(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

原告李某华向本院提出诉讼请求：1. 判令陈某强同王某于 2017 年 8 月 15 日就北京市房山区二号房屋（以下简称二号房屋）的赠与行为无效；2. 请求判令王某将二号房屋产权恢复登记至陈某强名下；3. 本案诉讼费由被告承担。

李某华与陈某强系夫妻，两人于 1998 年 5 月 10 日结婚，婚后未生育子女。被告王某、王某丽系陈某强同第一任妻子所生，长女系王某丽，次女系王某。李某华与陈某强婚后于 2000 年 3 月 18 日购买了二号房屋，购买时使用了李某华 28 年的工龄，该房屋系李某华与陈某强的夫妻共同财产。

2021 年 9 月 5 日陈某强去世，李某华在继承诉讼中发现，在其不知情的情况下，陈某强和王某于 2017 年 8 月 15 日签订了自行成交版的《存量房屋买卖合同》，将二号房屋以 150 万元的价格卖给了王某。陈某强和王某的房屋买卖行为严重侵害了李某华的合法权益，经判决确认陈某强和王某于 2017 年 8 月 15 日签订的自行成交版《存量房屋买卖合同》无效。但王某主张实际是赠与关系，判决书就赠与关系建议另案解决。因陈某强与王某实际上的房屋赠与行为也未经李某华同意，是在李某华不知情的情况下进行的房屋转移，严重侵犯了李某华的财产权益。为此李某华诉至法院。

 二、原告诉称

李某华称，二号房屋系其与陈某强的夫妻共同财产，陈某强与王某在其不知情时，通过虚假买卖将房屋过户给王某，实际为赠与行为，此行为侵犯其合法权益，要求确认赠与行为无效并恢复产权登记。

 三、被告辩称

被告王某辩称，不同意原告的诉讼请求，称与陈某强是买卖关系，并非赠与。

被告王某丽辩称，同意王某的意见，认为是买卖合同关系。

 四、法院查明

1. 李某华与陈某强于 1998 年 5 月 10 日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。王某、王某丽系陈某强与前妻所生子女。陈某强于 2021 年 9 月 5 日去世，其父母先于陈某强死亡。

2. 2000 年 3 月 18 日，陈某强与某公司房产管理部签订《某公司出售公有住房合同》购得二号房屋，房屋价格为 30500 元，享有优惠有工龄折扣 0.5%、成新折扣 1.2%，建筑面积为 80 平方米。《房价款及其他费用收缴明细表》载有：“工龄男 32 年女 28 年 优惠类别 工龄优惠”。后二号房屋取得产权证，房屋登记在陈某强名下。

3. 落款时间为 2017 年 8 月 15 日的《存量房屋买卖合同》载明，陈某强为出卖人，王某系买受人，合同约定二号房屋价格为 150 万元。合同无付款方式、房屋交付、权属转移登记及相应违约责任的约定。王某自认未支付二号房屋价款。当日，陈某强、王某两人至不动产登记中心办理过户手续，将二号房屋过户至王某名下，房屋所有权证一直由王某保存。王某称该房屋目前处于出租状态。

4. 2021 年 12 月 10 日，李某华起诉王某、王某丽确认合同效力纠纷一案，要求确认陈某强与王某签订的《存量房屋买卖合同》无效并恢复二号房屋产权登记至陈某强名下。2022 年 3 月 15 日，北京市房山区人民法院作出判决书，认为：陈某强与王某之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是通过买卖这样的表意行为达到将二号房屋赠与王某的真实目的。即内心意思与外部的表示行为并不一致，形成了真假两项意思表示，虚假的房屋买卖的意思表示浮现于表面，真实的赠与的意思表示则被隐藏。陈某强与王某之间的买卖合同关系因不具备真实的意思表示应属无效。真实的赠与法律关系效力问题，双方当事人可以另行解决。本判决不作为产权回转的依据，且现赠与法律关系的效力问题未经审理，本院对李某华要求过户的诉讼请求，在本案中暂不予处理。综上，判决：一、陈某强与王某于就北京市房山区二号房签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回李某华的其他诉讼请求。

5. 本案争议焦点为涉案赠与行为是否存在陈某强、王某恶意串通，损害第三人利益的情形。李某华主张，二号房屋系其与陈某强的夫妻共同财产，王某对此是明知的，陈某强与王某之间通过签订买卖合同从而将二号房屋过户给王某的赠与行为，未经过李某华的同意，属于无权处分，且陈某强与王某之间存在恶意串通，应属无效。为证明其主张，提供了：

 陈某强与李某华的结婚证以及陈某强、王某、王某丽常住人口信息查询打印件，证明陈某强与李某华结婚时王某未成年，对结婚事实是明知的；陈某强的婚姻状况是有配偶。

 民事判决书，证明二号房屋系夫妻共同财产，王某明确表示知道二号房屋系婚后购买；陈某强与王某之间以虚假意思表示实施的民事法律行为被判决无效，非法买卖方式下隐藏的实际赠与行为存在恶意串通。

 《某公司出售公有住房合同》，证明二号房屋使用了李某华 28 年的工龄及相应优惠，系夫妻共同财产，陈某强与王某明知这一情况，还恶意串通并完成过户，严重侵害了李某华的合法利益。

 2021 年 10 月 20 日丰台法院协助调查令以及二号房屋不动产登记事项查询信息，证明李某华对陈某强将二号房屋赠与王某的行为完全不知情，在陈某强去世后法定继承案件调取证据时才知晓。

 二号房屋通过买卖方式过户的全部档案材料，证明陈某强与王某提交虚假材料，在陈某强户口页上恶意造假“丧偶”，并在不动产询问笔录中否认二号房屋系夫妻共有，通过恶意隐瞒和虚假陈述从而达到将二号房屋转移至王某名下的目的。

6. 经质证，王某对结婚证、户口本的真实性认可，但表示其收到起诉材料后才知道李某华和陈某强登记结婚了，之前的户口本上写的就是丧偶，后来换了新的写的是有配偶；对判决书有异议，称买卖合同已经被认定无效了，有意见也没用了；对《某公司出售公有住房合同》无异议；对丰台法院协助调查令、不动产登记事项查询信息和全部档案材料真实性认可，表示过户的材料都是陈某强提供的，王某没有弄虚作假，陈某强说是个人财产，其就认为是。

7. 王某主张，其与陈某强走的买卖合同，二号房屋不是唯一的一套，陈某强完全有权做主买卖，房屋过户的手续都是陈某强提供的，没有弄虚作假。未提供证据证明。

8. 王某丽意见与王某一致。

 五、裁判结果

1. 确认陈某强将北京市房山区二号房屋赠与王某的赠与行为无效；

2. 驳回李某华的其他诉讼请求。

 六、律师案件分析

1. 房屋产权性质与侵权行为认定

 二号房屋在陈某强与李某华婚姻存续期间取得，因使用了李某华的工龄优惠等，应认定为夫妻共同财产。陈某强与王某明知此情况，却通过签订虚假的《存量房屋买卖合同》将房屋过户给王某，在不动产登记询问中故意隐瞒房屋系夫妻共有财产的事实，这种行为相对于李某华及其他继承人（如王某丽）存在明显的主观恶意，构成恶意串通。其目的是在李某华不知情的情况下转移房屋产权，严重损害了李某华的财产权益以及王某丽作为继承人的潜在财产权益。

2. 赠与行为无效的判定依据

 根据相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在本案中，陈某强与王某的行为符合恶意串通损害第三人利益的情形，所以其赠与行为（虽以买卖形式掩盖）应被认定为无效。

3. 产权恢复请求的处理分析

 虽然赠与行为无效，但原产权人陈某强已去世，二号房屋面临遗产分割问题。此时将房屋产权恢复至陈某强名下既不现实也无必要。因为一旦恢复，在陈某强去世的情况下，房屋又会立即进入复杂的遗产分配程序，且可能引发更多的纠纷和不确定性。

 七、案件启示

1. 夫妻财产保护意识

 夫妻在婚姻关系存续期间购买房产等重要财产时，应明确产权归属及各自权益。对于使用了夫妻双方工龄等优惠政策购买的房屋，更要留存好相关证据，如购房合同、工龄证明等。本案中李某华若能在平时对房屋产权相关证据进行妥善保管并让家庭成员知晓房屋的共有性质，可能会对王某的侵权行为起到一定的威慑作用。

2. 不动产登记信息审查

 对于涉及房产等重大财产的登记信息，夫妻双方应定期审查。如本案中陈某强在户口页及不动产登记询问中的虚假陈述，如果李某华能及时发现并纠正，可能避免房屋被恶意过户。同时，在发现登记信息有误或存在可疑情况时，应及时向不动产登记部门提出异议并采取法律措施维护权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！