(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例详情

 （一）原告诉称

秦某君向本院提出诉讼请求：

1. 判令李某涵腾退位于北京市顺义区房屋（以下简称“涉案房屋”）并协助过户至秦某君名下。

2. 判令李某涵给付秦某君涉案房屋使用费。

事实和理由：秦某君于 2000 年 9 月 6 日与北京 X 公司签订北京市经济适用房预售合同，购买其开发的涉案房屋一套，秦某君支付 462611 元购房款，而后涉案房屋交付并取得产权证。后因国家政策性调整，秦某君名下只能有一套经济适用房，故将涉案房屋暂时过户到父亲秦某辉名下，秦某辉于 2018 年 11 月 5 日病故。姐弟三人在 2018 年 11 月 13 日就涉案房屋的归属作出了约定，鉴于涉案房屋系秦某君全资购买，且涉案房屋由经济适用房转为商品房的全部费用和补交的土地出让金亦由秦某君支付，秦某涛、秦某奎共同签字确认涉案房屋由秦某君所有，并声明放弃对涉案房屋的权利。

因秦某奎于 2019 年 4 月 10 日离世，涉案房屋过户事宜未能及时办理，李某涵亦不配合办理。故秦某君诉至本院，请求如上。

 （二）被告辩称

李某涵辩称：不同意秦某君的诉讼请求。理由：

1. 秦某君主张其与秦某辉之间存在借名买房的事实，但未提供充分有效证据证明双方之间存在合意，亦未证明其对涉案房屋实际控制、占有、使用，故本案不能认定借名买房的法律关系存在。

2. 《继承协议书》并非秦某奎的真实意思表示，更不能作为认定秦某辉与秦某君就涉案房屋达成借名买房的合意及事实的依据。

3. 涉案房屋系秦某辉、孙某芝夫妻的遗产，依法应当按照法定继承分割。

4. 秦某君主张李某涵腾退涉案房屋，协助办理过户并给付房屋使用费没有事实及法律依据。

同时，我方认为，

1. 秦某君起诉主张合同纠纷，合同的相对方是秦某辉，秦某辉与秦某君是房屋买卖合同关系，不是代持关系，秦某君要求过户的诉求不应该得到支持。涉案房屋应该在本案三方当事人之间进行分割，秦某奎虽然在继承协议上签了字，放弃了涉案房屋继承权，但是他的前提条件是误以为秦某君是涉案房屋的出资人，所以秦某奎的签字并不是其真实意思表示，继承协议不应该作为三方继承涉案房屋的依据。

2. 关于秦某君其他诉求与合同纠纷无关，不应该在本案中一并处理，李某涵作为涉案房屋继承人，有支配房屋的权利，无需向秦某君支付房屋使用费。我方认为《继承协议书》是无效的，秦某君及其爱人在北京市有多套房产，不具备履行过户登记条件。

秦某涛辩称：同意秦某君的诉求。理由：秦某君是涉案房屋的实际购买人和出资人，秦某辉没有出资，只是办理了相关手续；

三方签订的《继承协议书》合法有效，涉案房屋所有权应归属秦某君。

 （三）法院查明

秦某辉与孙某芝系夫妻关系，共育有子女三人：秦某君、秦某涛、秦某奎。孙某芝于 2018 年 8 月 13 日去世，秦某辉于 2018 年 11 月 5 日去世。秦某奎与前妻婚后未生育子女，双方于 2005 年离婚。2007 年 10 月 8 日，秦某奎与李某涵登记结婚，婚后未生育子女。秦某奎于 2019 年 4 月 10 日去世。

2000 年 9 月 6 日，秦某君与北京 X 公司签订《北京市经济适用房预售合同》，由秦某君购买该公司开发的涉案房屋一套，房屋价款 462611 元。2011 年 10 月 26 日，秦某君（出卖人）与秦某辉（卖受人）签订《存量房屋买卖合同》，由秦某辉购买涉案房屋，成交价格 606300.24 元，次日，房屋所有权转移登记至秦某辉名下。

2018 年 11 月 13 日，秦某君、秦某涛、秦某奎签订《继承协议书》，内容为：继承人父母现均已去世，继承人秦某君、秦某涛、秦某奎作为父母的合法继承人，现针对父亲秦某辉名下房产达成如下协议：

一、房产系父亲秦某辉代秦某君持有。2000 年 9 月 6 日，秦某君与北京 X 公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定秦某君支付房款 462611 元，购得房产。后因政策调整，秦某君名下只能有一套经济适用房，遂秦某君与父亲秦某辉达成合意，由父亲秦某辉代秦某君持有上述房产。

2011 年 10 月 26 日，秦某君将房产以买卖的名义过户至父亲秦某辉名下。因系代持，父亲秦某辉并未按照协议约定支付房款，且房屋过户费用以及经济适用房转商品房的费用均由秦某君承担。上述事实，继承人秦某君、秦某涛、秦某奎均予以认可。

二、房产所有权归秦某君所有。鉴于本协议第一条所述事实，继承人秦某涛、秦某奎自愿放弃对房产享有的继承权，该房产由秦某君一人继承。

三、秦某奎可无条件居住房产。鉴于秦某君与秦某奎的姐弟关系，秦某君同意将房产无条件的提供给弟弟秦某奎居住，直至秦某奎去世为止。落款处有三人签字并按印。

李某涵对《继承协议书》形式的真实性认可，内容真实性不予认可，称签字是秦某奎所签，2011 年涉案房屋就登记在秦某辉名下，秦某辉于 2018 年去世，如果是秦某辉代持的话，七年的时间秦某君足够时间可以找秦某辉补签代持协议，秦某奎签字不是其放弃继承的真实意思表示，存在涉案房屋是秦某君出资、秦某辉代持的前提下秦某奎才签字的，涉案房屋应该按照法定继承在三人之间分配。秦某君称，《继承协议书》是秦某君、秦某涛、秦某奎三人协商好之后找律师起草打印的，当时秦某君及其爱人、秦某涛、秦某奎及李某涵都在现场，并提供签字时的现场照片予以证明。秦某涛对《继承协议书》、现场照片均予以认可。

关于涉案房屋的过户问题，秦某君明确表示其尚不具备过户的条件。

 （四）裁判结果

1. 李某涵于本判决生效之日起 30 日内将位于北京市顺义区房屋腾退返还给秦某君；

2. 李某涵于本判决生效后 30 日内支付秦某君房屋占有使用费，自 2019 年 7 月 10 日起至实际腾退之日止，按照每月 6500 元标准计算；

3. 驳回秦某君的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）《继承协议书》的效力认定

1. 协议的真实性与合法性考量

秦某君、秦某涛、秦某奎签订的《继承协议书》在形式上真实存在，且有三人签字按印。李某涵虽对内容真实性提出质疑，认为秦某奎签字非其真实意思表示，但未能提供充分证据予以反驳。从协议签订的背景和过程来看，秦某君称是三人协商后找律师起草打印，且有现场照片为证，秦某涛也予以认可，这些都增加了协议真实性的可信度。在合法性方面，该协议未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。

2. 协议对房屋归属的确定作用

《继承协议书》明确约定涉案房屋由秦某君一人继承，基于该协议，秦某君对涉案房屋享有合法的继承权益。该协议实际上是对家庭内部关于房屋产权归属的一种约定，在没有相反证据足以推翻的情况下，法院应尊重当事人的意思自治，认定协议有效并据此确定房屋所有权归秦某君。

 （二）借名买房关系的综合判断

1. 借名合意与出资情况分析

虽然李某涵质疑秦某君与秦某辉之间借名买房关系缺乏合意证据，但从《继承协议书》以及秦某君支付购房款、过户费用、经济适用房转商品房费用等事实来看，存在借名买房的高度可能性。秦某君能够提供购房原始合同及相关费用支付凭证，表明其在房屋购置过程中的实际出资行为，这与借名买房的通常情形相符。

2. 房屋占有使用情况的影响

尽管李某涵提出秦某君未证明对房屋实际控制、占有、使用，但在借名买房关系中，实际占有使用并非认定的唯一关键要素。尤其是在本案存在家庭内部特殊安排，如约定秦某奎可居住直至去世的情况下，不能仅凭秦某君未实际居住就否定借名买房关系的存在。

 （三）房屋占有使用费的确定依据

1. 协议约定与权利变动节点

《继承协议书》约定秦某奎可居住涉案房屋直至去世，秦某奎于 2019 年去世后，李某涵继续占有房屋已无合法依据。考虑到李某涵处理丧葬事宜及搬家需要一定合理期限，法院在确定房屋占有使用费起算时间时给予了相应考虑，从 2019 年 7 月 10 日起算较为合理。

2. 费用标准的酌定因素

法院结合房屋面积、地理位置等因素酌情确定每月 6500 元的占有使用费标准。房屋面积大小会影响其使用价值和市场租金水平，地理位置则与周边房屋租赁市场行情密切相关，这些因素综合起来能够较为客观地反映涉案房屋的占有使用价值，从而确定合理的费用标准。

 三、案件启示

 （一）家庭财产安排与协议签订

1. 明确产权归属约定

在家庭内部涉及房产等重大财产安排时，应及时签订明确、详细且合法有效的书面协议。无论是借名买房、房产代持还是遗产继承分配等情况，都要清晰地约定各方权利义务关系，避免日后因产权不清引发纠纷。像本案中的《继承协议书》，虽然在一定程度上明确了房屋归属，但仍因部分内容被质疑而产生争议，如果协议内容更加严谨、全面，将能更好地保障各方权益。

2. 确保协议真实性与合法性

签订协议时，应确保各方当事人真实意思表示，可采用见证、公证等方式增强协议的公信力。同时，要严格遵守法律法规规定，不得违反强制性法律条文，否则协议可能被认定无效。对于涉及房产交易、继承等复杂法律关系的协议，建议咨询专业律师，以确保协议的有效性和可执行性。

 （二）证据收集与保存

1. 全面收集交易凭证

在涉及房产购置、过户、费用支付等过程中，要全面收集各类凭证，如购房合同、付款发票、转账记录、手续费收据等。这些凭证不仅能够证明资金流向和交易事实，在纠纷发生时还能作为重要证据支持自己的主张。秦某君在本案中提供的购房款支付凭证等对其证明借名买房关系起到了关键作用。

2. 留存相关沟通记录与照片

与家庭成员之间关于房产安排的沟通记录，如聊天记录、通话录音，以及重要场景的照片（如协议签订现场照片）等，都可能在纠纷中成为有力证据。这些记录可以反映当事人的真实意图和当时的实际情况，有助于法院查明事实真相，维护当事人合法权益。

 （三）诉讼策略与法律适用把握

1. 准确主张权利与法律关系

在诉讼过程中，当事人应准确分析案件事实，依据相关法律规定确定正确的诉讼请求和主张的法律关系。如本案中秦某君依据《继承协议书》主张房屋所有权和腾退请求，符合法律规定和案件实际情况。如果错误地主张法律关系或提出不合理的诉讼请求，可能导致败诉。

2. 合理应对对方抗辩与证据

面对被告的抗辩和提供的证据，原告应冷静分析，有针对性地进行反驳和补充证据。对于被告提出的质疑，要从法律、事实和逻辑等多方面进行回应，展示自己主张的合理性和证据的充分性。例如秦某君针对李某涵对《继承协议书》真实性的质疑，通过提供现场照片和秦某涛的证言进行有力回应，增强了自己胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！