(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

李某晨向本院提出诉讼请求：1. 判令赵某涛、孙某霞协助李某晨将位于北京市朝阳区 B 室房屋产权过户登记至李某晨名下；2. 要求赵某涛、孙某霞自 2022 年 3 月 1 日起至实际过户之日止每日向李某晨支付 800 元违约金；3. 判令赵某涛、孙某霞承担全部诉讼费用。

事实与理由：2016 年 5 月，李某晨与赵某涛口头约定由李某晨借用赵某涛之名购买位于北京市朝阳区 B 室房屋一套，由赵某涛与出卖人签订购房合同，房屋总价 110 万元。李某晨向出卖人直接支付了首付款 50 万元，剩余 60 万元以赵某涛名义进行贷款，贷款本金及利息由李某晨支付给赵某涛。

李某晨与赵某涛于 2017 年 9 月 15 日补充签订《借名购房协议》，约定购房合同、房产证等相关证件均由李某晨持有和保管，待李某晨符合房屋过户条件后，赵某涛应当在一年内配合办理房屋过户手续。李某晨自购买房屋后实际居住使用至今。2021 年 12 月，李某晨已具备相应的购房资格，但赵某涛却拒绝协助办理房屋过户手续。

 二、原告诉称

李某晨称，因自身购房资格受限，与赵某涛达成借名购房协议，现自己已具备条件，赵某涛应按约协助过户并承担违约责任。

 三、被告辩称

赵某涛、孙某霞共同辩称，不同意李某晨的诉讼请求。李某晨与赵某涛于 2017 年 9 月 15 日签订的《借名购房协议》，因规避国家限购政策，同时借用赵某涛之名办理住房公积金贷款扰乱了金融秩序，应认定无效。同时，我方提出反诉，请求：1. 确认李某晨与赵某涛签订的《借名购房协议》无效，确认位于北京市朝阳区 B 室房屋归赵某涛、孙某霞所有；2. 判令李某晨腾退北京市朝阳区 B 室房屋。事实及理由：同本诉答辩意见。

李某晨辩称，不同意对方的反诉请求，合同是有效的，应按照约定履行。

 四、法院查明

李某晨称，2016 年 5 月其与赵某涛口头约定由李某晨借用赵某涛之名购买位于北京市朝阳区 B 室房屋一套，由赵某涛与出卖人签订购房合同，房屋总价 110 万元。李某晨向出卖人直接支付了首付款 50 万元，剩余 60 万元以赵某涛名义进行贷款，贷款本金及利息由李某晨支付给赵某涛，再由赵某涛归还银行。对上述事实，赵某涛、孙某霞在庭审中予以认可。

2017 年 9 月 15 日，李某晨（乙方）与赵某涛（甲方）签订《借名购房协议》（以下简称协议）。协议载明：……乙方因缴纳社保期限不足五年，不具备北京购房资格，故于 2016 年 7 月以甲方名义购买位于北京市朝阳区 B 室房屋一套。2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同并办理公积金贷款，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人……

2、乙方已经缴纳了购房所需全部费用，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均有乙方持有和保管。3、房屋首付款 50 万元乙方直接支付房主，剩余 60 万元乙方已经通过甲方住房公积金贷款方式亦给付房主。自 2016 年 8 月 5 号至本协议签订当日，房屋每月贷款 5500 元由乙方开始偿还。还款方式为乙方按期将还款金额汇入甲方账户，甲方应保证按时偿还银行贷款，如未按时归还银行贷款给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。

有关借名报酬，协议载明：1、乙方借甲方资格购房给甲方造成不便，为此乙方一次性向甲方支付报酬 200000 元，上述报酬包括甲方为配合手续耽误的误工费等。

有关过户的约定，协议载明：4、当乙方满足过户条件后，甲方应在一年之内配合乙方将所有过户手续办齐，一年期限过后，甲方每拖延一日向乙方支付 800 元违约金。

李某晨提交了案外人即出卖人钱某强与买受人赵某涛于 2016 年 5 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条第二项载明：该房屋性质为商品房。李某晨另提交了房屋所有权证，载明房屋所有权人赵某涛，房屋性质为商品房。对上述事实赵某涛、孙某霞予以认可。

李某晨提交了购房资格查验结果网页截图，显示购房家庭类别：D 非本市户籍家庭（连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险），核验结果显示为“初步核验通过”，对获得购房资格的准确日期，李某晨未提交证据证明。李某晨另提交了“北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）”，查询日期为 2016 年 12 月至 2022 年 8 月，查询结果显示参保人姓名李某晨，社会保险实际缴费起止年月为 2016 年 12 月至 2022 年 7 月，共计 70 个月。李某晨称其在 2021 年 12 月左右就已经具备相应购房资格，但赵某涛拒绝办理过户手续。对上述事实赵某涛、孙某霞予以认可，赵某涛、孙某霞称双方签订的协议无效，因此拒绝按照协议履行。

赵某涛提交了北京市住房贷款担保中心于 2020 年 5 月 20 日出具的贷款还清确认书，载明：通过我中心核准，现确认借款人赵某涛购买朝阳区 B 室房屋所申请的由我中心提供担保的贷款已还清贷款本息。

 五、裁判结果

1. 赵某涛、孙某霞于本判决生效后十五日内协助李某晨办理北京市朝阳区 B 室房屋的不动产登记手续登记至李某晨名下；

2. 赵某涛于本判决生效后十五日内向李某晨支付违约金 8000 元；

 六、律师案件分析

1. 借名购房协议的效力认定

    - 在判断借名购房协议是否有效时，关键在于审查所涉房屋的性质以及协议是否违反法律法规强制性规定或损害公共利益。本案中，所涉房屋为普通商品房，并非经济适用房等受特殊政策限制的保障性住房。虽然存在借名规避限购政策的情形，但在当前司法实践中，对于普通商品房的借名购房协议，如果没有其他违法情形，一般倾向于认定为有效。例如，在很多大城市都有限购政策，一些不具备购房资格的人会选择借名购房，只要房屋买卖本身合法合规，且不存在恶意损害国家、集体或第三人利益的情况，协议应属有效。因为限购政策主要是一种行政管理手段，其目的并非绝对禁止借名购房行为，而是为了调控房地产市场。

    - 从双方签订的协议内容来看，是双方真实意思表示，明确约定了购房款的支付、房屋产权的归属、过户条件及违约责任等重要事项。这种明确的约定有助于法院认定协议的有效性，也体现了在借名购房关系中，书面协议对于明确双方权利义务的重要性。

2. 违约责任的确定

    - 赵某涛拒绝履行过户义务，构成违约。根据协议约定，赵某涛应在李某晨满足过户条件后一年内配合过户，否则每拖延一日支付相应违约金。法院在确定违约金数额时，综合考虑了李某晨的实际损失情况。虽然李某晨一直居住在房屋内，其直接经济损失可能不明显，但赵某涛的违约行为确实给李某晨造成了一定的权益损害，如不能及时获得房屋的完全产权，可能影响其对房屋的进一步处置权等。法院在酌定违约金数额时，平衡了双方的利益，既对违约方进行了一定的惩罚，又避免了违约金过高导致的不公平。

 七、案件启示

1. 借名购房的风险与防范

    - 对于借名方而言，借名购房存在诸多风险。首先，要确保借名协议的合法性和完整性，明确约定房屋产权归属、出资情况、过户条件、违约责任等关键条款，最好有专业律师起草或审核协议。其次，要保留好所有与购房相关的证据，如付款凭证、协议文本、双方沟通记录等，以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。本案中李某晨如果没有详细的借名购房协议和完整的付款证据，其主张过户和要求违约金可能会面临困难。

    - 对于出名人而言，也要谨慎考虑借名的风险，如可能影响自己的购房资格、承担潜在的债务风险等。在同意借名之前，要充分评估风险，并在协议中约定好相应的补偿和免责条款。

2. 购房资格与政策遵循

    - 无论是借名购房还是正常购房，都要严格遵循当地的购房政策。购房政策是房地产市场健康稳定发展的重要保障，违反政策可能导致购房行为无效或面临其他法律风险。本案中李某晨虽然最终胜诉，但在借名购房过程中也处于违反限购政策的边缘，如果政策发生变化或有更严格的执法尺度，其权益可能会受到更大影响。因此，购房者应积极创造条件，通过合法途径获得购房资格，避免陷入不必要的法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！