(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

孙某娟向本院提出诉讼请求：

1. 判令原被告继续履行《房屋买卖合同》，被告协助原告办理将北京市东城区三号房屋过户登记至原告名下的手续；

2. 判令被告向原告支付逾期办证违约金 70 万元；

3. 诉讼费、保全费、财产保全担保保险费由被告承担。

事实和理由：2010 年 3 月 20 日，原告与被告代理人张某君签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买北京市东城区三号房屋，总价款 350 万元，后原告支付 312 万元后入住。因开发商原因一直没有办房本。现房本可以办理，但被告推脱，故起诉至法院。

 二、原告诉称

孙某娟称，其已按合同约定支付大部分购房款并实际入住房屋多年，现房屋产权证书已可办理，被告有义务协助其办理过户手续，同时因被告的拖延行为构成违约，应按照合同约定支付逾期办证违约金。

 三、被告辩称

被告李某强辩称，原告没有证据证明我方在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为，其违约主张不能成立。房屋过户手续未办理的原因在于法定情势变更出现后，原告逃避协商，其诉讼请求于法无据。

第三人张某君，本诉答辩意见同李某强。

李某强提出反诉：

1. 判令反诉被告赔偿原告的直接经济损失 175 万元；

2. 判令反诉被告向原告支付剩余购房款 38 万元及逾期违约金；

3. 本案反诉费、保全费全部诉讼费用由反诉被告负担。其所称的情势变更是涉案房屋长时间无法办理到原告或被告李某强名下。房屋应由开发商先登记到李某强名下，再变更到原告名下。诉讼过程中，被告主张撤销第二项反诉主张。

就反诉，孙某娟辩称，本案不存在情势变更事由。我方自 2010 年签订房屋买卖合同以来从未逃避与被告协商。

就反诉，第三人张某君意见与被告李某强相同。

 四、法院查明

1. 合同签订与履行情况

2010 年 3 月 20 日，孙某娟与李某强签订了房屋买卖合同，约定孙某娟购买北京市东城区三号房屋，总房款 350 万元，当天即完成房屋交付。后孙某娟向被告支付 312 万元，剩余 38 万元至今未付。

《房屋买卖合同》约定第 4.2 条甲乙双方约定，乙方在签订本合同七个工作日内交付甲方部分购房款 312 万元，剩余房款 38 万元于该房产办理转移登记手续时交付。甲方同意乙方先期入住。第 7.2 条，乙方未按照合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。第 10 条约定甲乙双方在签订买卖合同后，如有任何一方违约，违约金为总房价的 20%。在本房屋过户之前，无论房屋价格的涨与降，双方都不得违约此合同或变更房屋价格。

2. 房屋产权办理情况

被告称涉案房屋在 2022 年初才具备办理房屋产权证书条件，并在 2022 年 6 月 1 日办理至李某强名下。原告称不清楚涉案房屋具备办理产权证的时间，但表示自 2022 年 6 月 1 日起开始要求被告办理房屋过户手续。原告主张其向李某强要求过户，并提交了短信记录，时间显示最早为 2022 年 8 月 10 日，并主张违约金计算依据 10.3 条计算。

3. 被告主张的情势变更事由

被告称存在情势变更事由，即三号房屋长时间不能办理到李某强名下，超过了商品房买卖合同约定的 520 天；关于不能办证的原因，被告表示不清楚。原被告双方均主张涉案房屋在 2022 年初才具备办理产权证条件。被告主张因上述情势变更，故主张原告支付经济损失即房屋升值损失，同时表示撤回第二项反诉主张。就经济损失，提交了自行计算方法，未提交实际发生损失凭证。

4. 违约金计算标准认可情况

经法庭释明，被告、第三人对原告主张的违约金计算标准和依据认可。

 五、裁判结果

1. 孙某娟于本判决生效后一个月内向李某强支付房款 38 万元；

2. 李某强于本判决生效后两个月内协助孙某娟将北京市东城区三号房屋过户至孙某娟名下；

3. 驳回孙某娟的其他诉讼请求；

4. 驳回李某强的全部反诉请求。

 六、律师案件分析

1. 合同效力与双方义务

    - 孙某娟与李某强签订的房屋买卖合同合法有效，双方应依约履行各自义务。合同明确规定了付款与过户的条件和顺序，即孙某娟先支付大部分房款并入住，剩余 38 万元在过户时支付，而李某强在房屋产权登记至其名下后应及时协助孙某娟办理过户。这种约定体现了合同的公平性与逻辑性，双方应遵循诚信原则执行。例如，在类似房屋买卖交易中，这种分期付款与过户配合的模式较为常见，有助于平衡买卖双方在交易过程中的风险与权益。

    - 从法律角度看，合同自成立时生效，双方受其约束。李某强不能以孙某娟未支付尾款为由拒绝履行过户义务，因为过户是其在房屋产权登记到自己名下后的后续义务，且合同未将尾款支付作为过户的前置绝对条件。

2. 违约认定与证据考量

    - 李某强未在房屋具备过户条件后及时协助孙某娟办理过户，构成违约。然而，法院综合多方面因素未支持孙某娟的违约金诉求。一方面，孙某娟主张违约的时间距离起诉时间较短，从时间跨度上看，违约行为的持续影响相对有限。另一方面，孙某娟未能提供充分证据证明其因逾期过户遭受的实际损失。在法律实践中，违约金的判定不仅依据违约事实，更需考量守约方的实际损失情况，以确保违约金的补偿性与惩罚性相平衡。例如，如果孙某娟能提供因房屋未及时过户导致其子女入学资格受影响（因学区房政策）或因房屋产权不确定而失去商业投资机会等相关证据，其违约金诉求可能会得到更多支持。

    - 对于李某强反诉主张的经济损失，其仅提交自行计算方法而无实际发生损失的有效凭证，难以得到法院认可。在民事诉讼中，当事人主张损失必须有充分的证据支撑，否则法院无法认定损失的真实性与合理性。

 七、案件启示

1. 合同条款细化与明确

    - 在签订房屋买卖合同时，双方应尽可能细化条款，特别是对于付款时间、金额、方式，过户条件、时间节点，以及违约责任的具体情形与计算方式等内容。例如，可以明确约定在房屋具备过户条件后的具体办理期限，以及逾期办理过户的违约金计算基数是总房款还是已付款项等。这样在出现纠纷时，双方的权利义务清晰明确，减少争议空间。

2. 证据意识与收集能力

    - 无论是购房方还是售房方，在合同履行过程中都应增强证据意识，及时收集与保存相关证据。如付款凭证、双方沟通协商的记录（包括短信、邮件、通话录音等）、房屋产权办理进度的查询记录等。这些证据在纠纷发生时可能成为关键依据，有助于维护自身合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！