(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例详情

 （一）原告诉称

原告林某君向本院提出诉讼请求：

1. 判决确认 2009 年 4 月 28 日林某君与赵某鹏、钱某英之间关于位于昌平区 Y 室楼房的房屋买卖合同为合法有效合同；

2. 判决赵某鹏、钱某英无条件配合将上述昌平区 Y 室楼房的房屋过户得到林某君名下；

3. 案件受理费由赵某鹏、钱某英负担。

事实与理由：林某君与赵某鹏、钱某英达成房屋买卖合同，在该房屋买卖合同中约定，林某君购买赵某鹏、钱某英所有的位于昌平区 Y 室楼房的房屋，楼房价款为 402694 元，签定合同当日，林某君将购房款一次性给付了赵某鹏、钱某英，赵某鹏、钱某英也将楼房及相关手续交付给了林某君。

由于上述楼房系回迁房，林某君购买时不能办理房产过户手续，在合同第五条又约定，在楼房具备过户条件时，赵某鹏、钱某英应当积极配合林某君办理房产过户手续。但是，时至今日，林某君购买楼房已经 13 年之久，早就具备了过户条件，此次起诉之前，林某君多次找过赵某鹏、钱某英，要求赵某鹏、钱某英按照约定配合林某君将楼房过户，但是赵某鹏、钱某英总以种种理由推脱，至今林某君仍无法将所购买的上述楼房过户到自己名下。综上，为维护林某君的合法利益，现林某君只能对赵某鹏、钱某英起诉至人民法院，请法院依法判决，支持林某君的诉讼请求。

 （二）被告辩称

被告赵某鹏、钱某英辩称：不同意林某君诉讼请求。林某君已经违约了，原定是一次性给清款，对方没有给清，还欠赵某鹏、钱某英 10 万多元，但对方出具的 35 万的收条是赵某鹏写的，时间长了赵某鹏有点记不清。赵某鹏、钱某英主张对方还剩 52694 元未支付。

关于对方违约，在 4 月 28 日签订合同的时候，林某君拿着购房大票和赵某鹏商量，林某君说 30 号付齐赵某鹏就答应了，但后来去了银行就没给赵某鹏。赵某鹏方认为合同无效，因为林某君没有按照合同约定于签订合同当日一次性向赵某鹏、钱某英付清房款。这 13 年来，赵某鹏、钱某英找林某君要了很多趟剩余房款，但林某君一直躲着。

被告赵某昊辩称：不同意林某君诉讼请求，13 年过去了赵某昊对这件事什么都不知道，赵某昊以为这一直是赵某昊父亲的房子，接到法院通知赵某昊才知道房子卖了，这个房子是拆迁回购的，有赵某昊的平米数，而且林某君也没有一次性付清款项，赵某昊认为合同无效。

 （三）法院查明

2009 年 4 月 15 日，赵某鹏、钱某英、赵某昊认购北京市昌平区 Y 号房屋，该套房屋商品房优惠价格面积占赵某鹏、钱某英、赵某昊购房指标。

2009 年 4 月 28 日，甲方（卖方）赵某鹏、钱某英与乙方（买方）林某君签订《房屋买卖合同》，内容为：甲、乙双方就属于甲方所有的位于 Y 室楼房买卖事项，经协商一致，达成如下协议：

一、甲方自愿将属于甲方所有的位于 Y 室楼房一套出卖给乙方。

二、甲乙双方确定上述楼房买卖的总价款为人民币 402694 元。

三、本合同签定之日，乙方向甲方一次性付清房款。

四、甲方保证该房产合法、权属清楚、甲方应保证卖给乙方的该楼房无任何担保、抵押、房产瑕疵，……。

五、鉴于甲方卖给乙方的该套楼房属于回迁房，甲乙双方在本合同生效之后大约三年左右的时间内不能办理楼房产权的过户变更登记手续，所以在楼房具备过户条件时，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，办理房产证手续所产生的有关税费等相关费用由乙方承担，但是不包括土地出让金等其他费用。

六、本合同签定后，如果甲方中途反悔，致使本合同不能继续履行，则甲方除应当返还乙方所交购房款及利息外，还应当按照当时市场的房价与乙方现在购房价 5300 元/㎡的差额赔偿乙方经济损失；另外甲方还应当支付乙方违约金 800000 元。

七、甲方向乙方办理产权证过户时不得向乙方索要任何经济条件，双方要履行合同。

2009 年 4 月 30 日，赵某鹏向林某君出具《收条》一张，内容为：“今收林某君房款共计叁拾伍万元整。收款人赵某鹏，2009.4.30。”赵某鹏主张，收条上虽然写的是 35 万元，但是实际上林某君只给付了 30 万元，赵某鹏不识字，林某君说转了 35 万元，赵某鹏才打了 35 万元的收条，赵某鹏实际上只收到 30 万元。赵某鹏、钱某英就上述主张提交赵某鹏银行卡流水，证明其收到 30 万元购房款。

就购房款的支付情况，林某君主张除了 2009 年 4 月 30 日银行转账支付赵某鹏 300028 元，剩下的 102666 元是给的现金，分两次送到赵某鹏家里的。第一次给的现金 5 万元，是 4 月 30 日当天给付的或者是之前给付的，第二次给的现金 5.3 万元，两次间隔时间 10 天左右，多余的钱赵某鹏就没有找零了，是和一个朋友孙某鑫一起去的，有 5 万元现金当时是向李某莉和张某达夫妻借的，剩余的 5.3 万元是向孙某鑫借的，但是孙某鑫四五年没联系了，联系不上了。

法院当庭对李某莉进行电话询问，经询问，李某莉述称 2009 年 4 月 30 日通过银行卡向赵某鹏转账 200028 元，是林某君向李某莉借款的，当天林某君又借款 5 万元，当天借给林某君了，但是没有说借钱是用来干什么，后来还了。赵某鹏主张购房款林某君只给了 30 万元，从来没有给过赵某鹏现金。

关于诉争房屋交付时间，林某君主张是合同签订当日，赵某鹏主张是 2009 年 4 月 26 日把房屋钥匙给的林某君。

林某君主张其多次找到赵某鹏要求配合过户，但赵某鹏称其办不了，要求林某君把手续拿过去，要赵某昊跟着林某君去办理。赵某鹏主张 2013 年开始诉争房屋可以办理房本，赵某鹏多次找到林某君要求把房款给齐一起去办理过户，但每次林某君都不在家。

诉争房屋一直由林某君占有使用至今。双方确认诉争房屋现在可以办理房屋产权证书。

 （四）裁判结果

1. 确认原告林某君与被告赵某鹏、钱某英于 2009 年 4 月 28 日签订的《房屋买卖合同》有效；

2. 被告赵某鹏、钱某英于本判决生效之日起七日内配合原告林某君将位于北京市昌平区 Y 号房屋过户至原告林某君名下。

 二、案件分析

 （一）合同效力的判定依据

1. 合同有效的法定条件审查

林某君与赵某鹏、钱某英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。从合同签订的过程来看，双方就房屋买卖的关键条款如房屋位置、价款、付款方式、过户条件等进行了明确约定，不存在一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益的情形；也没有恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的迹象；合同目的并非以合法形式掩盖非法目的；未损害社会公共利益；同时也不违反法律、行政法规的强制性规定。所以，该合同符合合同有效成立的基本条件。

2. 未足额付款与合同效力关系

赵某鹏、钱某英、赵某昊以林某君未按照合同约定于签订合同当日一次性付清房款为由主张合同无效。然而，购房款的给付情况并不属于导致合同无效的法定情形。合同效力的认定主要依据合同订立时是否符合法律规定的有效要件，而付款义务的履行属于合同履行层面的问题。即使林某君存在未足额付款的违约行为，也不能直接否定合同的效力。

 （二）房屋过户请求的支持理由

1. 合同约定与履行情况考量

房屋买卖合同明确约定在楼房具备过户条件时，赵某鹏、钱某英应积极配合林某君办理房产过户手续。现诉争房屋已经具备办理过户条件，按照合同约定，赵某鹏、钱某英应当履行过户义务。从房屋的占有使用情况来看，诉争房屋一直由林某君占有使用至今，这在一定程度上也表明林某君对房屋具有实际的权益关联，且在长达近 13 年的时间里，虽然双方对付款情况存在争议，但房屋的实际占有状态相对稳定，支持林某君的过户请求有利于维护交易的稳定性和公平性。

2. 赵某昊异议的处理依据

赵某昊以不知道房屋出售事宜且林某君未一次性付清款项为由认为合同无效。但事实上，诉争房屋出卖给林某君已长达近 13 年之久，在如此长的时间里，赵某昊未能提供证据显示其对房屋出售事宜提出过异议。根据常理推断，如果赵某昊对房屋所有权有强烈的关注和主张意愿，在这么长的时间内不可能毫无行动。因此，法院认定赵某昊应当视为对赵某鹏、钱某英出售诉争房屋行为的确认，其异议不能成立。

 三、案件启示

 （一）房屋买卖合同签订与履行要点

1. 明确合同条款与付款方式

在签订房屋买卖合同时，双方应尽可能详细地明确合同条款，包括房屋的基本信息、价款、付款方式、付款时间节点、过户条件、违约责任等。对于付款方式，如果涉及到一次性付款或分期付款，要明确每一期的付款金额、时间以及逾期付款的责任。像本案中如果在合同中对现金支付部分有更详细的说明或者有见证人在场，可能会减少日后关于付款金额的争议。

2. 及时履行义务与留存证据

无论是买方还是卖方，都应按照合同约定及时履行自己的义务。买方在付款时，应尽量通过银行转账等可追溯的方式进行，并留存好转账凭证、收条等证据。卖方在交付房屋或办理过户手续时，也应保留相关的交接记录。在本案中，如果林某君在现金支付时有更多的证据，如证人证言或者收款方的书面确认，将更有利于其证明自己已足额支付购房款。

 （二）纠纷解决中的法律策略运用

1. 准确把握合同效力与履行纠纷区别

在房屋买卖纠纷中，当事人要清楚地认识到合同效力纠纷和合同履行纠纷是不同的概念。如果一方试图以对方未履行合同义务（如未足额付款）来否定合同效力，这种抗辩往往难以成立。应根据具体情况，分别依据合同效力的法定条件和合同履行的相关规定来主张自己的权利或进行抗辩。

2. 合理利用诉讼中的证据与程序

在诉讼过程中，当事人要充分挖掘和利用各种证据，如本案中的银行流水、收条、证人证言以及房屋占有使用情况等证据都对案件的审理结果产生了重要影响。同时，要遵循诉讼程序，如在本案中法院对证人的当庭询问等程序，有助于查明案件事实。当事人应积极配合法院的调查取证工作，及时提供相关证据线索，以维护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！