(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件呈现

1. 当事人信息

 原告：李某芳。

 被告：王某强、王某丽。

2. 原告诉求及事由

 李某芳向法院提出诉讼请求：

   判令陈某平同王某强于 2017 年 9 月 15 日就北京市房山区二号房屋（以下简称二号房屋）的赠与行为无效。

   请求判令王某强将二号房屋产权恢复登记至陈某平名下。

   本案诉讼费由被告承担。

 事实与理由：李某芳与陈某平系夫妻，两人于 1996 年 3 月 10 日结婚，婚后未生育子女。二被告系陈某平同第一任妻子所生，长子系王某强，女儿系王某丽。李某芳与陈某平婚后于 1998 年 8 月 15 日购买了二号房屋，购买时使用了李某芳 29 年的工龄，该房屋系李某芳与陈某平的夫妻共同财产。

 2021 年 5 月 18 日陈某平去世，李某芳在继承诉讼中才发现，在李某芳不知情的情况下，陈某平与王某强于 2017 年 9 月 15 日签订了自行成交版的《存量房屋买卖合同》，将二号房屋以 130 万元的价格卖给了王某强。陈某平与王某强的房屋买卖行为严重侵害了李某芳的合法权益，经判决确认陈某平与王某强于 2017 年 9 月 15 日签订的自行成交版《存量房屋买卖合同》无效。但王某强主张实际是赠与关系，判决书就赠与关系建议另案解决。因陈某平与王某强实际上的房屋赠与行为也未经李某芳同意，是在李某芳不知情的情况下进行的房屋转移，严重侵犯了李某芳的财产权益。为此诉至法院，望判如所请。

3. 被告辩称

 被告王某强辩称，不同意原告的诉讼请求，我和陈某平直接走的是买卖，不是赠与。

 被告王某丽辩称，同意王某强的意见，确实是买卖合同，不是赠与。

4. 法院查明情况

 李某芳与陈某平于 1996 年 3 月 10 日登记结婚，双方均系再婚，二人婚后无子女。王某强、王某丽系陈某平与前妻所生子女。陈某平于 2021 年 5 月 18 日去世，其父母先于陈某平死亡。

 1998 年 8 月 15 日，陈某平与某单位后勤管理中心签订《某单位出售公有住房合同》购得二号房屋，房屋价格为 29500 元，享有优惠有工龄折扣 0.5%、成新折扣 1.3%，建筑面积为 75 平方米。《房价款及其他费用收缴明细表》载有：“工龄男 38 年女 29 年教师优惠率 3。”后二号房屋取得产权证，房屋登记在陈某平名下。

 落款时间为 2017 年 9 月 15 日的《存量房屋买卖合同》载明，陈某平为出卖人，王某强系买受人，合同约定二号房屋价格为 130 万元。合同无付款方式、房屋交付、权属转移登记及相应违约责任的约定。王某强自认未支付二号房屋价款。当日，陈某平、王某强两人至不动产登记中心办理过户手续，将二号房屋过户至王某强名下，房屋所有权证一直由王某强保存。王某强称该房屋目前处于出租状态。

 2021 年 8 月 20 日，李某芳起诉王某强、王某丽确认合同效力纠纷一案，要求确认陈某平与王某强签订的《存量房屋买卖合同》无效并恢复房屋产权登记至陈某平名下，2021 年 11 月 10 日，北京市房山区人民法院作出判决书，认为：陈某平与王某强之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是通过买卖这样的表意行为达到将二号房屋赠与王某强的真实目的。即内心意思与外部的表示行为并不一致，形成了真假两项意思表示，虚假的房屋买卖的意思表示浮现于表面，真实的赠与的意思表示则被隐藏。

 陈某平与王某强之间的买卖合同关系因不具备真实的意思表示应属无效。真实的赠与法律关系效力问题，双方当事人可以另行解决。本判决不作为产权回转的依据，且现赠与法律关系的效力问题未经审理，本院对李某芳要求过户的诉讼请求，在本案中暂不予处理。综上，判决：一、陈某平与王某强于就北京市房山区二号房签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回李某芳的其他诉讼请求。

 双方争议的焦点：经查，王某强、王某丽在之前案件中答辩称“涉案房屋是陈某平生前赠与王某强的，签订房屋买卖合同只是为了办理房屋过户手续……”现又在本案中答辩称王某强与陈某平系买卖合同关系，并非赠与，陈述前后不一、自相矛盾，且生效判决已经确认陈某平与王某强之间并不存在真实的房屋买卖关系，对王某强、王某丽该项答辩意见，本案不予采信。故本案的争议焦点为涉案赠与行为是否存在陈某平、王某强恶意串通，损害第三人利益的情形。

 李某芳主张，二号房屋系其与陈某平的夫妻共同财产，王某强对此是明知的，陈某平与王某强之间通过签订买卖合同从而将二号房屋过户给王某强的赠与行为，未经过李某芳的同意，属于无权处分，且陈某平与王某强之间存在恶意串通，应属无效。为证明其主张，提供了：

   陈某平与李某芳的结婚证以及陈某平、王某强、王某丽常住人口信息查询打印件，证明陈某平与李某芳结婚时王某强未成年，对结婚事实是明知的；陈某平的婚姻状况是有配偶。

   民事判决书，证明二号房屋系夫妻共同财产，王某强明确表示知道二号房屋系婚后购买；陈某平与王某强之间以虚假意思表示实施的民事法律行为被判决无效，非法买卖方式下隐藏的实际赠与行为存在恶意串通。

   《某单位出售公有住房合同》，证明二号房屋使用了李某芳 29 年的工龄及教师优惠，系夫妻共同财产，陈某平与王某强明知这一情况，还恶意串通并完成过户，严重侵害了李某芳的合法利益。

   2021 年 6 月 15 日丰台法院协助调查令以及二号房屋不动产登记事项查询信息，证明李某芳对陈某平将二号房屋赠与王某强的行为完全不知情，在陈某平去世后法定继承案件调取证据时才知晓。

   二号房屋通过买卖方式过户的全部档案材料，证明陈某平与王某强提交虚假材料，在陈某平户口页上恶意造假“丧偶”，并在不动产询问笔录中否认二号房屋系夫妻共有，通过恶意隐瞒和虚假陈述从而达到将二号房屋转移至王某强名下的目的。

 经质证，王某强对结婚证、户口本的真实性认可，但表示其收到起诉材料后才知道李某芳和陈某平登记结婚了，之前的户口本上写的就是丧偶，后来换了新的写的是有配偶；对判决书有异议，称买卖合同已经被认定无效了，有意见也没用了；对《某单位出售公有住房合同》无异议；对丰台法院协助调查令、不动产登记事项查询信息和全部档案材料真实性认可，表示过户的材料都是陈某平提供的，王某强没有弄虚作假，陈某平说是个人财产，其就认为是。

 王某强主张，其与陈某平走的买卖合同，二号房屋不是唯一的一套，陈某平完全有权做主买卖，房屋过户的手续都是陈某平提供的，没有弄虚作假。未提供证据证明。

 王某丽意见与王某强一致。

 二、法院裁判结果

1. 确认陈某平将北京市房山区二号房屋赠与王某强的赠与行为无效。

2. 驳回李某芳的其他诉讼请求。

 三、案件解析

1. 赠与行为的性质认定

 从法院查明的事实来看，陈某平与王某强虽签订了《存量房屋买卖合同》，但无真实的买卖合意，实则是以买卖之名行赠与之实。这种虚假表意行为在法律上不能被认定为合法有效的买卖合同关系。

2. 恶意串通的判定

 二号房屋系陈某平与李某芳婚姻存续期间取得，属于夫妻共同财产。陈某平与王某强明知该房屋的共有性质，却在不动产登记询问中故意隐瞒，将房屋过户至王某强名下。王某强在之前案件中承认知晓房屋系婚后购买，且在过户时未支付对价，其行为表明他与陈某平存在恶意串通，故意损害李某芳作为共有人的财产权益。同时，这种行为也损害了同为继承人的王某丽的潜在财产权益，因为在陈某平去世后，房屋的产权变动影响了遗产的范围与分配。

3. 产权恢复请求的处理

 虽然赠与行为被认定无效，但原产权人陈某平已去世，二号房屋面临遗产分割问题。此时将房屋产权恢复至陈某平名下已无实际意义且可能引发更多复杂的遗产纠纷，所以法院驳回了李某芳要求恢复产权登记的请求。这体现了法院在处理此类案件时，不仅考虑法律关系的认定，还兼顾到实际情况和后续可能产生的一系列问题，以达到整体的公平与合理。

 四、案件启示

1. 夫妻财产共有意识的强化

 夫妻双方对于婚姻关系存续期间取得的财产，尤其是房产等重大资产，应明确其共有属性。在本案中，如果李某芳与陈某平在购房后对房屋的共有权有更明确的约定或公示，可能会对陈某平的擅自处分行为起到一定的威慑作用。例如，可以通过夫妻财产协议等方式，明确各自在房屋中的权益份额及处分限制，让家庭成员及相关交易方都能知晓该房屋并非一方可以随意处置。

2. 证据收集与留存的重要性

 李某芳能够胜诉的关键之一在于其收集了丰富的证据，包括结婚证、购房合同、法院判决书、调查令及不动产登记信息等。这些证据能够清晰地证明房屋的共有性质、陈某平与王某强的虚假交易行为以及李某芳对赠与行为的不知情。在类似纠纷中，当事人应注重日常证据的积累，如涉及房产的产权证书、购房付款凭证、与家庭成员关于房产的沟通记录等，以便在权益受到侵害时能够有力地维护自己的权利。

3. 对虚假交易的防范与识别

 对于以买卖形式掩盖赠与等真实目的的虚假交易行为，当事人应提高警惕。在涉及房产交易时，应仔细审查交易合同的条款，如付款方式、交付时间、违约责任等是否合理。如果发现交易缺乏这些基本要素或存在逻辑矛盾，如本案中无付款方式且价格约定随意的情况，应及时进一步核实，防止自身权益被侵害。同时，不动产登记部门也应加强对交易真实性的审查，避免虚假交易顺利过户，从源头上减少此类纠纷的发生。