(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例详情

 （一）原告诉称

原告张某斌、赵某芳、张某旭、刘某芬、张某娜、张某莲、张某玲、张某慧向本院提出诉讼请求：

1. 依法确认孙某芝与李某君 2005 年 10 月 20 日签订的北京市东城区的房屋买卖合同无效。

2. 判令位于北京市东城区房屋恢复登记至孙某芝名下。案件受理费由孙某芝、李某君负担。

事实与理由：张某贤与前妻陈某花育有三子三女，分别为张某斌、张某聪、张某保、张某莲、张某玲、张某慧。陈某花 1974 年 12 月去世。张某贤与孙某芝 1989 年 11 月 30 日再婚，无婚生子女。张某贤 2006 年 9 月 8 日去世，次子张某聪 2020 年 10 月 21 日去世，张某聪的配偶为赵某芳、儿子为张某旭，三子张某保 2012 年 4 月 3 日去世，张某保配偶为刘某芬、女儿张某娜。

北京市东城区二号房屋，为张某贤与孙某芝婚后取得，张某贤 2006 年 9 月去世，孙某芝未经其他继承人同意，于同年 11 月私自将房屋通过买卖方式过户给自己的儿子黄某鑫之配偶李某君。我方认为，该房产是夫妻共同所有，张某贤享有法定份额，黄某鑫与孙某芝系母子，二人对房屋处于共有状态的事实应系明知，对于过户行为涉及我方的合法利益亦属明知，孙某芝与李某君具有损害我方利益的故意，且客观上损害了我方权利。

 （二）被告辩称

被告孙某芝辩称，诉争房屋是孙某芝、黄某麟一家的房子，房改房的时候孙某芝让黄某鑫使用孙某芝夫妇的工龄买下来了。房子买下来之后需要五年才能过户交易，五年期满后孙某芝就将该房子卖给了李某君。孙某芝和李某君买卖房屋时不存在恶意串通，该房子的房本是 1999 年办理在孙某芝名下，并且用了孙某芝 31 年、黄某麟 36 年的工龄。

李某君与黄某鑫是 2001 年结婚，因此当时李某君、孙某芝都认可房子是孙某芝、黄某麟一家的家庭共同财产，没有张某贤的份额。而且当时李某君是以市场价格购买的房屋并进行的过户，所以原告起诉的我与李某君恶意串通不符合事实情况，因此我方认为买卖合同为有效合同。

被告李某君辩称，诉争买卖合同不是 2006 年 11 月签订的，该合同是 2005 年 10 月 20 日签订的。我同意孙某芝的答辩意见。诉争房屋是孙某芝夫妇的房产，与张某贤无关。从房屋性质来讲，房屋是孙某芝利用孙某芝夫妇的工龄购买的房改房，该房屋是政策房，孙某芝是 1988 年 3 月退休，其与张某贤结婚的时间是 1989 年 11 月 30 日，孙某芝的工龄与张某贤毫无关系。

从房屋性质来讲，该房屋属于孙某芝与黄某麟原家庭的家庭共有财产。就房屋的出资，张某贤与原配偶育有六名子女，张某贤的原配偶 1974 年 12 月去世，张某贤 1991 年退休前月工资是 146 元，1991 年退休的时候退休费 109.5 元，困难补助 21.9 元。从发放困难补助就可以看出张某贤的原家庭情况比较困难。张某贤与孙某芝再婚后仅半年张某贤就患病入院，后长期卧病在床生活不能自理直至去世。因此张某贤在购房时是没有任何支付能力的。案涉房屋计算工龄后所支付的购房款 16537.58 元，是黄某鑫支付的，张某贤对该房屋没有任何出资。

综合房屋性质、工龄计算情况、出资情况，该房屋都与张某贤无关，张某贤不应享有涉案房屋的权利，因此原告就不应享有涉案房屋的权利，原告无权提出确认合同无效纠纷涉案房屋是由所有权人孙某芝出售给李某君的，当时双方计算了相应的对价也明确了支付方式，当时双方协商一致，张某贤 1999 年购买海淀区 Z 号房改房时，向黄某鑫借款 55000 元。日常生活中，因张某贤和孙某芝退休工资都不高，张某贤 1990 年即开始卧病在床，很快就需要 24 小时全职保姆照顾，黄某鑫和李某君时常向孙某芝提供资金，这部分款项在房屋买卖时确认为 8 万元。

2005 年 10 月 30 日，李某君又向孙某芝支付了 5 万元。2006 年 9 月底，李某君的父母资助了李某君 10 万元，李某君将该 10 万元支付给孙某芝。房款支付完毕后房屋于 2006 年 11 月完成了过户。这个房子的交易是支付了合理对价的交易，没有损害原告任何利益，原告的诉讼请求不应得到主张。诉争房屋为房改房，性质特殊，不能机械使用婚姻关系取得财产为夫妻共同财产，房改房是国家给购房人的福利，只有具备相应资格才能购买，判断是否具备资格应该以购房申请表为准，诉争房屋为孙某芝、黄某麟的资格购买的，不能以购房款支付发生在孙某芝再婚期间就认为是孙某芝再婚后的夫妻共同财产。

诉争房屋缴纳购房款时，黄某鑫已工作 8 年，在适婚年龄，孙某芝购买该房屋就是为了黄某鑫，购房款也是黄某鑫支付的。张某贤的医保报销比例低，因病致贫，其收入用于基本生活和医疗费了，张某贤的子女没有支付过赡养费，所以购房款都是黄某鑫支付的，其余部分是孙某芝、黄某麟的工龄折抵的，所以诉争房屋与张某贤无关。

 （三）法院查明

张某贤与前妻陈某花共育有六个子女，分别为张某斌、张某聪、张某保、张某莲、张某玲、张某慧。陈某花去世后，张某贤与孙某芝于 1989 年 11 月 30 日再婚，婚后未生育子女。张某贤于 2006 年 9 月 8 日去世。张某保于 2012 年 4 月 3 日去世，其配偶为刘某芬、女儿为张某娜。张某聪于 2020 年 10 月 21 日去世，其配偶为赵某芳、儿子为张某旭。黄某鑫系孙某芝与前夫所生之子，出生日期为 1972 年 6 月 18 日，在孙某芝与张某贤再婚后随两人共同生活。黄某鑫于 2016 年 2 月 9 日去世，其配偶为李某君。

1998 年 12 月 15 日，北京市某单位（甲方）与孙某芝（乙方）签订《公有住房出售买卖合同》，约定甲方将东城区二号 2 居室出售给乙方，经东城区房改办批准，同意乙方按北京市（97）价购房，并享受优惠政策；成本价为 1450 元/建筑平方米，标准价为 943 元/建筑平方米，乙方自愿以成本价购买住房，产权归个人所有；甲乙双方议定，乙方一次性付清房价款 16537.58 元，差额部分多退少补；乙方应交款为房价款及其他费用，合计 17586.63 元。

1998 年 5 月 28 日，孙某芝向北京市某单位预交购房款 15000 元、维修基金 900 元，收据载明交款人为孙某芝；1998 年 12 月 22 日，孙某芝向北京市某单位补交购房款等 1686.63 元，交款通知单载明交款人为黄某鑫，收据载明交款人为孙某芝。上述两次房款的交款通知单均载明购房人孙某芝，工龄和 67。孙某芝、李某君称上述房屋购房款为黄某鑫支付，因时间久远，没有相关证据。1999 年 12 月 2 日，上述房屋过户至孙某芝名下。

庭审中，李某君称购买上述房屋时，用了孙某芝和黄某麟的工龄，并提交《某单位出售公有住房情况调查函》、《调查表回执》，称孙某芝购买该房屋时，是以成本价每建筑平方米 1450 元购买的，折抵孙某芝、黄某麟 67 年工龄后，孙某芝应交房款为 16537.68 元，所以孙某芝、黄某麟的工龄折算成房款 53352.42 元。孙某芝对李某君上述主张予以认可，张某斌、赵某芳、张某旭、刘某芬、张某娜、张某莲、张某玲、张某慧不予认可。李某君另提交张某贤档案摘抄记录、病历、证人证言主张张某贤经济困难，无力支付诉争房屋购房款。张某斌、赵某芳、张某旭、刘某芬、张某娜、张某莲、张某玲、张某慧对此均不予认可。

2005 年 10 月 20 日，孙某芝（卖方、甲方）与李某君（买方、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，将上述房屋出售给李某君，约定房产售价为 285000 元。2006 年 10 月 12 日，孙某芝与李某君办理上述房屋过户手续，将该房屋过户至李某君名下。

庭审中，张某斌、赵某芳、张某旭、刘某芬、张某娜、张某莲、张某玲、张某慧称不动产的物权发生在孙某芝和张某贤婚后，应为二人夫妻共同财产，孙某芝将房屋过户给儿媳李某君名下，并未通知张某贤其他继承人；孙某芝与李某君就涉案房屋的交易，并未支付相应价款；双方其他案件审理中，孙某芝自认过户涉案房屋原因是担心涉案房屋有后续纠纷，因此从主观上来看出让人与受让人均不存在善意，存在恶意串通。

孙某芝称诉争房屋办理产权时，李某君与黄某鑫尚未结婚，李某君对诉争房屋中是否存在张某贤的份额是不知情的，张某斌、赵某芳、张某旭、刘某芬、张某娜、张某莲、张某玲、张某慧所述的孙某芝自认过户涉案房屋原因是担心涉案房屋有后续纠纷是断章取义，孙某芝除黄某鑫之外还有其他子女，孙某芝将诉争房屋过户给李某君是为了防止子女之间发生纠纷。李某君称诉争房屋是 1976 年就已经由孙某芝、黄某麟承租，其已经支付了诉争房屋价款；诉争房屋无论是房改房的政策上，还是房屋购买的贡献上，均与张某贤无关，无需通知张某贤。

 （四）裁判结果

1. 孙某芝与李某君于 2005 年签订的《北京市房屋买卖合同》无效；

2. 孙某芝于本判决生效后 10 日内将北京市东城区二号房屋恢复登记至孙某芝名下，李某君予以配合，如孙某芝未申请上述变更登记，张某斌、赵某芳、张某旭、刘某芬、张某娜、张某莲、张某玲、张某慧有权申请强制执行。

 二、案件分析

 （一）房屋产权份额的确定

1. 婚姻关系与购房时间节点

张某贤与孙某芝于 1989 年 11 月 30 日再婚，1998 年 12 月 15 日购买诉争房屋。该房屋购买于夫妻关系存续期间，虽然孙某芝、李某君主张房屋是孙某芝利用其与前夫黄某麟的工龄购买且购房款由黄某鑫支付，但从购房款的交款凭证来看，预交购房款 15000 元及维修基金 900 元的收据载明交款人为孙某芝，补交购房款等 1686.63 元的收据也载明交款人为孙某芝，且他们未能提供充分证据证明购房款实际由黄某鑫支付，故不能排除张某贤在该房屋中有财产份额。根据一般的夫妻共同财产认定原则，在婚姻关系存续期间购买的房产，若无相反证据证明，应认定为夫妻共同财产，张某贤应享有相应份额。

2. 工龄折抵与房屋权属关系

李某君称购买房屋时用了孙某芝和黄某麟的工龄，并提交相关调查函和回执，试图证明房屋与张某贤无关。然而，即使存在工龄折抵情况，也不能完全否定张某贤在房屋中的权益。在房改房购买过程中，工龄折抵只是一种优惠政策，不能改变房屋在婚姻关系存续期间取得的事实以及夫妻共同财产的性质认定基础。

 （二）合同效力的判断

1. 恶意串通的认定依据

孙某芝与李某君存在亲属关系，李某君为孙某芝之子黄某鑫的配偶。在这种特殊关系下，孙某芝在张某贤去世后不久便将房屋过户给李某君，且就房款支付情况未能提供充分证据证明。从常理推断，孙某芝与李某君应当知晓房屋可能涉及张某贤其他继承人的利益，却仍进行交易，存在恶意串通损害他人利益的嫌疑。特别是在其他案件审理中，孙某芝曾自认过户涉案房屋原因是担心后续纠纷，这进一步表明其主观上存在非善意的意图，符合恶意串通损害第三人利益导致合同无效的情形。

2. 合同无效的法律后果

根据法律规定，恶意串通损害他人利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。所以，法院判决孙某芝与李某君签订的《北京市房屋买卖合同》无效，并要求将房屋恢复登记至孙某芝名下是符合法律规定的。这样的判决结果旨在恢复到合同签订前的财产状态，保护了张某贤其他继承人的合法权益。

 三、案件启示

 （一）家庭房产交易中的风险防范

1. 明确产权归属与份额

在家庭内部涉及房产交易，尤其是涉及再婚家庭或有复杂家庭关系的情况下，各方应在交易前明确房屋的产权归属和各成员的份额。可以通过签订书面协议、进行公证等方式，避免日后因产权不清引发纠纷。例如本案中，如果在张某贤在世时，能对房屋产权进行明确约定，或者孙某芝在过户房屋前与张某贤的继承人进行协商沟通，可能就不会引发如此激烈的诉讼。

2. 规范交易流程与证据留存

无论是房屋买卖还是其他财产交易，都应遵循规范的交易流程，确保每一个环节都有合法有效的证据支持。如购房款的支付凭证、房屋产权变更的手续文件等都应妥善保存。在本案中，孙某芝和李某君因未能提供购房款由黄某鑫支付的证据，导致其主张不被法院采信，在诉讼中处于不利地位。

 （二）诉讼中的证据收集与法律适用

1. 全面收集证据

当事人在主张自己的权益时，应全面收集各类证据，包括直接证据和间接证据。如本案中原告方通过强调房屋购买时间在张某贤与孙某芝婚姻关系存续期间，以及孙某芝在其他案件中的自认等证据，形成了较为完整的证据链，有力地支持了其合同无效的主张。而被告方仅依靠一些缺乏充分证明力的证据，如无法证实的购房款支付主张和工龄相关材料，难以对抗原告的诉求。

2. 准确把握法律规定

在诉讼过程中，准确理解和适用法律规定至关重要。原告方依据恶意串通损害他人利益导致合同无效的法律规定，结合案件事实进行分析论证，使法院能够依据相关法律作出正确的判决。这提醒当事人在诉讼前应深入研究与案件相关的法律条文，必要时寻求专业法律人士的帮助，确保自己的诉讼请求有坚实的法律依据。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！