原告诉称

吴某刚向一审法院起诉请求：1.解除吴某刚与赵某君于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；2.赵某君、齐某彩返还吴某刚购房款160万元；3.赵某君、齐某彩给付吴某刚经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）；4.诉讼费由赵某君、齐某彩承担。

赵某君上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判由赵某霞返还吴某刚房款1600000元、赵某霞赔偿吴某刚违约金1500000元；3.本案诉讼费由吴某刚、赵某霞共同承担。

事实与理由：案涉房款由赵某霞收取，赵某霞也认可该事实，故应由赵某霞承担返还房款的责任。吴某刚签订合同时明知房屋实际权利人为赵某霞，其真实意思表示系与赵某霞签订合同，因此案涉房屋买卖合同的双方是吴某刚与赵某霞，一审判决赵某君承担违约责任显属不当，赵某君不应承担违约责任。

 

被告辩称

吴某刚辩称，同意一审判决。

赵某霞辩称，同意赔偿吴某刚购房款及违约金。

齐某彩述称，同意赵某君上诉请求。

 

法院查明

2013年8月1日，吴某刚（买受人）与赵某君（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区一号（即涉案房屋），房主赵某君，商品房一套，卖给吴某刚，房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到吴某刚名下，过户中发生的一切费用都由原房主赵某君承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到吴某刚名下，房主赵某君按每日5000元违约金支付给吴某刚。过户后房屋交给吴某刚。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”

协议签订当日，吴某刚向赵某霞的工商银行账户汇入1600000元。赵某君与赵某霞共同向吴某刚出具收条，载明：“今收到吴某刚交来购买坐落大兴区一号（即涉案房屋）房屋款1600000元。因吴某刚向赵某君转卡失败，改为吴某刚向赵某霞卡转入人民币1600000元整。”收条尾部有赵某君、赵某霞的签字及捺印。

2016年7月26日，吴某刚因房屋买卖合同纠纷将赵某君诉至一审法院，一审法院出具民事调解书，内容为：一、吴某刚与赵某君于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效。

2017年8月4日，吴某刚又将赵某君诉至一审法院，请求一审法院判决赵某君协助吴某刚办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被一审法院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且吴某刚经一审法院依法释明仍未变更诉讼请求，故一审法院，判决驳回吴某刚的诉讼请求。

另查，2012年12月24日，M银行（以下简称M银行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，C公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。

C公司与赵某杰、赵某君借款合同纠纷一案，一审法院判决：一、赵某杰偿还C公司借款本金

5000000元并支付借款利息；二、赵某杰支付C公司律师代理费136600元；三、如赵某杰未履行上述第一项、第二项义务，则C公司对赵某杰名下位于北京市大兴区房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如赵某杰未履行上述第一项、第二项义务，则C公司对赵某君名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后，赵某杰、赵某君未如期履行判决书确定的义务，C公司向一审法院申请强制执行，一审法院执行过程中，一查封涉案房屋。后邹某静以其受让C公司就享有的全部债权为由，申请变更为申请执行人，后吴某刚就涉案房屋提出案外人异议，一审法院裁定中止对涉案房屋的执行。邹某静不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院判决：准许执行北京市大兴区一号房屋。吴某刚上诉后，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

一审庭审中，针对赵某霞陈述涉案房屋系其用其弟弟赵某君的名义购买，购房款系其实际收取及使用，其愿意承担本案相关法律责任，吴某刚称：我方认为法律上不存在借名买房的事儿，我方是和赵某霞联系，但房主为赵某君，后续多项判决主体均为赵某君，具体赵某霞与赵某君之间对房屋的约定与我方无关，虽然赵某霞当庭认可是其原因导致没有过户，愿意承担各项责任，但本案中我方仍要求由赵某君、齐某彩承担责任，不要求由赵某霞承担相关责任，其内部之间的关系由其内部自行解决。

赵某君、齐某彩称：我方认为应由房屋实际权利人赵某霞承担相应责任，借名买房的行为并不为法律所禁止。赵某霞称：吴某刚当时知道我是用我弟弟的名义买的，他也没有异议，希望吴某刚实事求是，我愿意承担本案的责任。

法院认为，根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决，可以判定赵某君未按房屋买卖合同约定履行过户义务，导致无法实现合同目的，属于违约行为。关于赵某霞与赵某君之间借名买房的问题，并不妨碍吴某刚行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故，吴某刚要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求赵某君退还房款160万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。

对于吴某刚要求赵某君赔偿经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）的诉讼请求，因赵某君系违约方，应对吴某刚的合理实际损失予以赔偿，但对于具体赔偿数额，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为由赵某君一次性赔偿吴某刚实际损失150万元。

吴某刚要求齐某彩共同承担本案给付责任的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。

 

裁判结果

一审判决：一、自判决生效之日起解除吴某刚与赵某君于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；二、赵某君于判决生效之日起十日内返还吴某刚房款1600000元；三、赵某君于判决生效之日起十日内赔偿吴某刚经济损失1500000元；四、驳回吴某刚的其他诉讼请求。

二审判决：

一、维持北京市大兴区人民法院判决第一、二项；

二、撤销北京市大兴区人民法院判决第三、四项；

三、赵某君于本判决生效之日起十日内赔偿吴某刚经济损失800000元；

四、驳回吴某刚的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

收藏 0 支持 0 反对 0

延伸阅读