋期间，该转款应包括收条记载的 38 万元。王某军提出使用部分款项（含该 38 万元）用于 b 号房屋解抵押的主张，符合实际情况，法院予以采信。

2. 贷款偿还与公平原则：a 号房屋解抵押款项中有一定情况需要分析，同时，就购房贷款，王某军与张某悦未作约定，鉴于二人已离婚，依据公平原则，张某悦应负担部分剩余贷款。法院以 2021 年 12 月 1 日剩余本金 929700 元进行处理。王某军于 2016 年 10 月 1 日至 2016 年 11 月 1 日期间偿还的贷款 26000 元，属王某军在与张某悦非婚姻关系期间的单独还贷。综合这些情况，以房屋价值为 680 万元按协议约定的产权比例计算，扣除契税、中介费、服务费 27000 元（108000÷4），王某军应支付张某悦 1075800 元。

 三、案件启示

 （一）对家庭房产交易协议签订的警示

1. 明确协议内容的重要性：在家庭内部涉及房产等重大财产交易时，签订的协议内容必须清晰、明确，对各方的权利义务、产权比例等关键内容要有准确无误的表述。本案中如果没有 2015 年 8 月 25 日那份明确的产权协议，原告的主张将缺乏有力依据。

2. 考虑多种情况的约定：协议不仅要约定产权比例，还应考虑到后续可能出现的情况，如房屋的增值、贬值、贷款偿还、费用分担等。这样可以避免在后续出现纠纷时，因协议未涉及相关内容而产生争议。

 （二）证据保存与诉讼策略的重要性

1. 证据保存意识：在整个房产交易、婚姻关系存续与解除过程中，各方都要有证据保存意识。无论是资金来源的证明（如出资购房的转账记录、借款记录等），还是协议的签订过程（如签字、收条等），都可能成为影响案件结果的关键证据。本案中各方关于购房资金来源的不同说法，如果没有相应证据支持，就很难被法院采信。

2. 合理的诉讼策略：原告在诉讼过程中，需要根据实际情况制定合理的诉讼策略。比如对房屋价值的主张，虽然原告认为房屋价值更高，但在没有充分证据的情况下，要考虑法院可能依据双方之前认可的价值进行裁判。同时，对于自己的诉讼请求和主张，要充分准备证据，以应对被告的反驳。

 （三）对婚姻与财产关系处理的思考

1. 婚姻期间财产处理需谨慎：夫妻在婚姻期间和离婚、复婚过程中对财产的处理，尤其是涉及房产等重大财产时，要谨慎行事。本案中多次离婚复婚过程中的房产买卖和产权约定，如果处理不当，很容易引发复杂的纠纷。双方应明确财产的归属和处理方式，避免模糊不清的约定。

2. 尊重法律和合同约定：在处理婚姻财产纠纷时，无论是夫妻双方还是涉及到的家庭成员，都要尊重法律和之前签订的合同约定。不能因为婚姻关系的变化或者个人意愿随意否定有效的协议，否则将承担相应的法律后果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！